Ngăn chặn lách luật áp dụng cơ chế giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu

Quy định chi tiết các trường hợp đất hỗn hợp

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo thẩm tra, Ủy ban cho rằng, quy định như dự thảo luật về phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường là chưa thực sự rõ ràng, chưa bảo đảm thể chế đầy đủ, toàn diện.

Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng dự phiên làm việc sáng nay của Quốc hội. Ảnh: VIẾT CHUNG

Do vậy, Ủy ban Kinh tế đề nghị cơ quan soạn thảo phối hợp với Bộ Tài chính nghiên cứu chỉnh sửa để có quy định bảo đảm tính khả thi, bổ sung nguyên tắc định giá đất bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Theo ông Vũ Hồng Thanh, một số ý kiến đề nghị tiếp tục rà soát, bổ sung những nội dung cốt lõi của các phương pháp định giá đất để quy định tại dự thảo luật và giao Chính phủ quy định chi tiết.

Một số ý kiến khác đề nghị quy định rõ ràng, cụ thể các phương pháp định giá đất ngay trong dự thảo luật mà không giao Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm tính công khai, minh bạch trong định giá đất.

Ủy ban Kinh tế nhất trí việc xây dựng bảng giá đất hàng năm bảo đảm cập nhật kịp thời với biến động giá đất trên thị trường.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo thẩm tra. Ảnh: QUANG PHÚC

Đồng thời đề nghị, nghiên cứu để có lộ trình thích hợp và có phương án quy định linh hoạt hơn trong trường hợp đến thời hạn ngày 1-1-2026 vẫn chưa hoàn thành được việc xây dựng bảng giá đất hằng năm, nhất là đối với các địa phương có điều kiện khó khăn, không có nhiều dữ liệu để xây dựng bảng giá đất.

Ủy ban Kinh tế cũng đề nghị, tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng quy định tại dự thảo luật về việc trước khi kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được phê duyệt đã phải xác định được có một hay từ hai nhà đầu tư trở lên cùng nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị thực hiện dự án đầu tư và hằng năm UBND cấp tỉnh, huyện công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu giá, đấu thầu và quy định tại các luật có liên quan.

Việc này nhằm bảo đảm chặt chẽ về quy trình, điều kiện xác định có một hay từ hai nhà đầu tư đăng ký thực hiện để tránh trường hợp lách luật áp dụng cơ chế giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu.

Bên cạnh đó, Ủy ban Kinh tế đề nghị cơ quan soạn thảo phối hợp với Bộ Xây dựng và các bộ, ngành có liên quan nghiên cứu kỹ lưỡng, thống nhất quan điểm chính sách về các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Trong đó, bao gồm cả “có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê” như quy định tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Việc này nhằm thiết lập cơ sở pháp lý rõ ràng để giải quyết được vấn đề vướng mắc trong thực tiễn và có cơ chế để chuyển mục đích sử dụng đất cho các loại đất phi nông nghiệp trong khu đô thị phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị.

Bên cạnh đó, đối với quỹ đất hỗn hợp có một phần đất ở, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế đề nghị nghiên cứu quy định mang tính nguyên tắc tại dự thảo luật để giao Chính phủ quy định chi tiết các trường hợp đất hỗn hợp chủ đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất và đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại bảo đảm hợp lý, chặt chẽ và khả thi.

Định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Trước đó, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) Đặng Quốc Khánh cho biết, dự thảo Luật Đất đai hoàn thiện gồm 16 chương, 263 điều, trong đó tăng 5 mục, bổ sung mới 40 điều và bỏ 13 điều so với dự thảo lấy ý kiến người dân. Quá trình lấy ý kiến đã có hơn 12,1 triệu lượt ý kiến góp ý đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Bộ trưởng Bộ TN-MT Đặng Quốc Khánh trình bày tờ trình dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh: QUANG PHÚC

Theo ông đánh giá, việc tổ chức lấy ý kiến người dân được triển khai nghiêm túc, dân chủ, công khai, minh bạch, chuyên sâu, thu hút được sự quan tâm đông đảo của các tầng lớp nhân dân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thực sự trở thành cuộc sinh hoạt chính trị sâu rộng, sự kiện chính trị - pháp lý quan trọng.

Theo dự thảo luật, về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, người có đất bị thu hồi được bồi thường thiệt hại về đất, tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất, thiệt hại do ngừng sản xuất, kinh doanh; được ưu tiên lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền nếu có nhu cầu được bồi thường bằng tiền.

Dự thảo luật cũng quy định, đa dạng hóa hình thức bồi thường, quy định về trình tự thực hiện bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư. Khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Cùng với đó, phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất bị thu hồi.

Giá đất bồi thường là giá đất cụ thể của loại đất thu hồi tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Giá đất tái định cư là giá đất cụ thể tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Về giá đất, Bộ trưởng Bộ TN-MT cho biết, dự thảo luật đã làm rõ nguyên tắc định giá đất, giá đất thị trường, căn cứ định giá đất, thông tin đầu vào để xác định giá đất, các phương pháp định giá đất. Bổ sung quy định về tư vấn thẩm định giá đất.

Theo đó, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập trong các khâu xác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất.

Thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp phải đảm bảo: giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực.

Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát, thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.