“Mắc cạn” vì đầu cơ
Năm 2021, chị H., ngụ tại TPHCM, đặt cọc hơn 600 triệu đồng mua một căn hộ condotel tại tỉnh Bình Thuận. Khi thị trường BĐS xuống sâu, chị không tiếp tục đóng các khoản tiền theo thỏa thuận, với lý do là dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, trong khi đơn vị bán hàng liên tục ra các thông báo vi phạm hợp đồng và sẽ xử lý mất cọc. Chị H. giãi bày: "Thực ra, khi tham gia mua căn hộ condotel của dự án này, tôi chỉ muốn đóng vào một ít, rồi “lướt sóng” kiếm lời. Nhưng không bán được, tôi không có khả năng đóng tiếp. Nếu mất khoản này, coi như tiền tích cóp lâu nay mất trắng".
 |
| Condotel của Dự án Cocobay Đà Nẵng xây dựng xong bỏ hoang |
Cũng xuôi lòng theo lời môi giới, năm 2020, chị V., ngụ ở Quảng Ngãi, đã mua căn nhà 5 tầng của một dự án BĐS nghỉ dưỡng nằm ven biển Phú Quốc với giá gần 7,8 tỷ đồng. Chị đã nộp 7,2 tỷ đồng, chìa khóa chủ đầu tư trao tay, khi có sổ đỏ sẽ nộp phần còn lại. Rao bán mãi không được, tiền lãi từ thế chấp căn nhà đang ở mỗi tháng phải trả gần 60 triệu đồng, khiến cả gia đình điêu đứng. “Thiệt may, vừa rồi tôi bán 6,9 tỷ đồng, chấp nhận lỗ 1,6 tỷ đồng. Nay xem các quảng cáo, căn đó đang rao bán 6,5 tỷ đồng”, chị V. bộc bạch.
Trên đây là vài ví dụ về khách hàng bị “mắc cạn” khi mua các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng, trong thời điểm thị trường sốt nóng. Tại tỉnh Quảng Ninh, số lượng các dự án nghỉ dưỡng rất lớn, tập trung ở các TP Hạ Long, Cẩm Phả, Vân Đồn, Móng Cái. Cuối năm 2021, giá biệt thự biển được rao bán rầm rộ 40-70 tỷ đồng/ căn, thậm chí hơn 100 tỷ đồng/căn vị trí đẹp; giá shophouse 14-17 tỷ đồng/căn; condotel được rao bán 35-120 triệu đồng/m2 …
Tuy nhiên, từ đầu năm 2023, thị trường BĐS Quảng Ninh hạ nhiệt rất nhanh, lượng giao dịch đã giảm 70%-80% so với lúc cao điểm. Anh Hoàng Văn Ngọc, tư vấn BĐS tại TP Hạ Long, cho biết, vào thời điểm này, thanh khoản phân khúc nghỉ dưỡng rất yếu, hầu như không có giao dịch. Giá biệt thự tại phường Bãi Cháy từng có giá 28-35 tỷ đồng/căn, hiện chỉ 20-25 tỷ đồng/căn; condotel FLC Grand Hạ Long căn có hướng nhìn vịnh Hạ Long đang được rao 1,3 tỷ đồng khi giá mua ban đầu là 2,1 tỷ đồng…
Một số dự án khác lại được quảng cáo rầm rộ, có chính sách chia sẻ doanh thu và cam kết lợi nhuận 8%-12%/năm nhưng chủ đầu tư đã không thực hiện đúng cam kết, như dự án FLC Grand Hạ Long. Ông Lương Thanh Nhã (Hà Nội) cho biết, có gần 300 nhà đầu tư như ông là nạn nhân của dự án này. Năm 2017, FLC Hạ Long quảng cáo ì xèo lôi kéo khách hàng mua căn hộ nghỉ dưỡng, hứa hẹn trả lợi nhuận 12%/năm trong 8 năm đầu. Nhưng sau đó, công ty này trì hoãn trả tiền cho nhà đầu tư!
Trong khi đó, tại miền Trung, dự án Cocobay Đà Nẵng được khởi công giữa năm 2016 với tổng vốn đầu tư 11.000 tỷ đồng trên diện tích 31ha, từng làm sôi động thị trường BĐS du lịch vùng giáp ranh Đà Nẵng và Quảng Nam. Tuy nhiên, từ cuối 2019 đến nay, dự án đìu hiu, nhiều tòa nhà, biệt thự rơi vào cảnh hoang tàn. Nhà đầu tư như ngồi trên đống lửa khi đổ tiền vào dự án trước lãi suất cam kết 12%/năm mà đến nay chẳng thấy đâu! Các dự án khác ở quận Sơn Trà, Đà Nẵng, như Times Square của Công ty CP Kim Long Nam; Dự án Tổ hợp khách sạn, trung tâm thương mại Riverview Complex của Công ty TNHH Vincom Retail Miền Nam; Dự án Hòa Bình Green Đà Nẵng của Công ty TNHH Hòa Bình… cũng rơi vào cảnh tương tự.
Gần 30 tỷ USD đổ vào BĐS nghỉ dưỡng
Số liệu từ Hiệp hội BĐS Việt Nam cho thấy, hiện tại, trên cả nước có khoảng 239 dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ước tính trị giá dự án condotel khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villa khoảng 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse khoảng 154.245 tỷ đồng, tổng trị giá gần 30 tỷ USD. Sau một thời gian phát triển nóng phân khúc này đã bị chững lại, gần như đóng băng.
Mất kiểm soát
Có đường bờ biển chạy dài 20km, khu vực Bãi Trường (TP Phú Quốc) được UBND tỉnh Kiên Giang quy hoạch là khu du lịch - khu dân cư. Mục đích giúp du khách và người dân Phú Quốc tiếp cận dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng và giải trí đẳng cấp quốc tế với kiến trúc đẹp, hiện đại trong môi trường cảnh quan tự nhiên. Theo thống kê chưa đầy đủ, đảo Phú Quốc hiện có khoảng 117 dự án đầu tư BĐS nghỉ dưỡng với hàng ngàn căn condotel, shophouse, biệt thự biển.
Thế nhưng, sau 17 năm thực hiện quy hoạch, nơi đây trở thành một tổ hợp “nhà hoang” với hàng trăm dự án dang dở. Rất nhiều công trình bị tháo dỡ, trơ khung sắt, bên cạnh bảng cảnh báo của chính quyền và ngành chức năng địa phương “Đất do Nhà nước quản lý, cấm mọi hành vi phá hoại, mua bán, xây dựng”.
Nằm cạnh đường Nam - Bắc Bãi Trường là khu phức hợp nghỉ dưỡng Sonasea Villas and Resort 132ha của CEO Group. Tại đây, hàng trăm công trình nhà phố, shophouse được xây xong, nhưng chỉ lác đác vài người ở. Các tuyến đường nội bộ, tiểu cảnh bên trong cỏ mọc um tùm do lâu ngày không được chăm sóc. Đi sâu vào bên trong khu vực Bãi Trường, hàng loạt dự án khác như: Novotel Villas; Best Western Premier Sonasea Phu Quoc (CEO Group); Phú Quốc Marina (BIM Group); The Residence Phú Quốc (Tập đoàn Hạ tầng Đô thị Corporation); Milton Europa Village (Milton Holding)… cũng trong tình trạng tương tự.
TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế:
Trả lại giá đất hợp lý cho cộng đồng du lịch
Từ năm 2013-2014, BĐS nghỉ dưỡng đem lại cơ sở vật chất “xịn” cho ngành du lịch, tạo dòng tiền kinh doanh lưu trú khá tốt. Nhưng từ năm 2017, hàng loạt dự án condotel, quá nhiều resort mọc lên, cạnh tranh nhau và làm môi trường bị ảnh hưởng. Khi cảnh quan thiên nhiên, môi trường bị xuống cấp, du khách giảm dần…
Tóm lại, BĐS nghỉ dưỡng khó khăn sẽ đem lại mất mát rất lớn cho các công ty BĐS và các nhà đầu tư cá nhân. Nhưng sự “sụp đổ” đó là cần thiết để giá đất ở các vùng biển trở về hợp lý; để các cá nhân và công ty đầu tư kinh doanh du lịch lưu trú chuyên nghiệp có thể đầu tư sinh lời hợp lý, người dân địa phương kinh doanh dịch vụ sinh sống tốt, ngành du lịch phát triển bền vững.
Tại Bình Thuận, nếu như năm 2014, địa phương này chỉ có 271 cơ sở lưu trú du lịch với tổng số hơn 10.000 phòng thì hiện tại, toàn tỉnh có trên 600 cơ sở lưu trú, đạt gần 18.000 phòng. Phó Chủ tịch Hiệp hội Du lịch tỉnh Bình Thuận Trần Văn Bình tâm tư: “Chỉ tính riêng tại TP Phan Thiết, có tới 12.000-13.000 phòng lưu trú, tăng khoảng 50% tổng số phòng so với khoảng 3 năm trước. Miếng bánh bị chia nhỏ, lượng du khách có hạn, trong khi nhiều dự án nghỉ dưỡng chưa được phép kinh doanh lại hoạt động, ảnh hưởng rất lớn đến những cơ sở kinh doanh đàng hoàng”. Trong khi đó, toàn tỉnh có 16 dự án BĐS nghỉ dưỡng đã được cấp phép triển khai, xây dựng nhưng tất cả các dự án này chưa đủ điều kiện đưa vào giao dịch do chưa thực hiện đầy đủ pháp lý.
Tại tỉnh Khánh Hòa, hàng ngàn căn hộ nghỉ dưỡng được hình thành dựa trên sự hợp tác giữa chủ đầu tư và người dân thông qua các hợp đồng hợp tác đầu tư. Với cách vận hành theo kiểu “ký gửi”, chủ đầu tư sẽ đứng ra kinh doanh và chia tỷ lệ lợi nhuận theo thỏa thuận, thường là 70/30, nhưng việc kinh doanh thực tế không như mong muốn. Dự án Khu nghỉ dưỡng The Arena (TP Cam Ranh), từ khi đi vào vận hành ngày 11-11-2022 đến 30-6-2023, tổng doanh thu chỉ đạt là 11,4 tỷ đồng, trong khi chi phí tới 27,3 tỷ đồng. Trong thông báo gửi đến khách hàng là chủ sở hữu căn hộ, Giám đốc Công ty cổ phần Trần Thái Cam Ranh Lê Anh Trứ cho rằng, kinh doanh lỗ nên không chia lợi nhuận cho khách hàng.
