Mặc dù nhà “3 chung” là hình thức biến tướng, sai phép nhưng do chính quyền các địa phương thiếu giám sát, thiếu trách nhiệm nên đến nay việc xử lý vẫn chưa dứt khoát.
Cố tình xây để kinh doanh
Theo ghi nhận, đối tượng xin phép xây nhà “3 chung” phần lớn không phải vì nhu cầu bức bách về chỗ ở do nhà đông người, mà chủ yếu là xây nhà để bán hoặc cho thuê. Điển hình như trường hợp ông L.N.Đ. (ngụ phường Thạnh Lộc, quận 12) chỉ xin phép xây một căn nhà nhưng cố tình xây sai phép, thiết kế thêm cầu thang, mở thêm cửa để chia căn nhà thành 16 căn nhỏ với diện tích 15m2/căn. Hay như ông V.V.T. (ngụ phường Thạnh Lộc, quận 12) trổ thêm cửa, làm cầu thang chia căn nhà thành 13 căn nhỏ…
Thông tin từ UBND phường Thạnh Lộc, trên 90% trường hợp nhà “3 chung” đã đưa vào sử dụng đều không chính chủ, đã sang nhượng, cho thuê… Tình trạng này chủ yếu xảy ra ở khu vực vùng ven, ngoại thành như quận 12, Bình Tân, các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Bình Chánh… Các chuyên gia đô thị nhìn nhận, đây là thực trạng nghịch lý vì quỹ đất ở các quận huyện vùng ven, ngoại thành còn nhiều chứ không phải chật chội như khu vực nội thành.
Khu nhà “3 chung” tại phường Thạnh Xuân, quận 12, TPHCM đã có quyết định cưỡng chế Báo cáo mới đây của Sở Xây dựng TPHCM cho thấy, từ đầu năm 2018 đến tháng 6-2020, trên địa bàn thành phố đã xảy ra hàng ngàn trường hợp vi phạm xây dựng. Trong số đó, vi phạm do xây dựng nhà theo kiểu “3 chung” chiếm tỷ lệ không nhỏ. Tình trạng chủ nhà xin 1 giấy phép xây dựng nhà ở, nhưng chia thành nhiều căn nhà nhỏ, diện tích mỗi căn chừng 15-20m2 xảy ra phổ biến tại các địa bàn ngoại thành, vùng ven. “Mỗi căn nhà “3 chung” đều không đạt diện tích tối thiểu, không đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng đã gây ra tình trạng hình thành các khu dân cư manh mún, thiếu hạ tầng, không đảm bảo không gian sinh hoạt tối thiểu cho một gia đình bình thường”, một lãnh đạo Sở Xây dựng TPHCM thừa nhận. Trong khi đó, quyết định 60 của UBND TPHCM đã nêu rõ, đất ở tối thiểu được tách thửa tại khu vực trung tâm là 36m2, vùng phụ cận là 50m2 và khu vực nông thôn, ngoại thành là 80m2.
Theo ông Trần Đình Trữ, Phó Chánh Thanh tra TP, qua kiểm tra một số công trình được cấp phép tại các xã ở huyện Củ Chi cho thấy việc xây dựng đúng nội dung giấy phép được cấp, nhưng khi đưa vào sử dụng lại biến thành nhà kho, xưởng, nhà trọ; một số hộ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng thiết kế dạng nhà trọ cho thuê, trổ nhiều cửa đi, cầu thang, thay đổi công năng, mục đích sử dụng…
Xử lý thật nghiêm
Trước tình trạng nhà “3 chung” mọc lên tràn lan nhưng do thiếu giám sát, thiếu trách nhiệm nên chính quyền các quận huyện vẫn chưa giải quyết triệt để, mới đây, UBND TPHCM đã kiến nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn xử lý loại nhà này. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là xử lý theo hướng xử phạt nghiêm, buộc tháo dỡ phần vi phạm hay “giải cứu” bằng cách cho hợp thức hóa để tồn tại?
Theo Điều 15, Nghị định 139/2017 về quy định xử lý vi phạm trật tự xây dựng, chủ nhà xin giấy phép xây dựng 1 căn nhưng chia nhỏ thành nhiều căn là vi phạm luật.
Ngoài việc bị phạt tiền còn buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm, khôi phục xây dựng đúng như giấy phép. Theo các chuyên gia pháp lý, luật quy định nghiêm, nhưng thực tế quyết định xử phạt chỉ khả thi khi nhà chưa làm xong.
Trường hợp nhà đã hoàn thành, được sang tên đổi chủ hoặc cho thuê, thì việc thực hiện quyết định gặp nhiều khó khăn, chủ yếu mới dừng lại ở việc đóng tiền phạt.
Thực tế, các quận huyện đã ban hành nhiều quyết định cưỡng chế tháo dỡ công trình nhà “3 chung” nhưng việc triển khai còn lúng túng. Nếu cưỡng chế mạnh tay công trình vi phạm sẽ đẩy không ít gia đình mua, thuê nhà ra đường, nhưng nếu không làm nghiêm sẽ dẫn đến lờn luật, vi phạm tràn lan.
Theo luật gia Nguyễn Văn Khôi (Trung ương Hội Luật gia Việt Nam), các công trình vi phạm trật tự xây dựng đều phải bị xử lý. Điều kiện để nhà “3 chung” được tồn tại phải được cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép. Luật Xây dựng 2014 quy định tại khoản 1 Điều 98, để điều chỉnh giấy phép phải đảm bảo kỹ thuật về kết cấu, kiến trúc và xin phép trước khi thi công.
Theo quy định này, hầu hết nhà “3 chung” không thể xin điều chỉnh giấy phép. Trong trường hợp có thể đảm bảo kỹ thuật, nhưng không giải quyết được việc tăng số lượng người ở của hộ gia đình, mức tăng lên hàng chục lần sẽ phá vỡ quy hoạch, áp lực đè nặng lên hệ thống hạ tầng. Vì thế, việc cho phép nhà “3 chung” tồn tại là không khả thi.
Hơn nữa, việc “giải cứu” nhà “3 chung” giúp một số đối tượng sang nhượng, thuê nhà có chỗ ở, nhưng vô tình dung túng, tiếp tay cho những đối tượng xây dựng trái phép, kinh doanh địa ốc thiếu đạo đức.
Để lập lại trật tự trong lĩnh vực xây dựng và tránh tình trạng lờn luật, các chuyên gia pháp lý cho rằng, thành phố cần cương quyết ngăn chặn, xử lý nghiêm nhà “3 chung”.
Đối với trường hợp chủ đầu tư đã sang nhượng, chính quyền không chỉ xử phạt nặng, thu số tiền thu lợi bất chính mà buộc chủ đầu tư đền bù những thiệt hại mà người mua, thuê nhà gánh chịu khi nhà bị cưỡng chế tháo dỡ.
Chỉ có xử lý nghiêm mới ngăn chặn được nạn xây nhà “3 chung”, lập lại trật tự trong quản lý đô thị theo đúng tinh thần Chỉ thị 23 của Thành ủy TPHCM về tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về trật tự xây dựng trên địa bàn thành phố.
