Lập kế hoạch thực thi quy hoạch phải thật chi tiết

Thế nhưng, để giải quyết căn cơ vấn đề này, không chỉ bắt buộc chủ công trình tháo dỡ công trình sai phạm hay tăng cường trách nhiệm quản lý của chính quyền địa phương mà phải tạo điều kiện cho người dân được “an cư, lạc nghiệp” hợp pháp trên mảnh đất của chính mình trong khi “chờ” thành phố có điều kiện thực thi quy hoạch. Xung quanh vấn đề này, phóng viên Báo SGGP đã có cuộc phỏng vấn ông Hoàng Minh Trí, nguyên Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng TPHCM, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM.

Phóng viên: Là một nhà làm quy hoạch xây dựng phát triển đô thị có nhiều kinh nghiệm, ông nhìn nhận thế nào về tình trạng xây dựng không phép, sai phép?

 Ông Hoàng Minh Trí: Trước hết, phải khẳng định đây là hành vi vi phạm pháp luật, cần được chấn chỉnh, xử lý nghiêm. Tuy nhiên cũng phải đặt câu hỏi, tại sao người dân làm vậy? khi mà chính họ đã chứng kiến không ít lần những công trình sai phép, không phép bị tháo dỡ. Ở góc độ một nhà làm quy hoạch, tôi cho rằng lý do chính là việc thực hiện quy hoạch xây dựng còn nhiều bất cập. Hãy nhìn ở TPHCM, những năm qua bộ mặt thành phố đã thay đổi đáng kể.

Một góc xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè, TPHCM. Ảnh: CAO THĂNG

Thực tế, thời gian qua nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung đầu tư xây dựng các tòa nhà cao tầng tại các khu đất lớn thay thế cho công trình vốn thấp tầng, tại các quận trung tâm. Những công trình cao tầng hình thành không những làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng (kỹ thuật và xã hội) hiện hữu mà còn có giá thành vượt khả năng chi trả của đại đa số người dân. Việc đầu tư xây dựng các khu đô thị vệ tinh, khu đô thị lớn, hiện đại đồng bộ về hạ tầng (kỹ thuật và xã hội) còn rất hạn chế. Thành phố mới hình thành trung tâm cấp thành phố ở phía Nam, cụ thể là Khu A, Khu đô thị phía Nam.

Còn lại ở hướng Đông, Bắc và Tây chủ yếu mới là quy hoạch được phê duyệt. Trong bối cảnh đó, nhiều người dân có thu nhập thấp phải tự xoay xở và họ đã vi phạm pháp luật khi chọn xây, sửa nhà sai phép, không phép. Tôi biết, lãnh đạo thành phố đã nắm rõ vấn đề này và đang có nhiều chương trình xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp.

Phóng viên: Nhiều cơ quan Nhà nước đã giải thích, việc thực hiện quy hoạch, nhất là quy hoạch xây dựng những khu đô thị hiện đại, hoàn thiện đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội cần rất nhiều thời gian. Ít nhất là 10 năm, còn trung bình cũng phải 20 năm. Ông nghĩ sao về điều này?

Ông Hoàng Minh Trí: Xây dựng các khu đô thị mới, hiện đại mất cả chục năm là đúng. Thế nhưng, vấn đề là người dân không có nhà hoặc có nhà nhưng đã xuống cấp, cần sửa chữa… thì không thể đợi cả chục năm để được vào ở các khu đô thị mới. Những năm gần đây, thực hiện Luật Xây dựng 2014, nhiều địa phương đã cho phép người dân được xây dựng tạm trong khu vực quy hoạch với điều kiện khi Nhà nước thu hồi đất, không được đền bù chi phí xây dựng công trình.

Việc này đã gây bức xúc không ít cho người dân, bởi chi phí xây dựng nhà ở cấp 4 ít nhất cũng vài chục triệu tới trăm triệu đồng/căn - là khoản thu nhập lớn đối với đại đa số người dân. Chưa kể, nhiều địa phương còn không cho người dân xây dựng tạm bởi quy hoạch đã có nhà đầu tư, dù bao giờ nhà đầu tư làm, chính họ cũng không biết chắc. Rồi chưa kể những tiêu cực ở không ít địa phương, người dân xin phép xây, sửa nhà rất khó. Tất cả những bất cập này đã đẩy không ít người dân vào tình thế phải xây nhà sai phép, không phép.

Phóng viên: Ông nghĩ sao khi nhiều chuyên gia cho rằng cũng không thể không lập quy hoạch, bởi điều đó là cơ sở để phát triển?

Ông Hoàng Minh Trí: Phải có quy hoạch để định hướng cho thành phố phát triển, nhưng không phải “phủ” quy hoạch chi tiết lên tất cả như hiện nay. Điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TPHCM đến năm 2025, được duyệt năm 2010 (hiện TPHCM đang triển khai thực hiện), TPHCM nên chủ trì nghiên cứu lập kế hoạch thực hiện quy hoạch.

Tham gia nghiên cứu kế hoạch này, ngoài các cơ quan chức năng, chuyên gia, đại diện người dân thì nên mời cả đại diện các doanh nghiệp. Tất cả cùng bàn bạc và lên kế hoạch thực thi thật chi tiết. Khu đô thị nào cần làm trước, khu đô thị nào sẽ làm sau. Không nên dàn hàng ngang để thực hiện tất cả các quy hoạch như hiện nay vì vốn đầu tư sẽ dàn trải. Khu đô thị nào cũng làm lẻ mẻ, không hoàn thiện được. Nên dồn lực làm từng khu đô thị mới “cho ra tấm ra miếng” thì mới mong hoàn thiện được hệ thống hạ tầng (cả kỹ thuật và xã hội). 

Cách làm hiện nay là giao cho mỗi chủ đầu tư vài chục hécta đất (cá biệt có chủ đầu tư được giao cả trăm hécta đất, tuy không nhiều) hoặc thậm chí chỉ vài ba hécta đất sẽ rất khó trong việc hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Chưa kể, nhiều chủ đầu tư còn “lách” để “ăn” vào hệ thống hạ tầng hiện hữu, gây quá tải cho khu dân cư hiện hữu. Khu đô thị nào có khả năng làm trong thời gian từ 5-10 năm mới lập quy hoạch chi tiết.

Có quy hoạch chi tiết rồi thì tập trung nhân lực, kinh phí… ngay cho công tác đền bù giải tỏa để hạn chế đến mức tối đa ảnh hưởng tiêu cực tới cuộc sống người dân. Những khu đô thị còn lại, chưa rõ nguồn vốn đầu tư chỉ nên làm quy hoạch định hướng và để cho người dân được thực hiện đầy đủ các quyền lợi hợp pháp của mình. Việc này không chỉ an dân mà còn huy động được nguồn lực của dân vào phát triển đô thị. 

Một trong những lý do để hạn chế quyền xây, sửa nhà của người dân trong khu vực quy hoạch là “sợ” người dân xây dựng nhiều, sau này khó giải tỏa, chi phí đền bù cao. Theo tôi, suy nghĩ như vậy là không đúng. Về mặt kinh tế, tạo điều kiện cho người dân “an cư lạc nghiệp” cũng đồng nghĩa với việc người dân sẽ đóng thuế cho Nhà nước nhiều hơn.

Số tiền thuế này, trong nhiều trường hợp còn hơn những khoản mà người ta nghĩ rằng sẽ “tiết kiệm” được để đền bù cho người dân khi hạn chế quyền lợi hợp pháp của người dân. Như khu vực Bình Quới - Thanh Đa (quận Bình Thạnh) chẳng hạn. Nếu không bị “treo” quyền lợi hơn 20 năm, nơi đây có lẽ đã phát triển và đóng góp thuế cho Nhà nước rất nhiều. Tất nhiên, sau này khi cả Nhà nước và người dân, nhà đầu tư có điều kiện sẽ cùng nhau thực hiện quy hoạch, làm một khu đô thị hiện đại như mong muốn.