Tác động tích cực đến thị trường
Theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS), lập sàn giao dịch QSDĐ là chủ trương thể hiện rõ sự quyết liệt từ phía Chính phủ trong việc minh bạch hóa thị trường BĐS, nhằm phát huy tối đa vai trò của BĐS trong nền kinh tế quốc dân. Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi (đang trình Quốc hội xem xét) cũng quy định các giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS.
Cụ thể, chủ đầu tư bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để người dân tự xây dựng nhà ở phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS; các trường hợp khác, Nhà nước không bắt buộc nhưng khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch BĐS.
Theo VARS, trên thực tế, Việt Nam đã có sàn giao dịch chứng khoán, sàn giao dịch hàng hóa, sàn giao dịch vàng, sàn giao dịch ngoại hối, sàn giao dịch BĐS và mới đây nhất là sàn giao dịch trái phiếu riêng lẻ. Kết quả thực tiễn cũng cho thấy, sự ra đời của các sàn giao dịch đều là những bước tiến lớn, góp phần đưa thị trường phát triển theo hướng ổn định, bền vững và minh bạch.
“Lâu nay, BĐS được giao dịch qua sàn giao dịch BĐS chủ yếu là các sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có QSDĐ, còn QSDĐ hầu hết vẫn được giao dịch một cách tự do, không kiểm soát trong dân. Trong khi đó, chính loại sản phẩm này chiếm số lượng lớn và giá trị giao dịch cao trên thị trường BĐS. Điều này vô hình trung trở thành nguồn cơn của rất nhiều hệ lụy, gây nhiễu loạn thị trường, khiến Nhà nước thất thoát thuế”, một lãnh đạo của VARS nhìn nhận và khẳng định việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ sẽ có tác động tích cực tới thị trường này.
Cung cấp thông tin pháp lý đất đai cụ thể
Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và phát triển dự án của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA Việt Nam, hoạt động mua/bán thông qua giao dịch QSDĐ nên thực hiện theo cơ chế mở, đẩy mạnh tuyên truyền vận động, khuyến khích sự tham gia từ phía người mua/bán cũng như các sàn giao dịch hiện hữu trên thị trường cùng chung tay thực hiện nhằm đạt hiệu quả cao nhất.
Từ đó, sàn giao dịch QSDĐ mới có thể cung cấp thông tin cho cả hai bên mua/bán một cách khách quan, minh bạch, chính xác và kịp thời nhất, tạo điều kiện thúc đẩy các giao dịch BĐS trên thị trường hiện nay. Theo hướng đó, cơ quan hữu quan có thể tham khảo những mô hình quản lý thông tin, giao dịch BĐS thành công ở các nước bạn.
Điển hình như mô hình của URA (Urban Redevelopment Authority) - Ủy ban chuyên trách về vấn đề BĐS của Singapore - đó là các thông tin chi tiết về BĐS chào bán/thuê (vị trí, diện tích, giá bán/thuê…) đều được niêm yết, đăng tải công khai, cập nhật liên tục lên website của đơn vị này. Các sàn giao dịch trên thị trường sẽ căn cứ nội dung thông tin được công bố để áp dụng thực hiện một cách nhất quán và đạt hiệu quả cao nhất.
Ở góc độ chuyên gia, TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, nhận định, không chỉ là nơi để người mua/bán có thể kết nối và giao dịch, chức năng của sàn giao dịch QSDĐ còn giúp cung cấp thông tin pháp lý đất đai cụ thể, công khai dưới sự bảo hộ, giám sát của Nhà nước. Đây là điều rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay khi người dân đang mất niềm tin vào thị trường BĐS, mà một trong những nguyên nhân là do thông tin pháp lý về đất đai không minh bạch.
Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 nêu rõ, sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch về mua/bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS và điều kiện thành lập sàn phải là doanh nghiệp. Theo các chuyên gia, điều này dẫn đến việc thị trường địa ốc chủ yếu được dẫn dắt thông qua các công ty môi giới hay sàn giao dịch tư nhân.
Ngoài một số sàn giao dịch chủ yếu làm trung gian mua bán BĐS, thì hầu hết được lập ra bởi các chủ đầu tư hoặc liên kết với chủ đầu tư để bán sản phẩm của chính họ, điều này giúp họ tự tạo lập thị trường, có thể “bơm” giá nhà lên cao và làm “méo mó” thị trường BĐS.
Mặt khác, Thông tư 11/2015/TT-BXD quy định về nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS, trong đó có yêu cầu sàn kiểm tra hồ sơ pháp lý của BĐS trước khi đưa vào kinh doanh tại sàn, nếu đủ điều kiện giao dịch mới được giới thiệu cho khách hàng, phải chịu trách nhiệm trước khách hàng và trước pháp luật về thông tin đã cung cấp.
Tuy nhiên trên thực tế, việc giám sát hoạt động của các sàn giao dịch BĐS này không được thực thi triệt để, chế tài không rõ ràng. Hậu quả là các vụ án vi phạm liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS vừa qua ảnh hưởng rất tiêu cực đến thị trường. Bởi vậy, nhiều chuyên gia kinh tế nhấn mạnh, việc lập sàn giao dịch QSDĐ là rất cần thiết, giúp hoạt động giao dịch BĐS được minh bạch, kiểm soát chặt chẽ hơn.
Hạn chế được rủi ro thất thoát về thuế
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và phát triển dự án của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA Việt Nam, cho biết, chỉ đạo từ lãnh đạo Chính phủ về việc nghiên cứu thành lập sàn giao dịch QSDĐ là một chủ trương đúng đắn và mang tính chiến lược trong dài hạn.
Thông qua sàn giao dịch QSDĐ, người mua/bán có thể dễ dàng tiếp cận thông tin một cách chính xác, minh bạch, tránh tình trạng “sốt ảo” diễn ra cục bộ ở một số địa phương như trước đây. Việc triển khai đồng bộ còn có thể rút ngắn được các hồ sơ thủ tục cần kê khai thực hiện như công chứng mua bán, đăng bộ sang tên cũng như hạn chế rủi ro thất thoát về thuế do kê khai giá không đúng thực tế giao dịch.
