Tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV đã chính thức thông qua Luật Đất đai 2024 với nhiều quy định mới, tác động đáng kể đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất. Luật có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-2025, riêng Điều 190 và Điều 248 có hiệu lực thi hành từ ngày 1-4-2024.
Tuy nhiên, mới đây Thủ tướng Chính phủ đã có Công văn 202 đề nghị Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1-7-2024 nhằm sớm đưa Luật Đất đai vào cuộc sống, góp phần phát triển kinh tế - xã hội đất nước.
Nhằm giới thiệu những quy định mới và giải đáp những thắc mắc của bạn đọc liên quan đến Luật Đất đai 2024, Báo SGGP tổ chức buổi giao lưu trực tuyến “Sớm đưa Luật Đất đai 2024 vào cuộc sống” với sự tham gia của Giám đốc Sở TN-MT TPHCM Nguyễn Toàn Thắng cùng các chuyên gia.
Buổi giao lưu diễn ra từ 9 giờ đến 12 giờ ngày 9-4-2024 (thứ ba), tại trụ sở Báo SGGP, số 432-436 Nguyễn Thị Minh Khai, phường 5, quận 3, TPHCM. Ngay từ lúc này, mời bạn đọc gửi câu hỏi về địa chỉ email: sggponline@sggp.org.vn
Khách mời
Giám đốc Sở TN-MT TPHCM Nguyễn Toàn Thắng
Chuyên gia
Tôi ngụ đường Trịnh Quang Nghị, xã Phong Phú, huyện Bình Chánh. Khu đất nhà tôi nằm trong quy hoạch khu công nghiệp Phong Phú. Thế nhưng nhiều năm nay khu công nghiệp này vẫn không triển khai. Trong khi đó, quyền sử dụng đất của gia đình tôi bị hạn chế. Nhiều năm nay, nhà tôi thường xuyên bị ngập nước nhưng không thể xây dựng nhà được. Vậy Sở Tài nguyên và Môi trường có giải pháp nào hỗ trợ người dân?
Về nội dung trên, quý độc giả tham khảo Điều 76 Luật Đất đai 2024 về Tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể:
Điều 76. Tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1. Chính phủ tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia.
Thủ tướng Chính phủ phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho đơn vị hành chính cấp tỉnh, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trên cơ sở các chỉ tiêu sử dụng đất quốc gia đã được Quốc hội quyết định.
2. Bộ Quốc phòng có trách nhiệm tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất quốc phòng; Bộ Công an có trách nhiệm thực hiện quy hoạch sử dụng đất an ninh.
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
4. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
5. Đối với dự án thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này mà phải thu hồi đất thì UBND cấp huyện nơi có dự án phải công bố công khai phạm vi thu hồi đất theo tiến độ của dự án đến người sử dụng đất.
6. Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
7. Diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 02 năm liên tục được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện phải xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất hoặc hủy bỏ việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.
Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai thì người sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định.
8. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức rà soát, xử lý và công bố công khai việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất đã được ghi trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh; gửi thông tin đến Bộ Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp huyện và UBND cấp xã.
9. Chính phủ quy định nguyên tắc, tiêu chí phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cấp tỉnh, chỉ tiêu sử dụng đất cấp huyện.
10. Chính phủ quy định chi tiết Điều này và việc lập, thẩm định, điều chỉnh, lấy ý kiến, phê duyệt, công bố kế hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện."
Đối với trường hợp chưa triển khai dự án thì người sử dụng đất vẫn được sửa chữa, xây dựng (giấy phép xây dựng có thời hạn). Do đó, đề nghị ông liên hệ với UBND huyện Bình Chánh để được hướng dẫn.
Người dân chúng tôi mong muốn được đóng tiền sử dụng đất tái định cư thép giá cũ của 2018 vì do dịch bệnh mà quỹ đất giao đất trễ vào năm 2021 ở dân cư Bửu Long, TP Biên Hòa, Đồng Nai.
Đối với trường hợp cụ thể về giá tái định cư và thời điểm giao đất tái định cư thì độc giả liên hệ với Hội đồng bồi thường dự án và Ủy ban nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai để được hướng dẫn cụ thể.
Trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, sau khi nhà đầu tư đã trúng thầu thì việc tự thỏa thuận giải phóng mặt bằng với người có quyền sử dụng đất không thực hiện được thì Quyết định trúng thầu đó có hiệu lực bao lâu? Nhà nước có chính sách gì để hỗ trợ Nhà đầu tư giải phóng mặt bằng khi đã trúng thầu hay không?
Về nội dung này được quy định tại khoản 7, khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2024 quy định Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất:
" Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm sau đây:
a) Công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định của Luật này;
b) Tổ chức lập quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000;
c) Tổ chức lập và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất theo quy định của Luật này;
d) Giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập theo quy định của Chính phủ để thực hiện dự án theo đúng cam kết tại hợp đồng được ký kết giữa nhà đầu tư trúng thầu với cơ quan có thẩm quyền và đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về đấu thầu và quy định khác của pháp luật có liên quan; xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất.
Tổ chức được giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 6 và điểm d khoản 7 Điều này có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên cơ sở phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt; quá thời hạn 06 tháng kể từ ngày nhận được yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà không ứng đủ vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hủy kết quả trúng thầu."
Nhà đầu tư đã trúng thầu, có quyền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng hoàn thành 100%, UBND cấp tỉnh đã ban hành Quyết định công nhận kết quả đấu thầu, thì việc huy động vốn để phát triển dự án từ khách hàng thứ cấp có vi phạm quy định hành chính về huy động vốn khi chưa đủ điều kiện hay vi phạm hình sự? Xin cảm ơn ông.
Việc nhà đầu tư tham gia đấu thầu dự án có sử dụng đất thì phải tuân thủ theo quy định của phương án đấu thầu đã được phê duyệt. Trường hợp phương án đấu thầu chưa rõ để Nhà đầu tư thực hiện các bước tiếp theo thì liên hệ với Sở Kế hoạch và Đầu tư để được hướng dẫn theo quy định.
Xin chào lãnh đạo Sở TN-MT TPHCM, tôi có câu hỏi như sau:Tôi ở chung cư Đo Đạc, thuộc TP Thủ Đức. Tôi có mua lại một căn chung cư bằng giấy tay của một cán bộ làm trong Bộ TN-MT. Vậy cho tôi hỏi tôi có được cấp sở đỏ cho căn hộ tôi đã mua lại hay không?
Do ông không nêu thời điểm nhận chuyển nhượng bằng giấy tay nên chúng tôi nêu quy định của Luật Đất đai 2024 đối với trường hợp tương tự để ông tham khảo như sau:
Tại Điều 139 về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền. Và Điều 140 về giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai đã có các hướng xử lý đối với đất được sử dụng trước ngày 1-7-2014.
Tôi ngụ toà nhà River Gate, 151 Bến Vân Đồn, quận 4. Tôi mua căn hộ tại đây đã được hơn 6 năm nhưng vẫn chưa được cấp sổ hồng. Vậy Sở Tài nguyên và Môi trường có thể cho tôi biết nguyên nhân tại sao? Và đến khi nào thì chúng tôi mới được cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu căn hộ chung cư?
Dự án nêu trên đang vướng mắc về pháp lý sử dụng đất và đang được các cơ quan chức năng có thẩm quyền giải quyết.
Xin chào lãnh đạo Sở TN-MT TPHCM, tôi có trường hợp như thế này muốn hỏi: Gia đình chúng tôi có thửa đất chưa có bìa nhưng đã được khai hoang và sử dụng từ năm 1997 đến nay, mà đất là đất lâm trường thì có làm bìa được không? Thứ hai nữa là vừa bị thu hồi một phần để làm cao tốc nhưng không được đền bù, chỉ được hỗ trợ rất thấp. Mong các chuyên gia tư vấn giúp gia đình chúng tôi biết ạ, xin cảm ơn
Theo quy định tại khoản 4 Điều 139 Luật Đất đai 2024 về giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014: "Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang, không có tranh chấp thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hạn mức giao đất nông nghiệp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước".
Tuy nhiên, đối với trường hợp cụ thể thì phải được cơ quan có thẩm quyền rà soát nguồn gốc, quá trình sử dụng và việc thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất với Nhà nước để xem xét giải quyết.
Việc bị thu hồi một phần để làm cao tốc nhưng không được đền bù, chỉ được hỗ trợ rất thấp phụ thuộc vào quá trình sử dụng đất và nguồn gốc đất như đã nêu trên.
Tôi muốn gửi đến quý báo và các chuyên gia câu hỏi như sau: Gia đình tôi có mua đất không có giấy tờ từ năm 1995, tuy nhiên bây giờ người bán đất đã mất. Vậy gia đình tôi phải làm như thế nào để được cấp sổ đỏ?
Do thông tin không rõ việc nhận chuyển nhượng đất có vi phạm pháp luật hay không; hiện trạng, quá trình sử dụng đất.. nên chúng tôi không thể đưa ra câu trả lời cụ thể nhất. Về vấn đề mà anh/chị quan tâm được quy định tại Điều 138, 139 Luật Đất đai 2024.
Chúng tôi là người dân ở phường Trường Thạnh, TP Thủ Đức, TPHCM, nằm trong khu vực ảnh hưởng của dự án đường vành đai 3. Với mức đền bù hỗ trợ nhà và đất phục vụ dự án như hiện tại, chúng tôi sẽ không đủ để mua một ngôi nhà mới để an cư. Nếu áp dụng theo Luật Đất đai 2024, việc đền bù, hỗ trợ cho người dân chúng tôi như thế nào?
Dự án Vành đai 3 được triển khai thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Luật Đất đai 2013 và đang được triển khai thực hiện theo Phương án đã được phê duyệt. Theo Luật Đất đai 2024 quy định chuyển tiếp về thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất khi Luật này có hiệu lực thi hành:
"1. Đối với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì tiếp tục thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật này.
2. Đối với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa thực hiện thì tiếp tục thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã phê duyệt; việc xử lý chi trả bồi thường chậm được thực hiện theo quy định của pháp luật tại thời điểm Nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất."
"Với mức đền bù hỗ trợ nhà và đất phục vụ dự án như hiện tại, chúng tôi sẽ không đủ để mua một ngôi nhà mới để an cư" thì hiện nay nội dung này được quy định tại Điều 34 Quyết định 28/2018/QĐ-UBND ngày 09 tháng 08 năm 2018 của UBND TP được quy định cụ thể về Suất tái định cư tối thiểu:
"1. Hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện tái định cư theo quy định Khoản 1 Điều 36 Quy định này mà số tiền được bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó; trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền tương đương với khoản chênh lệch đó, cụ thể:
a) Đối với các quận - huyện có căn hộ chung cư để bố trí thì diện tích căn hộ chung cư tối thiểu để tính hỗ trợ là 30m2. Phần diện tích lớn hơn 30m2 người bị thu hồi đất phải thanh toán tiền theo quy định;
b) Đối với các quận - huyện không có căn hộ chung cư để bố trí thì diện tích đất ở tối thiểu hỗ trợ là 45m2. Phần diện tích lớn hơn 45m2 người bị thu hồi đất phải thanh toán tiền theo quy định;
c) Việc áp dụng suất tái định cư tối thiểu quy định tại Điểm a và b Khoản này được ưu tiên áp dụng trong quỹ nhà ở, đất ở tái định cư tại chỗ có giá bán tái định cư thấp nhất; trường hợp không có quỹ nhà ở, đất ở tái định cư tại chỗ thì áp dụng quỹ nhà ở, đất ở tái định cư có giá bán tái định cư bình quân tại Dự án đó hoặc Dự án có bố trí tái định cư lân cận trên địa bàn có vị trí, hạ tầng tương đương;
d) Số tiền được bồi thường, hỗ trợ để làm cơ sở tính hỗ trợ suất tái định cư tối thiểu bao gồm:
- Tiền bồi thường, hỗ trợ về đất ở.
- Tiền hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao không được công nhận là đất ở (nếu có).
2. Xử lý phần chênh lệch giá trị giữa giá bồi thường với giá tái định cư:
Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau:
a) Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở (theo giá bán tái định cư) hoặc tiền mua nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch;
b) Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở (theo giá bán tái định cư) hoặc tiền mua nhà ở tái định cư thì người tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này."
Đối với trường hợp cụ thể thì ông/bà có thể liên hệ với UBND TP Thủ Đức để được giải đáp cụ thể.
Tôi là một nông dân sản xuất nông nghiệp tại huyện Bình Chánh, TPHCM. Tôi có thắc mắc gửi đến lãnh đạo Sở TN-MT TPHCM rằng: Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất được quy định như thế nào theo Luật Đất đai 2024?
Nội dung câu hỏi của anh Văn Tuấn thì Luật Đất đai 2024 đã có quy định tại Điều 174 cụ thể:
"Điều 174 Luật Đất đai 2024 quy định về thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất
1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc gia hạn sử dụng đất thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 172 của luật này.
Trường hợp nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất của cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, bản án, quyết định của tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành mà hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Điều 172 của luật này mà không phải làm thủ tục gia hạn.
2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài."
Tôi ngụ tại xã Phước Kiểng, huyện Nhà Bè. Tôi có mua lô đất thuộc dự án khu nhà ở tại xã Phong Phú, huyện Bình Chánh. Dự án này do Công ty Cổ phần Đầu tư Phi Long đầu tư. Tôi và nhiều người dân đã mua đất ở đây 20 năm nhưng đến nay vẫn chưa được giao đất. Có trường hợp một miếng đất nhưng bán cho nhiều người. Tôi tha thiết muốn biết hướng giải quyết của Thành phố đối với dự án này như thế nào để đảm bảo quyền lợi cho người dân chúng tôi?
Đối với việc nhận chuyển nhượng đất ở, nhà ở trong dự án đề nghị Quý độc giả liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng để được hướng dẫn cụ thể; do các vướng mắc về pháp lý qua các thời kỳ đang được Ủy ban nhân dân Thành phố chỉ đạo các sở ngành tham mưu tháo gỡ vướng mắc, khó khăn hoặc báo cáo để xin ý kiến các bộ ngành hướng dẫn.
Trường hợp đất thuê của Nhà nước trả tiền hàng năm, đương nhiên được gia hạn đến khi Nhà nước có quy hoạch mới thì việc chuyển nhượng quyền thuê này được thực hiện như thế nào ?
Việc bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm được thực hiện theo Điều 46 Luật Đất đai 2024.
Hộ gia đình chúng tôi bị thu hồi đất nông nghiệp. Vậy cho tôi hỏi Sở TN-MT TPHCM về việc bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở phải đáp ứng điều kiện gì từ ngày 1-1-2025?
Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo các nguyên tắc quyết định tại Điều 91 Luật Đất đai 2024.
Tại Điều 95, Điều 96 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 của Luật này thì được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.
Thưa ông, công ty của tôi có trụ sở tại TPHCM hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp. Mới đây, chúng tôi ra tỉnh Quảng Ngãi để nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để trồng rau quả với quy mô lớn để xuất khẩu. Tuy nhiên, khi hỏi thủ tục thì địa phương trả lời là đất phải thuộc quy hoạch vùng sản xuất tập trung thì mới được cấp sổ. Từ đó mới thế chấp vay vốn cũng như đầu tư công nghệ cao. Cho dù là đất nông nghiệp nhưng không thuộc vùng sản xuất tập trung thì sẽ không cấp sổ cho tổ chức. Thưa ông, với quy định như vậy là của riêng tỉnh Quảng Ngãi hay là của Luật đất đai 2024?
Trường hợp trên đề nghị độc giả xem quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2024 như sau:
Điều 127: Sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất
1. Việc sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Các trường hợp thực hiện dự án không thuộc trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 79 của Luật này;
b) Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở;
c) Các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 của Luật này mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất.
2. Đất được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; trường hợp trong khu vực đất thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều này có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý nhưng không tách được thành dự án độc lập thì diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư thực hiện dự án không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
3. Điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều này bao gồm:
a) Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và công bố;
b) Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 122 của Luật này; đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở;
c) Có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
4. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án;
b) Trường hợp nhà đầu tư đã nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án mà đến thời điểm hết hạn sử dụng đất đối với đất đã nhận quyền nhưng vẫn chưa hoàn thành thủ tục về đất đai để thực hiện dự án thì được tiếp tục thực hiện các thủ tục để triển khai dự án mà không phải thực hiện thủ tục gia hạn.
5. Đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh mà không thay đổi mục đích sử dụng đất thì thực hiện theo quy định của Luật này về chuyển quyền sử dụng đất.
6. Người đang có quyền sử dụng đất có đề xuất dự án đầu tư nếu thuộc trường hợp quy định tại Điều 79 của Luật này nhưng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác có đề xuất dự án đầu tư nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án.
Nội dung cụ thể đề nghị ông/bà liên hệ với Sở Kế hoạch và Đầu tư và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi để được hướng dẫn cụ thể.
Tôi đại diện cho nhiều hộ dân sinh sống tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh đặt câu hỏi Sở TN-MT. Cách đây 20 năm, khu vực dân cư xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh bị quy hoạch để triển khai Dự án Khu công viên giải trí đa năng Park City. Tuy nhiên, cho đến nay dự án vẫn không triển khai nhưng người dân cũng không được phép xây dựng nhà ở. Việc mua bán nhà đất tại đây cũng chỉ thực hiện giấy tay. Vậy với Luật Đất đai mới có thể tháo gỡ những khó khăn trên cho người dân chúng tôi không?
Việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định theo Điều 76 Luật Đất đai 2024. Hiện nay, Chính phủ đang dự thảo Nghị định quy định chi tiết Điều này.
Trường hợp Nhà đầu tư đã giải phóng mặt bằng trước, có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch khu đô thị thì có được chỉ định là Chủ đầu tư không?
Do câu hỏi của anh Thanh Hải chưa nêu được Nhà đầu tư đã giải phóng mặt bằng trước có quyền sử dụng đất có đất ở hay không nên chưa trả lời cụ thể. Tuy nhiên vấn đề trên có thể tham khảo theo quy định dưới đây của Luật Đất đai 2024:
Theo quy định tại khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 thì:
“Người đang có quyền sử dụng đất có đề xuất dự án đầu tư nếu thuộc trường hợp quy định tại Điều 79 của Luật này nhưng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác có đề xuất dự án đầu tư nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án.
Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
Hiện nay, Quốc hội đang giao cho Chính phủ triển khai các Đề án thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận sử dụng đất hoặc đang có đất đối với đất khác theo Thông báo số 3270/TB-TTKQH ngày 01-01-2024 của Tổng Thư ký Quốc hội.
Nhà tôi nằm khu vực xã Phong Phú, huyện Bình Chánh. Khi thành phố triển khai làm đường Song Hành, nhà tôi thuộc diện phải giải toả hoàn toàn. Vậy theo Luật Đất đai 2024, tôi sẽ nhận được những hình thức bồi thường nào?
Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo các nguyên tắc quyết định tại Điều 91 Luật Đất đai 2024. Cụ thể:
- Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền.
- Chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ.
- Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản để tạo điều kiện cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất.
Tôi có tham gia góp vốn mua một nền nhà của một dự án tại quận 9 cũ (nay thuộc TP Thủ Đức) từ năm 2003. Chúng tôi chờ đợi mỏi mòn hơn 20 năm nhưng đến nay vẫn chỉ là đám ruộng, trong khi tiền nộp theo tiến độ thì đóng đủ. Mới đây nhất, chủ đầu tư có thông báo là vì bị vướng điều chỉnh quy hoạch của thành phố Thủ Đức. Có phải sau khi các cơ quan chức năng điều chỉnh xong quy hoạch thì mới duyệt các dự án nhà ở? Ngoài ra, nếu tôi muốn biết cụ thể tiến độ dự án nhà ở đang tham gia góp vốn thì hỏi ở đâu?
Việc phê duyệt và thực hiện dự án của chủ đầu tư phải đảm bảo quy định của Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản... và phải đảm bảo phù hợp quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Về dự án, căn hộ hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bạn có thể tham thảo trên website của Sở Xây dựng.
Doanh nghiệp đã đền bù đầy đủ 100% quỹ đất nông nghiệp cho dân, khu đất có quy hoạch phù hợp làm dự án phát triển đô thị, với trường hợp này doanh nghiệp có được xin chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và được giao đất trực tiếp để thực hiện dự án đầu tư phát triển nhà ở không hay phải chờ nhà nước chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu chọn nhà đầu tư? Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành quy trình hướng dẫn việc đấu thầu chọn nhà đầu tư theo luật mới chưa?
Theo quy định tại khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 thì:
“Người đang có quyền sử dụng đất có đề xuất dự án đầu tư nếu thuộc trường hợp quy định tại Điều 79 của Luật này nhưng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác có đề xuất dự án đầu tư nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án.
Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
Như vậy, hiện nay việc thực hiện dự án cần phải có đất ở và các đất khác, do đó trường hợp của ông/bà có 100% đất nông nghiệp thì chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định trên. Hiện nay, Quốc hội đang giao cho Chính phủ triển khai các Đề án thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận sử dụng đất hoặc đang có đất đối với đất khác theo Thông báo số 3270/TB-TTKQH ngày 1-1-2024 của Tổng Thư ký Quốc hội.
Thưa ông Nguyễn Toàn Thắng,
Khu Tứ giác Nguyễn Cư Trinh (khu Mả Lạng) là dự án treo kéo dài 24 năm qua ( 2000–2024 ). Năm 2023, Thành phố đã thu hồi lại dự án này do để quá lâu không thực hiện. Các quyền hiến định về đất đai,tài sản của cư dân nơi đây đã bị xâm phạm trong một thời gian mấy chục năm qua. Vậy thưa ông, khi nào cư dân nơi đây có được các quyền và lợi ích về đất đai, tài sản như mọi người dân khác; bởi vừa qua bà Giám đốc Sở KH - ĐT nói rằng sẽ tiếp tục kêu gọi đầu tư vào dự án này. Như thế, khu này vẫn tiếp tục treo không thời hạn, vô định. Và, theo Luật Đất Đai 2024, Khu Tứ giác Nguyễn Cư Trinh sẽ được xử lý như thế nào? Trân trọng cảm ơn ông.
Việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định theo Điều 76 Luật Đất đai 2024. Hiện nay, Chính phủ đang dự thảo Nghị định quy định chi tiết Điều này.
Vào ngày 9-4, tôi được biết Báo SGGP online tổ chức giao lưu trực tuyến về Luật Đất đai 2024. Tôi có câu hỏi gửi đến quý báo như sau: Cá nhân, hộ gia đình có đất trồng lúa phải đáp ứng các điều kiện như thế nào để được hỗ trợ, bồi thường khi bị Nhà nước thu hồi?
Tại Điều 95, Điều 96 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 của Luật này thì được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.
Ngoài ra, đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 1-7-2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì việc bồi thường được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Hiện nay, Chính phủ đang dự thảo quy định hướng dẫn về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Tại sao đất thổ chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính khi đổi sổ đỏ lại ghi là đất trồng cây lâu năm? Khi đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được các cấp chính quyền địa phương phê duyệt và Thành phố thông qua, khi làm hồ sơ thì nói đất nằm trong quy hoạch đất hỗn hợp không cho chuyển sang đất ở?
Về nguyên tắc thì đất thổ được ghi là đất trồng cây lâu năm chưa được công nhận là đất ở thì khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 thì việc chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
"Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt."
Do đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải bảo đảm theo quy định nêu trên.
Hiện tại một số dự án đầu tư có vị trí gắn liền với biển, để khai thác quỹ đất cũng như tăng hiệu quả trong đầu tư dự án thì việc cho phép dự án được phép lấn biển là cần thiết, vì vậy để được thực hiện việc lấn biển nhà đầu tư phải làm gì để được các ưu đãi và làm như thế nào để thực hiện dự án đầu tư lấn biển?
Hiện nay, Điều 190 Luật Đất đai 2024 quy định về hoạt động lấn biển đã có hiệu lực từ ngày 1-4-2024. Chính phủ đang dự thảo quy định chi tiết về Điều này.
Tôi hiện đang sinh sống tại huyện Củ Chi, TPHCM, địa phương có diện tích đất nông nghiệp còn nhiều. Trong những tháng tới, trên địa bàn huyện sẽ khởi công các dự án giao thông lớn, người dân rất quan tâm đến chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất. Áp dụng Luật Đất đai 2024, vấn đề này cụ thể ra sao?
Tại Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, như sau:
(1) Bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung của cộng đồng và vì sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương; quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
(2) Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…
(3). Chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ.
(4). Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản để tạo điều kiện cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất.
(5). Khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;…
Như vậy, Luật Đất đai mới sẽ có tính “mở” hơn; sẽ giúp cho việc đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi như trường hợp của ông.
Thưa quý báo, người dân huyện Hóc Môn chúng tôi rất quan tâm đến việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển hạ tầng giao thông, xây dựng các công trình công cộng.... Với Luật Đất đai 2024, công tác thu hồi, đền bù đất cho người dân địa phương sẽ như thế nào, để vừa tháo gỡ cho hàng loạt dự án đầu tư công trên địa bàn TPHCM đang bị vướng giải phóng mặt bằng, vừa đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân.
Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định sau để bảo đảm quyền lợi cho người dân trong việc thu hồi đất: Tổ chức họp với người có đất trong khu vực thu hồi để phổ biến, tiếp nhận ý kiến về các vấn đề có liên quan trước khi ban hành thông báo thu hồi đất; hoàn thiện quy định trình tự, thủ tục thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hướng chặt chẽ, chi tiết hơn. Bổ sung quy định để thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đi trước một bước so với quyết định thu hồi đất, theo đó quy định 7 trường hợp phải thực hiện xong cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới được ban hành quyết định thu hồi đất.
Tại Điều 91 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Luật Đất đai mới quy định:
(1) Bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung của cộng đồng và vì sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương; quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
(2) Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…
1. Luật đất đai 2024 có những điểm mới trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo đó việc tăng cơ hội được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất không giấy được quy định cụ thể như thế nào?
2. Trong trường hợp nào không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất?
3. Đối với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tổ chức kinh tế đó có được phép thế chấp quyền sử dụng đất và cả tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để vay vốn tại các ngân hàng không ?
4. Người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp có được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa không?
1. Luật đất đai 2024 có những điểm mới trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo đó việc tăng cơ hội được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất không giấy được quy định cụ thể như thế nào?
- Theo quy định, người sử dụng đất ổn định trước ngày 1-7-2014 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật về đất đai, đất không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
2. Trong trường hợp nào không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất?
Người sử dụng đất mà thỏa mãn các điều kiện theo Khoản 2, Khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2024 thì được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
3. Đối với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tổ chức kinh tế đó có được phép thế chấp quyền sử dụng đất và cả tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để vay vốn tại các ngân hàng không?
Đối với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tổ chức kinh tế đó được phép thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo điểm đ Khoản 1 Điều 33 Luật Đất đai 2024.
4. Người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp có được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa không?
Tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
“… Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.”
Như vậy: Theo Luật Đất đai 2024 thì cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
Tôi sinh sống và làm việc tại TPHCM. Cách đây khá lâu tôi có nhận chuyển nhượng một khu đất rẫy tại huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai, chuyên trồng thanh long và rau sạch. Khu đất này chưa được cấp sổ đỏ. Thời gian qua khi xúc tiến làm sổ đỏ, Văn phòng đăng ký đất đai huyện Xuân Lộc hướng dẫn tôi về ở nơi cư trú là xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh xác nhận có canh tác đất nông nghiệp tại huyện Xuân Lộc. Khi tôi đến xã để làm thủ tục thì chủ tịch xã không dám ký, nói “tôi có biết anh có làm gì dưới đó đâu mà xác nhận”. Tôi phải giải thích khá nhiều thì anh chủ tịch xã chịu ký, nhưng chỉ ghi là xác nhận tôi có hộ khẩu và đang sinh sống tại xã Bình Hưng. Khi đưa văn bản này xuống Văn phòng đăng ký đất đai huyện Xuân Lộc thì không được chấp nhận, nói là phải xác nhận theo thông tư hướng dẫn Luật đất đai... Vì thấy thủ tục nhiêu khê quá, để có chữ ký của xã rất khó nay phải ký lại nữa thì không biết thế nào. Vậy theo luật mới thì những quy định nói trên có còn không? Việc cấp sổ đỏ của tôi theo quy định mới sẽ như thế nào?
Theo quy định Luật Đất đai 2024 (Điều 118): “Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này” thì được giao đất không thu tiền sử dụng đất. Do đó, để đảm bảo điều kiện này, sắp tới đây Chính phủ sẽ hướng dẫn và giải thích cụ thể.
Theo Luật Đất đai năm 2013 quy định việc xác định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thực hiện theo Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BNTMT quy định Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất có trách nhiệm gửi văn bản xác nhận cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của hộ gia đình, cá nhân đó để Ủy ban nhân dân xã nơi thường trú xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Chúng tôi mua căn hộ tại dự án chung cư Golden Mansion (quận Phú Nhuận, TPHCM) của chủ đầu tư Novaland đã lâu, tới nay vẫn chưa được cấp sổ hồng. Chúng tôi cũng được biết, các dự án chung cư cao tầng ở các quận nội ô TPHCM của Novaland đều có liên quan đến việc xây dựng trên đất công. Vậy, sắp tới triển khai Luật Đất đai 2024, việc cấp sổ hồng cho các căn hộ tại dự án Golden Mansion sẽ được tháo gỡ như thế nào?
Việc cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà trong dự án phải đảm bảo về chủ trương đầu tư, về nghĩa vụ tài chính, về xây dựng và điều kiện mua bán, chuyển nhượng nhà, đất trong dự án.
Tuy nhiên, việc giải quyết đối với từng trường hợp vướng mắc cụ thể, cần phải có xử lý theo nhiều quy định pháp luật khác có liên quan (Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản…). Trường hợp chủ đầu tư đảm bảo các điều kiện này thì Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ xem xét cấp GCNQSD đất theo quy định.
Tôi ở TPHCM, tôi có khu đất tại huyện Bến Cát, tỉnh Bình Dương. Tôi mới chuyển nhượng cho một người khách, nhưng thủ tục rất nhiêu khê. Mặc dù đất có sổ đỏ hẳn hoi nhưng khi chuyển nhượng thì phải làm thủ tục trích lục tại Văn phòng đăng ký đất đai của huyện và phải có chữ ký giáp ranh của các chủ hộ xung quanh. Nhưng ngặt nỗi, có một chủ hộ đi làm xa, tôi phải chờ thời gian dài họ mới về và ký vào giấy. Khi có đủ thủ tục nói trên thì Phòng công chứng mới chấp nhận công chứng chuyển nhượng. Đằng sau thủ tục này khiến tôi thấy rất nhiêu khê. Bởi vì, sổ đỏ đã hội tụ đầy đủ các thủ tục pháp lý, gồm có địa chỉ, tọa độ khu đất… là cơ sở pháp lý cao nhất của nhà và đất. Vậy phát sinh thêm thủ tục trích lục để làm gì? Mặt khác, tại sao khi tôi chuyển nhượng lại phải có chữ ký của các hộ giáp ranh, việc chuyển nhượng là quyền công dân của tôi chứ? Thưa quý cấp, luật đất đai mới có bỏ thủ tục nói trên không?
Minh Hùng thân mến, việc bạn gặp phải khi chuyển nhượng đất đai ở Bình Dương gồm nhiều thủ tục pháp lý, trong đó có việc lập trích lục thửa đất và thu thập chữ ký giáp ranh (bản mô tả thửa đất) từ các hộ gia đình, cá nhân xung quanh trong trường hợp thực hiện lập Trích lục thửa đất để bảo đảm xác định ranh giới các chủ sử dụng đất liền kề. Bạn nên tham khảo thêm quy trình và các trình tự thực hiện đối với thủ tục nêu trên tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bình Dương. Tại TPHCM, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố và các Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại quận, huyện và thành phố Thủ Đức liên thông với cơ quan Thuế để thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Theo Luật xây dựng năm 2014, người dân được xây dựng theo quy hoạch của Nhà nước. Nhà tôi ở Bình Quới - Thanh Đa (quận Bình Thạnh), nhà bà con của tôi ở huyện Củ Chi, đều nằm trong diện bị quy hoạch treo của Nhà nước. Nhà đất bị quy hoạch treo, người dân không được xây dựng, nếu có thì được xây dựng tạm nhưng phải ký cam kết khi Nhà nước thu hồi sẽ không được bồi thường. Tiếp đó, khi triển khai dự án, Nhà nước đền bù, về nguyên tắc thì đền bù theo hiện trạng. Nhưng cả thời gian dài Nhà nước không cho đầu tư, khi đền bù thì theo hiện trạng, dẫn đến chúng tôi bị thiệt thòi kép. Theo luật mới, vấn đề này được giải quyết như thế nào, có bảo đảm quyền lợi của người dân hay không?
Tại Điều 91 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Luật Đất đai 2014 mới quy định:
(1) Bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung của cộng đồng và vì sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương; quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
(2) Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…
(3). Chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ.
(4). Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản để tạo điều kiện cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất.
(5). Khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;…
Như vậy, Luật Đất đai mới sẽ có tính “mở” hơn; sẽ giúp cho việc đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi như trường hợp của ông.
Theo điều 89 quy định của Luật xây dựng 2014 thì khu vực nông thôn được quy hoạch là khu dân cư hiện hữu. Khi xây dựng nhà ở không phải xin phép, xây dựng xong thì đóng thuế xây dựng cơ bản. Tuy nhiên, nhiều người đã xây dựng và thực hiện nghĩa vụ thuế, nhưng khi cập nhật căn nhà vào sổ thì nơi xin phép xây dựng trả lời là thuộc Văn phòng đăng ký đất đai. Còn khi đến Văn phòng đăng ký đất đai thì yêu cầu phải có giấy phép xây dựng mới cấp phép. Vậy luật mới sẽ giải quyết trường hợp này như thế nào?
Theo Khoản 3 Luật Đất đai 2014 thì: “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhà ở không thuộc quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này; đối với trường hợp phải xin phép xây dựng thì phải có giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện đủ điều kiện tồn tại nhà ở đó theo quy định của pháp luật về xây dựng.”
Như vậy, theo Luật Đất đai 2024, nếu trường hợp của ông/bà được cơ quan có thẩm quyền xác nhận thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Xin chào ông! Quê tôi ở miền Trung, nhà tôi có ruộng lúa và đất hoa màu gần 1,5ha. Hiện nay tôi có ý định trồng sen, trồng cây ăn trái trên đất đó, đồng thời mua thêm đất của những hộ dân khác để đầu tư dài hạn làm khu du lịch. Xin ông cho biết, tôi có nên tự mua đất với tư cách cá nhân hay là thành lập công ty để làm dự án du lịch, với tư cách nào thì thủ tục dễ dàng hơn? Nếu với tư cách cá nhân tôi sẽ được sở hữu tối đa là bao nhiêu ha đất? Diện tích đất lúa khi trồng sen có phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hay không? Xin cảm ơn ông!
- Tại Điều 176 về Hạn mức giao đất nông nghiệp
Hạn mức giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được quy định như sau:
a) Không quá 03ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
b) Không quá 02ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác.
- Tại khoản 1 Điều 177 Luật Đất đai 2024 về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân
“…Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 176 của Luật này”.
- Việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất khác, ông tham khảo thêm quy định tại Điều 121 về Chuyển mục đích sử dụng đất.
- Đối với nội dung liên quan đến việc dự án du lịch, ông tham khảo thêm pháp luật về đầu tư.
Xin chúc ông sức khỏe và thành công, tôi xin có câu hỏi như sau: Tôi có hộ khẩu tại TPHCM. Trước đây, tôi có ý định về Long An để mua đất lúa để trồng lúa organic phục vụ cho gia đình. Tuy nhiên, khi hỏi thủ tục chuyển nhượng thì yêu cầu đặt ra là tôi phải có làm lúa và phải chứng minh được. Tới đây thì việc chuyển nhượng bế tắc. Kính thưa ông, theo Luật đất đai mới thì trường hợp của tôi có được nhận chuyển nhượng hay là vẫn bế tắc như cũ?
Tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
“…Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.”
Như vậy: Theo Luật Đất đai 2024 thì cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
Tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
“… Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.”
Như vây: Theo Luật Đất đai 2024 thì Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
