Khi các ngân hàng thông báo phát mãi chung cư Gia Phú (quận Thủ Đức), Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú) để thu hồi nợ, các khách hàng mua căn hộ tại đây rất lo lắng việc bị mất nhà. Câu hỏi đặt ra, việc chủ đầu tư mang dự án, căn hộ hình thành trong tương lai thế chấp để vay vốn ngân hàng có được pháp luật cho phép hay không?
Về vấn đề này, luật sư Phạm Hoài Nam (Hãng luật Bến Nghé, Đoàn Luật sư TPHCM) cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư phải đảm bảo nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã phê duyệt. Chủ đầu tư căn cứ vào thực tế doanh nghiệp để chọn nguồn vốn đầu tư cho hiệu quả nhất; có thể sử dụng vốn tự có, thế chấp tài sản vay vốn đầu tư hoặc vay của khách hàng bằng cách bán căn hộ hình thành trong tương lai. Khi chủ đầu tư đã chọn phương thức bán tài sản hình thành trong tương lai, thông qua bảo lãnh của ngân hàng và được Sở Xây dựng chấp thuận bằng văn bản, thì việc mang dự án, căn hộ hình thành trong tương lai thế chấp ngân hàng vay vốn thêm một lần nữa là vi phạm pháp luật. Vì lúc này, tài sản hình thành trong tương lai không thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư mà còn có quyền sở hữu của khách hàng, thể hiện bằng hợp đồng mua bán căn hộ.
Nói về những rủi ro pháp lý và thiệt hại vật chất mà khách hàng phải gánh chịu trong trường hợp này, luật sư Phạm Hoài Nam phân tích: “Điều dễ nhận thấy là nguồn tài chính để đầu tư xây dựng chung cư thu từ khách hàng mua căn hộ thông qua chi trả của ngân hàng. Rồi chủ đầu tư lại thế chấp dự án, căn hộ, để vay tiền, sử dụng vào mục đích khác. Khi chủ đầu tư kinh doanh, làm ăn kém dẫn đến tình trạng tiền vay không trả đúng thời hạn, hậu quả là ngân hàng sẽ phát mãi, bán chung cư để thu nợ. Tình huống pháp lý phát sinh khi khách hàng và ngân hàng có cùng một tài sản là căn hộ. Trong trường hợp đấu giá, số tiền thu được sẽ trả theo thứ tự ưu tiên là Nhà nước, đơn vị yêu cầu phát mãi, rồi mới đến khách hàng. Như vậy, người mua căn hộ rơi vào thế yếu khi tranh chấp. Còn ảnh hưởng dễ gặp là giấy tờ nhà sẽ khó cấp đúng thời gian khi có tranh chấp. Khách hàng muốn bán, sang nhượng cũng khó, mà giá cả sẽ thấp hơn bình thường”.
Từ thực tế trên, luật sư Phạm Hoài Nam khuyến cáo, trước khi đặt bút ký hợp đồng mua căn hộ, khách hàng phải đọc kỹ, cân nhắc các điều khoản và chọn dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư có uy tín, mà cụ thể là những dự án đã được sở xây dựng có văn bản chấp thuận bán nhà hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, có một thực tế rất đáng lo mà Sở Xây dựng TPHCM đã cảnh báo là không ít chủ đầu tư mang thế chấp dự án và cả tài sản hình thành trong tương lai để vay tiền. Để bảo đảm quyền lợi chính đáng cho người dân, tránh những tranh chấp pháp lý, thiệt hại vật chất, tinh thần không đáng có về sau, thì sự cẩn thận của người dân chưa đủ, mà cần sự vào cuộc của chính quyền và cả phía ngân hàng. Cơ quan bảo vệ pháp luật cần xử lý nghiêm, có biện pháp chế tài nặng đối với những chủ đầu tư làm trái luật, cố tình mang căn hộ đã bán cho khách hàng đi thế chấp, vay tiền lần 2.
