Theo nhiều chuyên gia, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS khi áp dụng vào cuộc sống sẽ tạo ra hành lang pháp lý căn cơ cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh.
Hết thời “thổi giá”
Tại Điều 61 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 quy định, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải thành lập doanh nghiệp (DN) kinh doanh dịch vụ BĐS. Theo đó, DN phải có ít nhất 1 cá nhân có chứng chỉ môi giới BĐS và có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định. Còn cá nhân hành nghề môi giới BĐS vừa phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS vừa phải hành nghề trong 1 DN kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc 1 DN kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS. Ngoài ra, trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, DN kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải gửi thông tin về DN đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh nơi thành lập DN để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS theo quy định.
Như vậy, so với Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, quy định mới yêu cầu cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải hành nghề trong 1 DN kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc 1 DN kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS thay vì được hành nghề kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập như trước đây. Sự thay đổi này được đánh giá sẽ giúp ngăn chặn tình trạng người môi giới BĐS “thổi giá” hay có hành vi lừa đảo khách hàng như đã diễn ra từ nhiều năm nay.
Theo ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), các quy định trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 góp phần minh bạch hóa, chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới, giao dịch BĐS; phòng ngừa, hạn chế những bất ổn thị trường do các hoạt động môi giới, kinh doanh dịch vụ BĐS thiếu sự kiểm soát. Việc quy định chặt chẽ hoạt động môi giới BĐS là cần thiết, bởi hoạt động này đóng vai trò quan trọng trong thúc đẩy giao dịch BĐS. Đặc biệt là người môi giới BĐS - đóng vai trò trung gian kết nối, tư vấn giúp nhà đầu tư, khách hàng tìm hiểu thông tin thị trường để đi đến quyết định giao dịch. Hơn hết là tạo được kênh thông tin an toàn, đảm bảo pháp lý trong giao dịch, giúp người mua tránh được rủi ro.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, đánh giá, cùng với các quy định nâng cao vai trò, ràng buộc pháp lý của nhà môi giới trong các giao dịch, hoạt động môi giới sẽ đi vào chuyên nghiệp hóa. “Thời gian tới, sẽ có nhiều hơn môi giới BĐS chân chính, xây dựng thị trường dịch vụ BĐS chuyên nghiệp, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam. Đồng thời, dần dần thay đổi sự nhìn nhận của xã hội đối với nghề môi giới BĐS. Điều này cũng giảm bớt tình trạng cò mồi, gây nhiễu loạn thị trường”, ông Đính chia sẻ.
Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, các quy định mới về hoạt động môi giới BĐS sẽ buộc các tổ chức, cá nhân làm nghề nâng cao chất lượng, liên tục cập nhật kiến thức, ứng dụng công nghệ... Điều này có lợi cho thị trường BĐS khi các giao dịch ngày càng minh bạch, dữ liệu chính xác. Nhà đầu tư và người tham gia mua bán BĐS cũng tránh được những rủi ro liên quan đến pháp lý.
Hạn chế trốn thuế, chiếm dụng vốn
Một điểm mới trong Luật Kinh doanh BĐS đang được nhiều chuyên gia đánh giá cao, đó là quy định phải ghi đúng giá trị giao dịch thực tế vào hợp đồng và các bên liên quan phải chịu trách nhiệm nếu có sự sai lệch. Có một thực tế đã tồn tại từ nhiều năm nay vừa khiến Nhà nước thất thoát thuế vừa ảnh hưởng tiêu cực đến việc thẩm định giá nhà, đất của nhiều tổ chức, đó là có trường hợp nhà, đất trị giá giá hàng chục tỷ đồng nhưng khi giao dịch, trong hợp đồng mua bán ghi thấp hơn giá thực tế.
Phân tích vấn đề này, ông Văn Đình Tùng, một công chứng viên tại TPHCM, cho biết, trong nhiều năm làm nghề, ông đã gặp không ít trường hợp này. Nghĩa là giao dịch với “giá trong” (giá trên hợp đồng) và “giá ngoài” (giá thỏa thuận riêng giữa người mua và người bán). “Việc kê giá bán thấp hơn giá thực tế nhằm giảm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ mà các bên phải nộp. Tuy đã có nhiều người mua phải chịu thiệt khi tranh chấp xảy ra, nhưng tình trạng này vẫn phổ biến và không ít công chứng viên gặp khó khi khách hàng cố tình mua bán 2 giá. Quy định phải ghi đúng giá giao dịch trong Luật Kinh doanh BĐS nếu được thực thi nghiêm, người làm sai bị phạt nặng thì mới khắc phục tình trạng trên”, ông Tùng chia sẻ.
Nguồn cung bất động sản sẽ dồi dào
Đoàn giám sát chuyên đề của Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường BĐS và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023 vừa làm việc với Bộ Xây dựng, Bộ KH-ĐT, Bộ TN-MT, Bộ Tư pháp. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, từ năm 2015 đến hết năm 2023, Chính phủ đã chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương chủ động, thường xuyên theo dõi diễn biến tình hình thị trường BĐS, kịp thời xử lý các vấn đề “nóng” phát sinh. Tuy nhiên, nguồn cung sản phẩm nhà ở chủ yếu là phân khúc cao cấp và trung cấp, thiếu sản phẩm BĐS nhà ở giá phù hợp khả năng chi trả của đa số người dân; giá giao dịch BĐS có xu hướng tăng dần theo năm, cao so với thu nhập bình quân của số đông người dân. Do đó, việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS đồng bộ với các luật liên quan sẽ giúp tạo hành lang pháp lý minh bạch, khơi thông các dự án trên thị trường. Nhờ vậy, nguồn cung BĐS sẽ dồi dào, giá BĐS sẽ ổn định, ngăn hiện tượng bong bóng, sốt giá. Tuy nhiên, tại một số địa phương, việc quy hoạch sử dụng đất còn mang tính tổng hợp diện tích theo dự án, phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất; tiếp cận về không gian còn hạn chế nên chưa linh hoạt khi có phát sinh dự án mới, rất cần được nghiên cứu, điều chỉnh cho phù hợp
Điều 25 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 cũng quy định về thanh toán tiền mua bán, thuê mua nhà chung cư trong các dự án. Theo đó, các bên thực hiện thanh toán nhiều lần và lần đầu không quá 30% hợp đồng gồm cả tiền cọc (quy định cũ không bao gồm tiền cọc). Những lần tiếp theo phải phù hợp tiến độ xây dựng nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Nếu bên bán là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50% giá trị hợp đồng. Quy định này nhằm hạn chế trường hợp chủ đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng, “lấy mỡ cá rán cá”, đẩy rủi ro về phía khách hàng. Về nội dung này, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở Công ty Đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại (CBRE Việt Nam) phân tích, cùng với quy định trên, các luật mới còn đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực tài chính đủ mạnh để hoàn chỉnh pháp lý dự án trước khi đáp ứng điều kiện để ký hợp đồng mua bán. Bên cạnh đó, chủ đầu tư muốn phát triển dự án phải đấu giá đất, chủ đầu tư nào đáp ứng được yêu cầu về tài chính sẽ trúng thầu. Như vậy, những dự án đưa ra thị trường sau ngày 1-8-2024 sẽ có tính khả thi cao hơn.
Kiểm soát chặt chẽ việc triển khai dự án BĐS
Luật sư Đào Xuân Sơn (Đoàn Luật sư TPHCM) cho rằng, đặt cọc là bước đầu tiên trong tiến trình mua bán, thực hiện trước khi giao kết hợp đồng. Trước đây, khi chưa có quy định về đặt cọc mua bán BĐS, tình trạng đặt cọc trên thị trường không đồng nhất, tiềm ẩn một số rủi ro. Nhiều chủ đầu tư nhận cọc, thỏa thuận giữ chỗ với số tiền lớn. Một số dự án chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn chào bán, kêu gọi khách hàng đặt cọc để huy động vốn. Có không ít dự án nhà ở đã thu tiền cọc và tiền thanh toán theo tiến độ của khách hàng thông qua đơn vị môi giới, chủ đầu tư thu trực tiếp, nhưng sau đó không triển khai dự án hoặc triển khai nửa chừng rồi dừng lại, khiến người mua rơi vào cảnh đợi chờ. Quy định về đặt cọc mua bán BĐS nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà, tránh thu tiền cọc quá lớn, có thể phát sinh hành vi lừa đảo gây thiệt hại cho người mua. Quy định này cũng hướng tới kiểm soát chặt chẽ hơn việc triển khai dự án BĐS, hạn chế tình trạng “ôm đất chờ thời” của chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính…
