Không có trong quy hoạch sử dụng đất ban đầu
KĐT Long Hưng (xã Long Hưng, huyện Long Thành, nay thuộc TP Biên Hòa) được UBND tỉnh Đồng Nai ra Quyết định số 3948/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch chung xây dựng tỷ lệ 1/5000 vào ngày 13-11-2007 với quy mô diện tích lên đến 1.173ha (làm tròn) với 899,35ha phần đất liền và 274ha mặt nước của sông rạch bao ngoài khu vực; có quy mô dân số dự báo đến năm 2025 là 70.000 người. Mục tiêu của quy hoạch là “Phát triển xã Long Hưng theo định hướng khu dân cư đô thị sinh thái - kinh tế mở nhằm đảm bảo quá trình phát triển bền vững, đồng bộ, hiện đại, hài hòa trên một tổng thể thống nhất, có bản sắc và truyền thống”. Yêu cầu đặt ra là phải “sử dụng hợp lý hiệu quả tài nguyên, bảo vệ môi trường, cảnh quan thiên nhiên”.
Theo quy hoạch được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt, KĐT Long Hưng gồm có 4 phân khu chức năng. Trong đó, khu A có diện tích 227,73ha là nơi có dân cư sinh sống tương đối đông được chuyển đổi thành điểm dân cư tập trung, có khu tái định cư diện tích 95ha, mật độ xây dựng tối đa 18%; khu B có diện tích 247ha, chiếm tỷ lệ 21,06% diện tích toàn khu, có mặt nước cảnh quan sông Đồng Nai, tiếp giáp quận 9 (TPHCM) được quy hoạch xây dựng khu trung tâm đô thị du lịch sinh thái nghỉ dưỡng, mật độ xây dựng tối đa 17%; khu C có diện tích 119,59ha được bố trí thành các cụm dân cư tập trung với mật độ xây dựng tối đa 16% và khu D có diện tích 232ha được bố trình thành 2 cụm phát triển đô thị tập trung với mật độ xây dựng tối đa 16%.
Xét về diện tích, nếu triển khai quy hoạch này thì gần như toàn bộ xã thuần nông Long Hưng hình thành từ lâu đời sẽ phải giải tỏa trắng để hình thành các dự án khu đô thị sinh thái hiện đại, tập trung. Tuy nhiên, một điều bất thường là quy hoạch được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt không có trong bản quy hoạch sử dụng đất của tỉnh giai đoạn 1996-2010. Theo Nghị quyết số 29/2007/NQ-CP của Chính phủ ban hành ngày 18-6-2007 về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2006-2010) tỉnh Đồng Nai cũng không có tên KĐT Long Hưng.
Chỉ sau khi UBND tỉnh Đồng Nai xin điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, đến ngày 27-11-2009 mới được Chính phủ phê duyệt. Nhưng trước đó, ngày 4-12-2008, UBND tỉnh Đồng Nai đã có Công văn số 10264/UBND-KT về việc “thỏa thuận bồi thường đối với các hộ dân trong dự án KĐT Long Hưng”, cho phép “Liên hiệp HTX Dịch vụ nông nghiệp tổng hợp Đồng Nai - chủ đầu tư KĐT Long Hưng được phép thỏa thuận bồi thường đối với các hộ dân có đất nằm trong dự án để giải phóng mặt bằng”.
Như vậy, việc UBND tỉnh Đồng Nai có quyết định phê duyệt quy hoạch để làm cơ sở triển khai dự án không có trong quy hoạch sử dụng đất được Chính phủ phê duyệt; việc chấp thuận chủ trương cho chủ đầu tư được thỏa thuận bồi thường để thu hồi đất của dân khi chưa được Chính phủ phê duyệt điều chỉnh bổ sung quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 là hoàn toàn trái pháp luật và những tố cáo của người dân là có cơ sở.
Phê duyệt dự án vượt thẩm quyền
Những sai sót trên đã dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng, trong đó có việc UBND tỉnh Đồng Nai giao đất cho doanh nghiệp làm dự án vượt quá thẩm quyền. Cụ thể, theo Điều 58 về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư có quy định tại khoản 1a: Phải có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10ha đất trồng lúa trở lên; từ 20ha đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng trở lên. Tại thời điểm UBND tỉnh Đồng Nai có quyết định phê duyệt quy hoạch KĐT Long Hưng thì toàn xã có đến 650ha lúa nước canh tác 2 vụ. Dù biết Long Hưng là xã thuần nông, người dân chủ yếu sống bằng nghề trồng lúa với diện tích canh tác lên đến hơn 600ha, trong đó có nhiều diện tích thuộc loại “bờ xôi ruộng mật” đã nuôi sống người dân từ hàng bao đời nay và việc giao đất, cho phép chuyển đổi mục đích từ đất lúa sang đất ở, đất kinh doanh thương mại thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ nhưng không hiểu vì sao lãnh đạo UBND tỉnh Đồng Nai thời kỳ này vẫn phớt lờ?
Ông Lê Đình Hạnh, một nông dân thuộc diện giải tỏa giai đoạn 2 của dự án, cho biết: “Ruộng ở Long Hưng vẫn là ruộng màu mỡ làm một năm 2 vụ, thậm chí có chỗ 3 vụ. Nếu có nhiễm mặn chỉ tháng 3-4 cao điểm mùa khô, nhưng nước mặn không nhiễm mặn vào sâu, không đáng kể. Việc Công ty Donacoop có báo cáo nói đất Long Hưng là nhiễm phèn, bạc màu, để hoang hóa là hoàn toàn sai sự thật nhằm hợp thức hóa hồ sơ dự án”.
Các sai sót của UBND tỉnh Đồng Nai cũng đã bị Bộ Xây dựng “tuýt còi” bằng Văn bản số 102/BXD-QLN gửi Văn phòng Chính phủ: Đối với các dự án KĐT mới có quy mô sử dụng đất từ 200ha trở lên là dạng hoạt động kinh doanh đặc thù, sử dụng diện tích đất lớn có liên quan đến một hoặc nhiều địa phương khác nhau, liên quan đến nơi sinh sống của hàng vạn người dân, phải đáp ứng các yêu cầu về xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội…
Vì vậy, đối với các dự án KĐT mới có quy mô sử dụng từ 200ha trở lên thì phải trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, cho phép đầu tư trước khi triển khai thực hiện dự án. Và trong Văn bản số 296/TTg-KTN do Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải ký sau đó cũng nêu rõ: UBND tỉnh Đồng Nai phải bổ sung hoàn thiện thủ tục đối với các dự án đầu tư ở KĐT Long Hưng.
Giao đất vượt quá năng lực của chủ đầu tư
Vào thời điểm tháng 1-2007 khi UBND tỉnh Đồng Nai có Thông báo số 861/UBND-CNN chấp thuận chủ trương để Liên hiệp HTX Dịch vụ - Nông nghiệp tổng hợp Đồng Nai làm chủ đầu tư lập quy hoạch chung xây dựng xã Long Hưng tỷ lệ 1/5000 thì DonaCoop vẫn hoàn toàn vô danh. Với quy mô của một “siêu đô thị”, KĐT Long Hưng vừa đòi hỏi vốn lớn, vừa đòi hỏi kinh nghiệm trong xây dựng các dự án khu dân cư - kinh doanh bất động sản (BĐS).
Việc một HTX chuyên làm dịch vụ nông nghiệp được giao làm chủ đầu tư một dự án BĐS “khủng” có quy mô hơn 1.000ha là một dấu hỏi lớn. Theo Luật Đất đai năm 2003, tại khoản 2a: Nhà đầu tư phải có năng lực tài chính lớn để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án. Ngoài ra phải ký quỹ (khoản 2b). Theo báo cáo của Thanh tra Chính phủ, để thực hiện KĐT Long Hưng thì các dự án cần một nguồn vốn khổng lồ lên đến 24.931 tỷ đồng. Trong đó, riêng dự án Khu dân cư Long Hưng quy mô 227,7ha do DonaCoop trực tiếp làm chủ đầu tư đã cần một nguồn vốn lên đến 4.631 tỷ đồng.
Nếu chỉ xét riêng theo nhu cầu về nguồn vốn đầu tư thì dự án KĐT Long Hưng càng không thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh Đồng Nai và cũng vượt quá khả năng tài chính của một HTX Dịch vụ - Nông nghiệp như DonaCoop. Thực tế đã cho thấy, chủ đầu tư của KĐT Long Hưng đã phải liên kết, chuyển nhượng bớt đất cho nhiều đại gia BĐS khác, trong đó có Novaland và hiện các dự án được rao bán ồn ào để thu lợi nhuận khủng, mặc cho nhiều người dân địa phương vẫn đang sống mòn trong các khu tái định cư.
| Theo GS-TSKH Đặng Hùng Võ: Trong thời gian vừa qua, rất nhiều vụ việc vi phạm pháp luật đất đai liên quan đến cơ chế nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư vì mục tiêu lợi nhuận; cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; chuyển nhượng đất đai của các dự án đầu tư; ngân hàng bán đấu giá các dự án đầu tư đã thế chấp để thu hồi nợ xảy ra ở hầu hết các địa phương cấp tỉnh tại những vùng kinh tế trọng điểm. Hiện trạng này chính là câu trả lời cho câu hỏi “Tại sao nhiều đại gia bất động sản và nhiều quan chức là giàu lên nhanh thế?”. Họ giàu lên từ đất trong nhóm lợi ích dạng này hay dạng khác, trong khi người nông dân bị thu hồi đất thường nghèo đi và ngân sách nhà nước không thu được gì đáng kể. Chỉ cần nghe phán quyết của tòa án khi xét xử các vụ án tham nhũng về đất đai thì thấy rõ bản chất của các nhóm lợi ích liên quan đến tham nhũng. |
