Mua bán nhà, đất bằng giấy tay: Cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp đủ điều kiện

Giám đốc Sở TN-MT TPHCM Nguyễn Toàn Thắng

Người dân phải thấy rõ trách nhiệm, quyền lợi

* PHÓNG VIÊN: Thưa ông, ông có thể cho biết thực trạng nhà đất mua bán bằng giấy tay trên địa bàn TPHCM tồn tại thời gian qua như thế nào?

* Ông NGUYỄN TOÀN THẮNG: Trên địa bàn TPHCM tồn tại các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đã được UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trong quá trình sử dụng có phát sinh biến động như: hộ gia đình tách hộ riêng để ở; được thừa kế, được tặng cho, chuyển nhượng một phần diện tích đất...

Để giải quyết nhu cầu thực tế này, người sử dụng đất đã có các hành vi tự ý tách thửa, chuyển quyền một phần thửa đất bằng giấy tay (không lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định), tự ý chuyển mục đích sử dụng đất (xây dựng nhà, công trình trên đất nông nghiệp...).

Do pháp luật đất đai qua nhiều thời kỳ chưa có quy định kịp thời, đầy đủ nên người nhận chuyển quyền trong những trường hợp này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận - GCN).

Nhiều nhà được mua bán giấy tay từ hơn 20 năm qua ở KP 4, phường Tân Thới Nhất, quận 12 vẫn chưa được cấp GCN

Vấn đề tồn tại nêu trên kéo dài đến khi có quy định tại Khoản 2 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cho phép giải quyết đối với những trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho bằng giấy tay trước ngày 1-7-2014. Tuy nhiên, vì là tự ý tách thửa để chuyển quyền nên phần lớn diện tích đất được chuyển quyền không phù hợp theo quy định của UBND cấp tỉnh.

* Số lượng các trường hợp như ông vừa nêu trên ở TPHCM là bao nhiêu, tập trung ở địa bàn nào?

* Hiện chưa có số lượng thống kê cụ thể do chưa tổ chức kê khai, đăng ký. Tuy nhiên, theo ghi nhận của chúng tôi, các trường hợp này tập trung chủ yếu ở khu vực ngoại thành, đặc biệt là các quận huyện có tốc độ đô thị hóa nhanh như huyện Bình Chánh, Hóc Môn, quận Bình Tân…

Để có con số tương đối chính xác, cần có một đợt kê khai, khảo sát trên toàn thành phố với sự phối hợp chặt chẽ giữa các quận huyện, TP Thủ Đức và phường, xã cũng như người dân đang “sở hữu” nhà đất thuộc tình trạng nói trên. Người dân phải thấy rõ trách nhiệm, quyền lợi của mình để phối hợp kê khai minh bạch thì lúc đó chúng ta mới có con số cụ thể, chính xác được.

Rà soát kỹ từng trường hợp

* Thời gian tới, việc cấp GCN cho các trường hợp nói trên sẽ được tiến hành như thế nào, thưa ông?

* Đây là việc vướng mắc kéo dài nhiều năm qua, Sở TN-MT TPHCM đã có nhiều văn bản báo cáo, xin ý kiến của UBND TPHCM và Bộ TN-MT. Đến ngày 18-10-2023, Văn phòng UBND TPHCM đã có Thông báo số 821/TB-VP truyền đạt ý kiến kết luận của Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Xuân Cường tại cuộc họp nghe báo cáo về hồ sơ tự ý tách thửa, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền bằng giấy tay.

Theo đó, Sở TN-MT đã giao Văn phòng đăng ký đất đai TPHCM chỉ đạo Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các quận huyện và TP Thủ Đức căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, phối hợp với Phòng TN-MT, Phòng quản lý đô thị, UBND phường, xã xác định điều kiện cấp GCN cho các trường hợp tự ý tách thửa, tự ý chuyển mục đích, chuyển nhượng bằng giấy tay; chủ động lập kế hoạch rà soát, phân loại hồ sơ theo thời gian và các bước thực hiện. UBND các quận huyện, TP Thủ Đức căn cứ tình hình địa phương để xây dựng cơ chế phối hợp giữa các cơ quan, đơn vị trong việc rà soát hồ sơ, xử lý sai phạm liên quan…

Để cấp GCN cần phải xem xét các vấn đề: thời điểm mua bán giấy tay; việc xử lý vi phạm đất đai, xây dựng (phạt nộp tiền, buộc tháo dỡ hoặc cho phép đăng ký, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp…); rà soát quy hoạch, đảm bảo phù hợp quy định về hạn mức tách thửa và cơ sở hạ tầng… để xác định từng trường hợp cụ thể đủ điều kiện cấp GCN.

* Làm thế nào để cấp GCN cho những trường hợp nói trên đúng người, đúng việc, tránh bị lợi dụng để hợp thức hóa sai phạm?

* Do việc mua bán giấy tay không có xác nhận của cơ quan chức năng nên việc kiểm tra tính xác thực của thời điểm mua bán là thiếu căn cứ, dễ bị lợi dụng làm trái quy định. Nếu không thực hiện chặt chẽ dễ dẫn đến tình trạng “lách luật”, chia tách thửa đất không đảm bảo hạn mức.

Do đó, giải quyết cấp GCN với những trường hợp này theo các quy định pháp luật cần phải xem xét, xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Việc cấp GCN cho từng trường hợp cũng cần căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện tách thửa, cơ sở hạ tầng để quyết định. Đây là những vấn đề thuộc thẩm quyền của UBND quận, huyện.