Ngành xây dựng nên ưu tiên áp dụng Luật Xây dựng (?)
Đi xin giấy phép xây dựng trên mảnh đất thổ cư của mình, một người dân ở ngoại thành TPHCM nhận được “giấy phép xây dựng tạm” với điều kiện “phải tháo dỡ khi Nhà nước thực hiện quy hoạch mà không được đền bù”. Bức xúc, người dân đó khiếu nại và nhận được câu trả lời: “Do đất nằm trong khu quy hoạch đô thị vệ tinh” của thành phố nên theo Luật Xây dựng, chỉ được xây dựng tạm.
Được một người bạn là cán bộ ở Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM tư vấn theo điều 49, Luật Đất đai: “Khi chưa có kế hoạch sử dụng đất (để thực hiện quy hoạch - PV) hàng năm (ở cấp huyện - PV) thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”, người dân này quay lại nơi cấp phép chất vấn. Và câu trả lời mà người dân nhận được là theo điều 91 Luật Xây dựng, điều kiện cấp phép xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
“Nơi cấp phép là phòng quản lý đô thị thuộc ngành xây dựng nên…áp dụng pháp luật ở đây chính là ưu tiên áp dụng Luật Xây dựng”. Đáng nói, thời điểm người dân mua mảnh đất này, cách nay hơn 20 năm và theo quy hoạch lúc đó, nơi đây là khu dân cư và chính quyền đã cho phép người dân chuyển 200m2 đất nông nghiệp thành đất thổ cư. Còn quy hoạch xây dựng đô thị vệ tinh mà người cán bộ đề cập tới mới được phê duyệt cách nay hơn 10 năm.
Một góc khu dân cư tại xã Phạm Văn Cội, huyện Củ Chi, TPHCM. Ảnh: CAO THĂNG Điều 46 Luật Quy hoạch đô thị quy định: “Quy hoạch đô thị phải được định kỳ xem xét, rà soát, đánh giá quá trình thực hiện để kịp thời điều chỉnh phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn. Thời hạn rà soát định kỳ đối với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu là 5 năm, quy hoạch chi tiết là 3 năm, kể từ ngày quy hoạch đô thị được phê duyệt”.
Theo nhiều luật sư, điều này có nghĩa quy hoạch có thể biến động nếu được cơ quan chức năng điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế. Trên thực tế, TPHCM nói riêng và nhiều tỉnh thành khác nói chung, đã tiến hành điều chỉnh không ít quy hoạch xây dựng. Hiện tại, được sự chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ, TPHCM đang lấy ý kiến để tiến hành điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TPHCM.
TPHCM cũng đang nghiên cứu, điều chỉnh nhiều quy hoạch xây dựng khác nữa, như quy hoạch xây dựng đô thị Tây Bắc… Vậy mà nhiều cán bộ khi làm lại giấy tờ nhà đất cho dân, cho biết sẽ tiến hành “cập nhật” quy hoạch hiện hữu vào giấy tờ nhà đất. Thấy hoang mang, nhiều người đã không dám làm lại giấy tờ nhà đất, bởi “rủi cán bộ vạch vào giấy tờ một con đường đi ngang qua (theo quy hoạch hiện hữu - PV) là nhà đất mất giá ngay.
Rối với quy hoạch
Thực hiện chỉ đạo của Bộ Xây dựng, hầu hết các tỉnh thành trong cả nước đều đã công khai quy hoạch xây dựng. Thậm chí, nhiều địa phương còn tạo điều kiện cho người dân truy cập thông tin quy hoạch bằng điện thoại di động. Tuy nhiên, không phải ai cũng đọc và hiểu được nội dung quy hoạch. Đã vậy, việc cung cấp thông tin quy hoạch ở nhiều nơi… rất khó hiểu.
Ông Hoàng Minh Trí, nguyên Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng TPHCM, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM, kể rằng có người dân đã đưa cho ông xem một bản cung cấp thông tin quy hoạch về khu đất của người này. Khu đất của người dân nằm trong quy hoạch xây dựng một khu đô thị vệ tinh của TPHCM. Khu đô thị này mới có quy hoạch 1/5.000, tức là “5m trên thực tế tương đương 1mm trên bản vẽ”. Với mức độ này (quy hoạch 1/5.000), theo ông Hoàng Minh Trí, không thể “kéo” bất cứ công trình xây dựng chưa có trên thực tế (dự kiến trong quy hoạch) xuống chính xác tới thửa đất của người dân.
Do vậy, không thể có câu trả lời chính xác về quy hoạch cho người dân với tỷ lệ bản đồ này. Đặc biệt, khi tại TPHCM bản đồ nền kỹ thuật số (tỷ lệ 1/5.000) chưa có đầy đủ, nhất là ở 5 huyện ngoại thành. Thậm chí, ngay cả với quy hoạch phân khu 1/2.000 tức là “2m trên thực tế tương đương 1mm trên bản vẽ” thì việc xác định các công trình dự kiến (cả kiến trúc và kỹ thuật hạ tầng) đã có độ sai lệch rất lớn, vì thực tế sẽ có những yếu tố mà nhìn trên bản đồ không lường hết được về điều kiện địa hình, địa chất công trình.
Cũng theo ông Hoàng Minh Trí, để xác định chính xác nhất các công trình dự kiến xây dựng hay hiện hữu trong đồ án quy hoạch, phải có ít nhất là bản đồ tỷ lệ 1/500, tức là 0,5m ngoài thực tế tương đương 1mm trên bản vẽ. Đây cũng là bản đồ dành cho việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 để làm cơ sở cho lập dự án đầu tư xây dựng, tiến hành xác định ranh giới ngoài thực tế phục vụ cho công tác xác định ranh đền bù, giải tỏa và xác định mốc các công trình xây dựng (kiến trúc và kỹ thuật hạ tầng).
Bản đồ tỷ lệ 1/500 này ở TPHCM đã có tương đối đầy đủ, bản đồ nền kỹ thuật số với hệ tọa độ chuẩn quốc gia VN2000. Với các bản đồ chi tiết 1/500 việc xác định ranh, định vị các công trình xây dựng hay ranh thửa đất của người dân mới chính xác và quan trọng hơn là bản đồ này thường được sử dụng để làm cơ sở cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm trình cấp thẩm quyền phê duyệt.
| Ông Hoàng Minh Trí đề nghị, để không ảnh hưởng quyền lợi người dân, các cơ quan chức năng chuyên môn (xây dựng và tài nguyên) cần thống nhất theo quy định chung nhất có thể thỏa mãn và không trái quy định của cả 2 ngành là chỉ khi khu vực xây dựng có quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/500) được duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm được duyệt, thì khi đó mới thực hiện hạn chế các quyền của người dân trong vùng dự án. |
