Mặc dù còn nhiều việc phải làm để cụ thể hóa đề án nhưng về chủ trương, đây là bước tiến dài trong việc quản lý và khai thác đất đai của TP, từng bước hiện thực hóa giải pháp lấy “hạ tầng nuôi hạ tầng”. Đây là một vấn đề thời sự, thu hút nhiều nhà nghiên cứu, chuyên gia đô thị trăn trở hiến kế nhiều năm qua và Báo SGGP cũng đã đề cập qua rất nhiều bài viết!
Đề án nêu nhiều vấn đề, riêng mục “xử lý giá trị đất đai tăng thêm tại các dự án phát triển hạ tầng” được nêu ngắn gọn, súc tích. Theo đó, hiện nay không thể áp dụng giải pháp thuế để phân bổ giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư hạ tầng mang lại. Giải pháp duy nhất có thể thực hiện được là thu hồi đất rộng hơn kề bên hạ tầng và thực hiện tái định cư tại chỗ cho tất cả những người bị thu hồi đất, cả người có đất trong phạm vi hạ tầng và người có đất kề bên hạ tầng, mỗi người bị thu hồi đất đều được nhận lại một diện tích đất nhỏ hơn tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại.
Phải quy hoạch lại hai bên hạ tầng và phần đất dôi dư được bán đấu giá để thu tiền phục vụ triển khai thực hiện dự án. Phương án này cần được đưa ra lấy ý kiến cộng đồng những người bị thu hồi đất; khi đạt được đa số ý kiến của cộng đồng đồng thuận (đa số thường được lấy là 2/3) thì phương án được phê duyệt. Thiểu số những người không đồng thuận có thể lựa chọn đồng thuận hay bị nhà nước thu hồi đất. Đây là cơ chế mang tên “đồng thuận cộng đồng theo đa số”, bảo đảm công bằng cao nhất và tiết kiệm chi phí đầu tư phát triển.
Thực ra, đối với TPHCM giải pháp này đã từng thực hiện rất thành công. Có thể dẫn chứng việc làm hạ tầng và tổ chức bán đấu giá tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ gần 20 năm trước. Đường Nguyễn Hữu Thọ nối đại lộ Nguyễn Văn Linh đến Khu công nghiệp Hiệp Phước (huyện Nhà Bè) dài 7,5km. TP tiến hành giải tỏa rộng ra 210m hai bên theo suốt tuyến đường, tổng diện tích đất mở rộng thêm 68,7ha. Chi phí làm đường khoảng 430 tỷ đồng nhưng việc “thu hồi và bán đấu giá đất mặt tiền” dọc tuyến đã đem lại cho ngân sách hơn 800 tỷ đồng. Nhiều dự án bất động sản sau đó đã được phát triển trên các khu đất này (như Gold House, Kenton Residences, Dragon Hills…) còn đem lại cho TP khoản lợi nhuận lên tới khoảng 260 tỷ đồng do giá trị đất tăng lên.
Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên - Môi trường, từng cho rằng, với cách làm như vậy TP sẽ dư tiền làm metro mà không phải chạy đôn chạy đáo xin ngân sách. Điều này thực tế đã chứng minh, từ khi tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên được xây dựng đã có hàng chục dự án nhà ở với khoảng 20.000 căn hộ rầm rộ mọc lên suốt tuyến với giá bán cao ngất ngưởng nhưng vẫn hút khách. Tiếc là với dự án này (cho đến thời điểm này), Nhà nước đầu tư rất lớn để làm metro nhưng nguồn thu từ địa ốc chỉ là một phần nhỏ bé thông qua sắc thuế, còn lợi nhuận kếch xù nhờ “ăn theo” metro đã thuộc về chủ đầu tư các dự án bất động sản!
Tóm lại, khi triển khai đề án này thành phố sẽ thu được rất nhiều cái lợi, giải quyết tận gốc vấn đề nan giải lâu nay là thiếu vốn. Đầu tiên sẽ xóa bỏ những dự án “núp lùm”, bởi lâu nay sau khi mỗi con đường, cây cầu… được khánh thành “bỗng dưng” lộ diện những dự án nhà ở của doanh nghiệp tư nhân nào đó! Nhờ vậy, chênh lệch địa tô nhờ đầu tư của Nhà nước sẽ được thu lại thông qua việc bán đấu giá quỹ đất hai bên tuyến đường. Từ đó TP sẽ có thêm nguồn lực to lớn để tiếp tục đầu tư hạ tầng, xây dựng nhà ở xã hội giải quyết nhu cầu an sinh cho mọi người dân. TP phát triển nhanh hơn, hiện đại hơn sẽ đóng góp nhiều hơn cho sự phát triển chung của đất nước.
