Linh hoạt bồi thường phù hợp
Theo Nghị định 69, trong trường hợp chung cư được xây mới, cải tạo, phương án tái định cư (TĐC) cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng chung cư cũ phải đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia về chung cư theo quy định. Diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m².
Quy định này có ý nghĩa quan trọng vì Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu TĐC tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ. Nhưng trên thực tế, phần lớn chung cư cũ hiện nay có diện tích căn hộ khá nhỏ, trung bình căn 10-30m².
Do đó, quy định tiêu chuẩn căn hộ TĐC không nhỏ hơn 25m² vừa phù hợp với nhu cầu thực tế vừa tránh chênh lệch quá lớn giữa căn hộ cũ và căn hộ mới, gây tranh chấp trong giải quyết bồi thường.
Trong trường hợp chung cư cũ được xây mới, cải tạo nhưng thay đổi công năng, mục đích sử dụng (làm công trình khác mà không xây dựng lại chung cư) thì chủ sở hữu chung cư được lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc TĐC tại địa điểm khác.
Nếu TĐC tại địa điểm khác thì có thể được bố trí tại dự án xây dựng nhà ở TĐC hoặc dự án nhà ở thương mại trên cùng địa bàn cấp xã (nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở này thì bố trí trên cùng địa bàn cấp huyện). Như vậy, quy định này phần nào khắc phục thực tế là thời gian qua, nhiều khu TĐC được bố trí cách rất xa các chung cư cũ, ở quận huyện ngoại thành, gây ảnh hưởng không nhỏ đến việc học tập, kinh doanh, làm việc của người dân.
Nghị định 69 cũng nêu rõ, trường hợp công trình xây dựng không thuộc sở hữu nhà nước, thì phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC áp dụng căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án từng khu vực, UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K bồi thường 1-2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong “sổ đỏ”. Phần diện tích ngoài diện tích ghi trong “sổ đỏ” thì giải quyết theo pháp luật đất đai. Diện tích căn hộ TĐC sau khi tính theo hệ số K được quy đổi thành tiền và được nêu rõ trong phương án bồi thường, làm cơ sở để xác định giá trị hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở TĐC và nghĩa vụ thanh toán tiền chênh lệch của các bên.
Đối với các chủ sở hữu tầng 1 có dành diện tích nhà để kinh doanh trước thời điểm Nghị định 69 có hiệu lực và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được phê duyệt thì ngoài việc được bồi thường theo quy định, nếu chủ sở hữu có nhu cầu còn được mua hoặc thuê một phần diện tích sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ để kinh doanh.
Đảm bảo quyền lợi người dân
Qua phân tích, luật sư Trần Minh Cường (Đoàn Luật sư TPHCM) cho rằng, chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC, bố trí chỗ ở tạm thời của Nghị định 69 phù hợp với nhu cầu, nguyện vọng của người dân, hạn chế tối đa tác động bất lợi đến môi trường sống của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Trong đó, quy định cụ thể hệ số hoán đổi diện tích căn hộ mới 1-2 lần diện tích căn hộ cũ, xét đến tính lợi thế vị trí căn hộ cũ… là nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân.
Đồng quan điểm trên, luật sư Nguyễn Quốc Toản (Đoàn Luật sư TPHCM) nhìn nhận, trước đây, cải tạo chung cư cũ bị vướng là do các vấn đề về hành lang pháp lý còn chồng chéo, mâu thuẫn, không rõ ràng, khiến quá trình giải quyết gặp khó khăn, không đảm bảo được lợi ích của cả chủ đầu tư, Nhà nước và người dân, không tạo được sự đồng thuận giữa các bên dẫn tới bị ách tắc, không xử lý được. Tuy nhiên, Nghị định 69 đã tháo gỡ khi quy định hệ số bồi thường hài hòa lợi ích các bên.
“Chủ đầu tư không được xây dựng phương án bồi thường quá thấp, còn phía người dân cũng không thể đòi hỏi vượt quá hệ số bồi thường 2 lần. Đó là cơ sở phù hợp để phương án bồi thường được xây dựng hợp lý”, luật sư Nguyễn Quốc Toản đánh giá.
Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, Nghị định 69 đã khắc phục những hạn chế trước đây, đưa ra các cơ chế, chính sách có tính đồng bộ, khả thi hơn. Nghị định này sẽ mở ra một giai đoạn mới, thu hút được các nhà đầu tư tham gia dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ nát hiện nay, tạo sự đồng thuận từ chủ sở hữu. Nghị định cũng sẽ góp phần đẩy mạnh công tác xây dựng lại nhiều chung cư cũ nát, hư hỏng nặng nhằm mục tiêu TĐC tốt nhất, thỏa đáng nhất cho tất cả chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, gắn với việc cải tạo, chỉnh trang đô thị.
| Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có hơn 2.500 chung cư cũ xây dựng trước năm 1994, tương đương khoảng hơn 3 triệu m² sàn với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. Trong số này, có tới 25% thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm cấp độ D, nhưng việc cải tạo trên thực tế diễn ra rất chậm chạp. |
