Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, năm 2020 thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn do hàng loạt vướng mắc hiện nay chưa được tháo gỡ. Bên cạnh đó, việc siết chặt tín dụng vào bất động sản sẽ làm các nhà đầu tư “chùn tay”. Vì vậy, phân khúc nhà ở giá rẻ (đáp ứng nhu cầu của phần đông khách hàng, có tính thanh khoản cao) sẽ có khả năng “đứng vững” trong năm 2020.
Bất động sản cao cấp khó nhiều mặt
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, hầu hết vướng mắc mà doanh nghiệp nêu ra suốt thời gian qua chưa được tháo gỡ. Hàng loạt dự án cũ dậm chân tại chỗ, dự án mới không thể triển khai, bước vào năm 2020 vốn cho thị trường bất động sản cũng bị siết chặt hơn. Chính vì thế, phân khúc nhà có giá trị từ 5 tỷ đồng/sản phẩm trở lên sẽ rất kén khách hàng.
Nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này cũng sẽ giảm đáng kể do khó khăn về đầu ra, nguồn vốn. Ngoài ra, trong thời gian qua nhiều khách hàng đầu tư dàn trải cùng sự “sụp đổ” của loại hình condotel khiến các nhà đầu tư muốn bán sản phẩm để thu hồi vốn, càng làm cho thị trường ảm đạm hơn
Ông Phạm Lâm, Chủ tịch Công ty Bất động sản DKRA, cho rằng, thời gian gần đây nhà đầu tư mạnh dạn “xuống tiền” tại các dự án được mở bán không còn mạnh mẽ như thời gian trước, mặc dù có những dự án khá tốt. Theo ông Lâm, có các nguyên nhân như nhiều doanh nghiệp làm ăn chụp giựt, vẽ dự án “ma” để bán… khiến nhà đầu tư mất tiền, đặc biệt thông tin mới đây một nhà đầu tư bị lừa mất 3 tỷ đồng khi mua đất tại Vũng Tàu phải tự sát cũng tác động không nhỏ đến tâm lý nhà đầu tư.
Chính vì vậy, trong năm 2020 phân khúc nhà “giá rẻ” như chung cư, nền đất có thể xây nhà ở ngay dự báo sẽ là phân khúc thu hút được khách hàng. “Giá rẻ” theo các chuyên gia là nền đất, căn hộ có giá trên dưới 2 tỷ đồng/sản phẩm, bởi phần lớn người chưa có nhà hiện nay không đủ khả năng tài chính mua những căn hộ, nền đất giá cao.
Nhà giá rẻ nắm lợi thế
Theo khảo sát của Sở Xây dựng TPHCM, TP có 476.158 hộ chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với cha mẹ, người thân (chiếm tỷ lệ 23,46% tổng số hộ). Trong đó, có khoảng 20.000 hộ gia đình cán bộ, công chức, viên chức chưa có nhà ở. Vẫn theo khảo sát này, có 300.000 hộ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội; có 143.000 hộ có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Trên thực tế, hiện có khoảng 21.000 hộ sống trên và ven kênh rạch và khoảng 35.000 hộ đang sống trong các chung cư cũ cần được cải tạo, chỉnh trang hoặc di dời tái định cư.
Ảnh: THÀNH TRÍ
Người có thu nhập thấp ở đô thị chiếm khoảng hơn 50% dân số, bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, công nhân, lao động, người nhập cư trong đó, có 274.622 công nhân, lao động đang làm việc tại 17 khu công nghiệp, khu chế xuất. Hàng năm, có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới, có hơn 500.000 sinh viên đại học, cao đẳng. Hầu hết các đối tượng này đều có nhu cầu mua, thuê nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà cho thuê giá rẻ, nhất là loại căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá bán khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn và được trả góp tối thiểu 15 năm.
Tuy nhiên, khảo sát của phóng viên, việc phát triển các dự án nhà ở có giá bán trên dưới 2 tỷ đồng/căn rất ít. Tại khu 6B phía Nam TP có diện tích rộng lớn nhưng cũng chỉ có 1 dự án chung cư là Terra Mia đã hoàn thiện pháp lý, đang được xây dựng có giá bán trên dưới 2 tỷ đồng/căn.
Trong khi đó, chính sách tín dụng hỗ trợ người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp ở đô thị tạo lập nhà ở, nhất là nhà ở đầu tiên chưa đầy đủ. Ngoại trừ giai đoạn 2013-2016, Chính phủ có Nghị quyết 02/NQ-CP với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng (thực chất đã giải ngân được đến 34.826 tỷ đồng) đã hỗ trợ được 56.240 người có nhu nhập thấp vay mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có mức giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn. Chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014 cũng chỉ mới hỗ trợ tín dụng thuê mua nhà được khoảng 1.000 tỷ đồng, trả góp trong 15 năm.
Riêng TPHCM đang thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở cho một số đối tượng cán bộ công chức, viên chức, với suất được vay lên đến 900 triệu đồng, lãi suất vay 4,7%/năm trong thời hạn 15 năm để mua nhà (suất vay năm 2006 là 400 triệu đồng, sau lên 600 triệu đồng và hiện nay là 900 triệu đồng); đến nay, đã giải ngân được khoảng 1.500 tỷ đồng cho hơn 4.000 người (chủ yếu là ngành y tế, giáo dục). Kết quả này đáng khích lệ, nhưng theo các chuyên gia, cần có nguồn lực lớn hơn. Bởi lẽ, số lượng cán bộ, công chức, viên chức có nhu cầu mua nhà để “an cư, lạc nghiệp” rất lớn. Chính sách này cần được nhân rộng, nếu trở thành chính sách chung, áp dụng cho tất cả đối tượng có thu nhập thấp tạo lập căn nhà đầu tiên (thuộc loại nhà có giá vừa túi tiền) thì sẽ góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.
Có thể nói, với nhu cầu rất lớn như vậy, nếu có được thêm các chính sách hỗ trợ hợp lý, không những trong năm 2020 mà kể cả những năm tiếp theo, phân khúc nhà giá rẻ vẫn là phân khúc có cơ hội phát triển căn cơ nhất.
