Mô hình thành phố đôi và giải pháp tài chính

Khó khăn cơ bản nhất vẫn là vấn đề tài chính.Chúng tôi kiến nghị 2 giải pháp chiến lược quan trọng và không thể tách rời nhau, đó là quản lý phát triển thành phố theo mô hình “thành phố đôi” và gán trách nhiệm kinh phí đầu tư hạ tầng cho đất. 

Phát triển mô hình thành phố đôi 

Mô hình “thành phố đôi” chia TPHCM làm 2 thành phố lớn. Một là thành phố cũ ở phía Tây sông Sài Gòn, chủ yếu khu vực 16 quận nội thành và 5 huyện, tạm gọi “thành phố Tây”. Khu vực này có cấu trúc chỉ phù hợp xe gắn máy, đang quá tải về giao thông và công trình công cộng; tình trạng ngập nước và ô nhiễm môi trường khá nghiêm trọng. Hai là thành phố mới phía Đông sông Sài Gòn (thành phố Đông) trên đất quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức, có vị trí đặc biệt tốt và nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển hiện đại.

 “Thành phố Tây” có 2 vùng. Vùng nội thành gồm 16 quận hiện đang bắt đầu quá tải về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội; tốt nhất là phải hạn chế xây dựng, thậm chí cần “đóng băng” một số khu vực. Định hướng chung cho vùng này là hoàn thiện đô thị, ổn định và cải thiện từng bước đời sống nhân dân. Cần xác định ranh cụ thể của khu vực đô thị cũ ổn định về quy hoạch và các khu vực cần bảo tồn kiến trúc quy hoạch này để có quy chế quản lý xây dựng riêng. Chỉ cho phép nâng cấp, bảo trì hệ thống hạ tầng, nhà ở và các công trình bảo tồn. Nói chung, không làm tăng khối tích xây dựng trong khu vực đô thị cũ. Những khu vực còn đất trống, hệ thống hạ tầng chưa hoàn thiện cần hoàn thiện và phát triển công trình tương ứng. Đồng thời có biện pháp quyết liệt hạn chế ô tô con trong khu vực này. Với cấu trúc đô thị như hiện nay, tình trạng giao thông bằng xe gắn máy, sinh sống nơi nhà phố hình ống và trong các ngõ hẻm còn kéo dài nhiều năm nữa. Việc duy trì sự ổn định khu vực thành phố cũ, tuy không hiện đại, nhưng sẽ tạo điều kiện cho nhân dân ổn định cuộc sống. Người nào có năng lực kinh tế cao và muốn có cuộc sống hiện đại hơn sẽ tự chuyển cư qua thành phố mới hiện đại phía Đông. 

Đối với vùng ngoại thành (gồm 5 huyện) là khu vực sinh thái, kỹ thuật và dự trữ phát triển cũng cần hạn chế xây dựng, chỉ tập trung quy hoạch đồng bộ 3 đô thị mới là Hiệp Phước, Tân Túc và Củ Chi. Đây là các đô thị công nghiệp và dịch vụ công nghiệp cần phát triển tập trung theo định hướng giao thông (TOD).  “Thành phố Đông” có tổng diện tích 21.173ha, dự báo dân số vào năm 2020 khoảng 1.650.000 người. Bản thân nó đã là một thành phố lớn (có thể so sánh với dân số 16 quận nội thành năm 2020 là khoảng 5.200.000 người, dân số Hải Phòng 1.712.000 người, Đà Nẵng 715.000 người, Cần Thơ 1.115.000 người).  Định hướng quản lý chung của “thành phố Đông” là phát triển bền vững theo hướng hiện đại nhất. Trước hết, cần quy hoạch và đầu tư sớm hệ thống giao thông hiện đại, bảo đảm mật độ đất giao thông đạt xấp xỉ 30%, phát triển đô thị và giao thông hiện đại như ở các nước tiên tiến và phát triển các khu chức năng theo định hướng giao thông. Đồng thời, tăng cường quản lý phát triển thật nghiêm ngặt nhằm bảo đảm tạo nên hệ thống giao thông và hạ tầng kỹ thuật đồng bộ. Trong thành phố này, phương tiện đi lại chủ yếu là MRT, xe buýt và ô tô con, hạn chế tối đa xe gắn máy. Mô hình nhà ở chủ yếu là chung cư cao cấp, biệt thự, nhà vườn. Kiên quyết không phát triển các khu dân cư mới dạng nhà ống căn phố. Tổ chức tốt giao thông đa phương tiện, từng bước hạn chế và cấm hẳn xe gắn máy ở khu vực đô thị cao cấp.  Đối với các khu dân cư hiện hữu, dân cư nông thôn cần xác định rõ ranh giới, chống xây dựng tự phát lan tỏa, từng bước hiện đại hóa đi đôi với bảo tồn. Gán chi phí phát triển hạ tầng lên mỗi mét vuông đất Các đô thị phát triển được là nhờ khai thác tốt quỹ đất. Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị, nâng giá trị đất là việc của ngành kinh doanh phát triển đất. Về nguyên tắc, việc nâng giá trị đất phải đi đôi và gắn chặt với phát triển cơ sở hạ tầng đô thị. Đất chỉ là đất đô thị khi đã có cơ sở hạ tầng. Phát triển đô thị đòi hỏi phải phát triển cơ sở hạ tầng trước một bước.  Muốn hạ tầng đi trước một bước, tài chính phải đi trước hai bước. Trên thực tế, các dự án nhỏ lẻ, chủ đầu tư đã vay tiền từ ngân hàng hoặc từ chính người mua nhà, đất; tức tài chính đã đi trước, nhưng đó mới là tài chính nhỏ lẻ. Nếu Nhà nước thiếu tài chính đầu tư hạ tầng chung, chỉ trông chờ vào các dự án nhỏ lẻ, cũng chỉ tạo ra đô thị khuyết tật. Làm sao để Nhà nước có kinh phí đầu tư hạ tầng chung? Xin được phân tích từ giá đất. Giá trị đất thành phẩm gồm ba thành phần: giá đất nguyên thủy (nông lâm nghiệp) + giá đầu tư hạ tầng + giá tác động phát triển. Giá đất nguyên thủy thường rất thấp do hiệu quả sản xuất nông lâm nghiệp thấp. Giá đầu tư hạ tầng hoàn toàn có thể tính được theo giá vật tư và nhân công. Giá tác động phát triển phụ thuộc vị trí đất và tình trạng phát triển của đô thị, thường do thị trường quyết định. Do xu hướng phát triển chung của xã hội, giá đất khu vực có điều kiện phát triển đô thị luôn tăng (thậm chí chỉ cần có thông tin về quy hoạch, chưa cần đầu tư hạ tầng). Người ta chỉ cần mua đất rồi để đó, theo thời gian bán lại là có lời, đó là đầu cơ đất. Khi Nhà nước cần đầu tư hạ tầng trên đất, phải mua đất của các nhà đầu cơ theo giá thị trường thì đất không còn là nguồn lực nữa, vì giá đất đã bị đẩy lên cao. Đó là hiện trạng thất thu tài chính từ đất đai do việc đầu cơ đất.  Tiền sử dụng đất hiện nay được Nhà nước thu khi giao quyền sử dụng đất là thu với tư cách chủ đất (chủ sở hữu toàn dân). Mức thu tùy thuộc giá đất quy định theo vị trí đất, loại đất. Việc định giá đất hay cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều khi chỉ căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất mới còn trên giấy.  Một việc có tính nguyên lý là chỉ khi nào đất có đủ về hạ tầng đô thị (hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng,…) thì mới gọi là đất đô thị. Từ đó, muốn có đất đô thị thì phải đầu tư hạ tầng cho đất. Chủ mảnh đất có thể trực tiếp đầu tư và tham gia cùng Nhà nước đầu tư hạ tầng. Điều này có nghĩa, muốn được chứng nhận là đất đô thị thì chủ đất phải nộp khoản kinh phí đầu tư hạ tầng để Nhà nước hoặc công ty phát triển đất thực hiện. Khoản kinh phí này hoàn toàn có thể tính được cho mỗi mét vuông đất khi xác định được mối liên hệ của nó tới hệ thống hạ tầng của toàn đô thị hoặc của khu vực tính toán. Mối quan hệ này được xác định khi xác định rõ ranh giới khu vực phát triển (có thể lấy mốc từ một năm nào đó) và tính toàn bộ kinh phí đầu tư hạ tầng cho khu vực rồi chia cho tổng diện tích đất được quy hoạch xây dựng. Việc nghiên cứu cụ thể hơn giải pháp này sẽ giúp xác định được các thành phần chi phí đầu tư hạ tầng cụ thể, như chi phí cho hệ thống hạ tầng chung, hệ thống khu vực hay hạ tầng trong đơn vị ở, nhóm ở. Cần lưu ý rằng, những người mua nền nhà trong một dự án khu dân cư mới là đã bỏ tiền mua toàn bộ cơ sở hạ tầng của dự án. Cần xác định rõ loại công trình nào do kinh phí Nhà nước (không liên quan tới đất) chịu, loại nào dùng kinh phí từ đất. Trên cơ sở đó, tính suất đầu tư hạ tầng đồng bộ cho mỗi mét vuông đất để xác định nghĩa vụ đầu tư hạ tầng của mảnh đất - cũng là nghĩa vụ của chủ đang sở hữu quyền sử dụng đất. Bước tiếp theo là lập quy chế “gán” kinh phí cho từng mét vuông đất và thu tiền hạ tầng để đầu tư phát triển hạ tầng. Trong quy chế sẽ phân biệt rõ khu vực đã được đầu tư hạ tầng cấp nhóm ở (các dự án phát triển nhà), khu vực đất trống… để xác định nghĩa vụ cụ thể cho các hộ sử dụng đất. Muốn phát triển thành phố phải khai thác được nguồn tài chính từ quỹ đất.