Cụ thể, theo Nghị định 126/2017/NĐ-CP (về chuyển DNNN và công ty TNHH MTV do Nhà nước đầu tư 100% vốn điều lệ thành công ty cổ phần), những diện tích đất được giao để sử dụng vào mục đích xây dựng nhà để bán và xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê theo phương án sử dụng đất của DN CPH đã được phê duyệt thì phải xác định lại giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) để tính vào giá trị DN; đối với diện tích đất còn lại thì DN chuyển sang hình thức thuê đất.
“Như vậy, chưa có quy định cụ thể là đối với đất thuê thì có phải định giá để đưa vào giá trị DN khi CPH hay không. Thế nhưng, nếu thoái vốn (thực hiện theo Nghị định 32/2018/NĐ-CP về đầu tư vốn nhà nước vào DN và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại DN) thì DN phải xác định giá trị đối với đất thuê trả tiền hàng năm để tính bổ sung vào giá trị DN khi xác định giá khởi điểm bán cổ phần”, vị này băn khoăn. Trong khi đó, công ty mẹ TKV có tới 26 chi nhánh; 4 công ty con do công ty mẹ sở hữu 100% vốn; 5 đơn vị sự nghiệp trực thuộc. Do vậy, TKV phải thực hiện khối lượng công việc rất lớn, mất nhiều thời gian, nhất là lập phương án sử dụng đất.
Câu chuyện của TKV là điển hình cho những vướng mắc về đất đai mà các DN lớn đang phải đối mặt khi tiến hành CPH, trong đó: Tổng Công ty Lương thực miền Bắc phải làm việc với 22 đơn vị đang sở hữu gần 250 khu đất tại 25 địa phương; Tập đoàn Bưu chính - Viễn thông có hàng ngàn khu đất trên 63 tỉnh, thành; Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn có tới 294 cơ sở nhà đất, với tổng diện tích 2,6 triệu m2 trên cả nước với nguồn gốc đất đa dạng, hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ… Những khó khăn đến từ việc xác định giá trị QSDĐ phải trải qua nhiều quy trình, thủ tục, mất nhiều thời gian; khó tính được lợi thế giá trị QSDĐ đối với đất DN đang thuê của Nhà nước; khó xác định giá trị QSDĐ đúng với giá thị trường (do ở Việt Nam chưa có thị trường chuẩn để tham khảo, giá đất ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như: diện tích, cơ sở hạ tầng, hướng mặt tiền)...
Những vướng mắc nêu trên đã ảnh hưởng đến tiến độ CPH DNNN lớn ở giai đoạn này. Theo Ban Chỉ đạo đổi mới và phát triển DN, tại danh mục đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt (Công văn 991/TTg-ĐMDN), giai đoạn năm 2017-2020 phải hoàn thành CPH 127 DN. Tuy nhiên, đến nay tỷ lệ này mới đạt 28% kế hoạch. Còn theo Quyết định 26/2019/QĐ-TTg, danh mục DN thực hiện CPH đến năm 2020 là 93 nhưng đến nay mới có 4 DN hoàn thành việc công bố giá trị DN.
Theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, hiện nay, khó khăn lớn nhất trong công tác CPH DN là về đất đai và phần lớn nằm ở thủ tục xác định giá trị QSDĐ mất nhiều thời gian. Tuy nhiên, nhiều sai phạm gây thất thoát tài sản nhà nước từ xác định giá trị đất khi CPH trong quá khứ cũng khiến công tác này không thể xem nhẹ.
Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến chậm trễ trong CPH là do việc chậm ban hành văn bản hoàn thiện giải pháp chống thất thoát đất công trước và sau CPH DNNN. Các văn bản pháp lý để góp phần đẩy nhanh quá trình CPH DNNN (dự thảo Nghị định sửa Nghị định 167/2017/NĐ-CP quy định sắp xếp lại, xử lý tài sản công và dự thảo Nghị định sửa Nghị định 126) dự định ban hành trong tháng 1-2020 song đến cuối năm 2020 vẫn chưa được ban hành. Theo các chuyên gia, trong vấn đề CPH DNNN, cơ quan quản lý cần xem xét, tháo gỡ vướng mắc cho các DN trong quá trình sắp xếp, lập phương án sử dụng đất và có biện pháp không để sử dụng đất lãng phí.
Trong đó, cần tập trung xem xét các quy định về xử lý đất đai đối với các DN quản lý nhiều đất đai, quản lý đất đai ở những vị trí có lợi thế thương mại cao nhằm đánh giá mức độ sử dụng so với nhu cầu để xem xét tính hiệu quả; có biện pháp thu hồi lại phần đất đã giao cho DN nhưng không được sử dụng trước khi CPH; các trường hợp sử dụng đất sai mục đích cần có chế tài xử lý mạnh…
