Chậm cải tạo chung cư cũ
TPHCM trước đây có 474 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975, trong đó khoảng 16 chung cư cấp D, thuộc diện hư hỏng nặng, nguy hiểm, cần cải tạo, tháo dỡ xây dựng lại.
Tuy nhiên, việc xây dựng lại các chung cư này gặp nhiều khó khăn, từ di dời, bồi thường, tái định cư đến tìm kiếm nhà đầu tư. Những vướng mắc này khiến nhiều dự án kéo dài, công tác chỉnh trang đô thị chưa đạt như kỳ vọng.
Điển hình là chung cư 350 Hoàng Văn Thụ, phường Tân Sơn Nhất. Từ năm 2010, UBND TPHCM đã giao Công ty CP Đức Khải Tân Bình làm chủ đầu tư dự án xây dựng mới chung cư.
Để thực hiện dự án, chủ đầu tư đã bồi thường cho 137 hộ dân và bố trí tạm cư cho 20 hộ. Chung cư đã được tháo dỡ hoàn toàn, mặt bằng hiện là bãi đất trống nhưng dự án vẫn chưa thể triển khai xây dựng mới.
Theo đại diện chủ đầu tư, nhiều năm qua doanh nghiệp đã nỗ lực hoàn thiện hồ sơ pháp lý nhưng đến nay vẫn còn vướng công tác bồi thường bổ sung.
Tại chung cư 155-157 Bùi Viện, phường Bến Thành, khoảng 100 hộ dân đã di dời đến nơi tạm cư hơn 6 năm nhưng dự án xây mới vẫn chưa tìm được nhà đầu tư. Mới đây, UBND TPHCM giao UBND phường Bến Thành khẩn trương lập điều chỉnh tổng thể các quy hoạch phân khu và phê duyệt phương án bồi thường.
Trong khi đó, chung cư Phạm Thế Hiển, phường Chánh Hưng, gồm 3 lô với 448 căn hộ, đã hết niên hạn sử dụng và xuống cấp nghiêm trọng nhưng người dân vẫn chưa thể di dời.
UBND phường đã thông báo tình trạng xuống cấp đến người dân và sửa chữa một số vị trí hư hỏng. Tuy nhiên, đến nay chung cư này vẫn chưa có kế hoạch di dời, cải tạo, xây dựng mới.
Cơ chế mới cho chung cư có thời hạn
Trước thực trạng nhiều dự án chung cư chậm cải tạo, xây dựng lại, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28-7-2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan được kỳ vọng tạo cơ chế mới để tháo gỡ những vướng mắc đối với các dự án chung cư trong thời gian tới.
Nghị quyết 21 nêu định hướng giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư. Đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình; đồng thời bảo đảm quyền tài sản, theo đó chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn sử dụng.
Định hướng này được kỳ vọng góp phần hoàn thiện khung pháp lý đối với nhà chung cư, giải quyết những tồn tại kéo dài trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị.
GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT (nay là Bộ NN-MT), nhận định đây là định hướng phù hợp bởi mọi công trình xây dựng đều có niên hạn sử dụng; ngay cả nhà ở riêng lẻ sau một thời gian cũng cần sửa chữa hoặc xây dựng lại.
TS NGUYỄN VĂN ĐÍNH, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS): Thúc đẩy tái thiết đô thị nhưng phải bảo đảm quyền tài sản
Việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây dựng mới nằm tại “giao điểm” của nhiều vấn đề lớn như an toàn công trình, quyền tài sản, khả năng tích lũy của hộ gia đình, hoạt động tín dụng ngân hàng và tâm lý sở hữu nhà ở lâu dài của người Việt.
Theo tôi, mục tiêu quản lý vòng đời công trình và thúc đẩy tái thiết đô thị mà Nghị quyết đặt ra là cần thiết, phù hợp với xu hướng phát triển hiện đại. Tuy nhiên, trong quá trình thể chế hóa cần xác định rõ một nguyên tắc quan trọng: công trình có vòng đời hữu hạn về mặt kỹ thuật, nhưng quyền tài sản hợp pháp của người dân không thể chấm dứt một cách cơ học chỉ bởi một mốc thời gian.
Vấn đề cốt lõi không phải là có nên quản lý thời hạn sử dụng chung cư hay không, mà là xây dựng cơ chế đủ rõ ràng để vừa bảo đảm an toàn công trình, vừa bảo vệ quyền lợi của người sở hữu.
TS HUỲNH THANH ĐIỀN, chuyên gia kinh tế, Trường Đại học Nguyễn Tất Thành: Hạn chế đầu cơ, tăng cơ hội tiếp cận nhà ở
Quy định niên hạn chung cư có thể mang lại hai tác động tích cực.
Thứ nhất, khi chung cư hết niên hạn, sẽ có cơ chế, chính sách rõ ràng hơn để cải tạo hoặc xây dựng lại công trình.
Thứ hai, người mua chung cư để đầu cơ sẽ phải cân nhắc hơn, bởi càng để lâu, thời hạn sử dụng còn lại của căn hộ càng ngắn và giá trị có thể giảm. Theo tôi, điều này sẽ góp phần kéo giá căn hộ xuống và giúp người dân dễ tiếp cận nhà ở hơn.
Nếu được ban hành, chính sách này sẽ tác động ngay đến thị trường, làm giảm dần xu hướng mua căn hộ để tích lũy tài sản, đầu tư, nhường chỗ nhiều hơn cho nhu cầu ở thực.
Ông VÕ HỒNG THẮNG, Phó Tổng giám đốc DKRA Group: Tạo cơ sở chủ động cải tạo, xây lại chung cư
Tôi cho rằng Nghị quyết 21 là một bước ngoặt trong định hướng quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trong trung và dài hạn. Một trong những nội dung đáng chú ý là định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình.
Tuổi thọ công trình không phải là khái niệm mới mà đã được quy định trong pháp luật về xây dựng và được tính toán trong phương án thiết kế của các công trình, trong đó có nhà ở cao tầng.
Khi chung cư gần hết niên hạn, việc đánh giá chất lượng còn lại của công trình để có phương án xử lý là cần thiết. Khi có cơ chế rõ ràng, việc triển khai trên thực tế sẽ thuận lợi hơn, giúp chính quyền địa phương, chủ đầu tư và người dân chủ động trong bồi thường, giải tỏa, cải tạo và xây dựng lại các chung cư xuống cấp nghiêm trọng, đồng thời góp phần chỉnh trang đô thị.
KIÊN CƯỜNG ghi
