Bộ “gật”, thành phố “lắc”
Trong công văn số 5657 về quy định diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư, TPHCM kiến nghị Bộ Xây dựng tiếp tục áp dụng “Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 về nhà ở - Nguyên tắc cơ bản để thiết kế” cho các dự án chung cư thương mại trong thời gian chờ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia mới về nhà chung cư được ban hành.
Theo đó, đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Diện tích tối thiểu 45m² đối với nhà ở thương mại. Còn đối với nhà ở xã hội là nhà chung cư thì áp dụng theo quy định của Nghị định 100/2015: căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm diện tích mỗi căn hộ tối thiểu 25m² sàn, tối đa 70m² sàn.
Là một địa phương có tốc độ đô thị hóa và tăng dân số cơ học rất cao, TPHCM lo ngại việc đầu tư xây dựng nhà ở thương mại loại hình căn hộ chung cư diện tích nhỏ sẽ làm đẩy nhanh hơn nữa quá trình này.
Qua đó, làm tăng quy mô dân số và tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật - xã hội hiện đang quá tải. Điều này cũng phá vỡ quy hoạch được duyệt, gây nguy cơ xuất hiện “nhà ổ chuột” trên cao trong lòng đô thị. Trên cơ sở đó, TPHCM kiến nghị trong thời gian chờ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia mới về nhà chung cư được ban hành thì vẫn áp dụng theo các quy định pháp luật nêu trên.
Trong khi trước đó, vào tháng 4-2017, tại công văn trả lời Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, Bộ Xây dựng đã đồng ý với đề xuất của doanh nghiệp (DN) về việc đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại và các căn hộ có diện tích 20 - 30m², cho đến khi ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia mới về nhà chung cư.
Bộ Xây dựng cho biết, Luật Xây dựng 2005 quy định nhà chung cư phải thiết kế khép kín, có diện tích sàn không thấp hơn 45m²/căn hộ. Tuy nhiên, trước tình hình thực tế nhiều DN tại các địa phương đã gửi văn bản đề nghị Bộ Xây dựng cho phép đầu tư nhà thương mại với diện tích 30 - 40m², bộ này thừa nhận nhu cầu về căn hộ có diện tích dưới 45m² tại các đô thị lớn, các khu vực phát triển công nghiệp là rất lớn, nhằm phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, độc thân, hộ gia đình chỉ 2 - 3 thành viên.
Cũng theo Bộ Xây dựng, Luật Nhà ở năm 2014 đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu 45m² đối với căn hộ chung cư thương mại, do vậy trong thời gian chờ ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, có thể tạm thời cho áp dụng tiêu chuẩn diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25m² (như quy định đối với nhà ở xã hội loại chung cư) và đảm bảo thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín.
Cân nhắc nhu cầu của TPHCM
Sau khi UBND TPHCM có văn bản không đồng thuận xây căn hộ thương mại 25m2, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã có văn bản kiến nghị và đề xuất 4 giải pháp để giải quyết vấn đề này.
Thứ nhất, các cơ quan chức năng sớm ban hành “Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN về nhà ở - Nguyên tắc cơ bản để thiết kế” và “Quy chuẩn xây dựng Việt Nam quy hoạch xây dựng QCXDVN” để thay thế tiêu chuẩn cũ.
Thứ hai, thay vì “nói không” với chung cư siêu nhỏ, Bộ Xây dựng và UBND TPHCM có thể cho phép đầu tư xây dựng căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25ṃ² sàn, nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ ba, chỉ cấp phép xây căn hộ siêu nhỏ có diện tích từ 25m² sàn đến dưới 45m² sàn với điều kiện kiểm soát không vượt quá 25% - 30% tổng số căn hộ của chung cư.
Thứ tư, về vị trí, TPHCM có thể cho phép xây dựng loại căn hộ nhỏ tại các quận ven và các huyện ngoại thành.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng nhu cầu nhà ở của các địa phương rất đa dạng, nhất là TPHCM - nơi đất có giá trị rất cao, cần được sử dụng tiết kiệm và hiệu quả. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở năm 2014 cũng đã giao thẩm quyền cho Chính phủ, Bộ Xây dựng và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thẩm quyền quyết định về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại, nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu và điều kiện cụ thể của từng địa phương.
“Trên thực tế, tại một số dự án, Bộ Xây dựng và UBND TPHCM đã chấp thuận cho thí điểm xây dựng căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 38m2 sàn với một tỷ lệ nhất định”, ông Châu cho hay.
Thực tế cho thấy, nhu cầu về nhà ở của người dân TPHCM rất lớn. Với chủ trương kêu gọi xã hội hóa đầu tư, các bộ ngành trung ương cũng như TP đã có nhiều chính sách “mở” để khuyến khích các DN tham gia phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, Sở Xây dựng TPHCM cho hay, trong 5 năm qua, TP chỉ mới đáp ứng được 37% (so với kế hoạch đặt ra) nhu cầu nhà ở đối với các đối tượng thu nhập thấp tại đô thị, công nhân lao động ở các khu công nghiệp.
Như vậy, vẫn còn thiếu số lượng rất lớn nhà ở mới đáp ứng được nhu cầu của các đối tượng trên. Chính vì thế, việc phát triển căn hộ nhỏ, đáp ứng nhu cầu ở thật của phần lớn người dân lao động tại TPHCM rất cần được cân nhắc. Bởi lẽ, giá nhà ở Việt Nam hiện cao gấp 20 - 25 lần thu nhập trung bình của những người lao động.
