"Kho công nghiệp ngoài trời” (Industrial Outdoor Storage - IOS) là các khu đất rộng vài mẫu, nằm gần đường cao tốc, cảng biển hoặc trung tâm vận tải, đủ rộng để chứa máy móc, thiết bị hậu cần và đặc biệt là phục vụ quá trình xây dựng trung tâm dữ liệu - “trái tim” của AI.
Trước đây, các IOS chủ yếu được nhà đầu tư nhỏ lẻ sử dụng để cho thuê xe tải, container, hoặc chờ thời điểm thích hợp để chuyển đổi mục đích thành nhà máy, khu công nghiệp. Nhưng từ sau đại dịch Covid-19, sự bùng nổ thương mại điện tử và đặc biệt là khi cuộc chạy đua tìm kiếm lợi nhuận từ AI lan rộng khiến phân khúc này ngày càng trở thành tài sản chiến lược.
Sự quan tâm này đến từ nhu cầu rất thực tế. Mỗi trung tâm dữ liệu cần cả “hậu cứ” khổng lồ để chứa công cụ, thiết bị vận hành, thậm chí cả những rơ-moóc trị giá hàng triệu USD. Ông Ben Burgett, Phó Chủ tịch Công ty Xây dựng Gray ở thành phố Lexington, bang Kentucky - đang xây dựng 22 trung tâm dữ liệu tại Mỹ, cho biết: “Không có những bãi đất này, mọi kế hoạch xây dựng đều gặp khó khăn. Chúng là mắt xích hậu cần sống còn”.
Theo Tờ New York Times, điều đáng chú ý là các tập đoàn tài chính đa quốc gia, quản lý bất động sản… ở phố Wall đã nhanh chóng nhập cuộc. Tháng 8-2024, JP Morgan Chase lập liên doanh 700 triệu USD với Zenith để gom đất khắp nước Mỹ. Zenith dự kiến sẽ hoàn tất các giao dịch trị giá 150 triệu USD vào cuối năm nay. Tháng 2-2025, Blackstone thông báo đã cam kết chi 189 triệu USD vào một quỹ của Alterra Property Group để mua 49 lô đất IOS trên 22 tiểu bang. Đến tháng 7, Alterra tiếp tục nhận được gần 344 triệu USD từ Truist Financial Corp. và Ngân hàng Montreal, nhằm thâu tóm thêm 64 bất động sản IOS.
Số liệu từ Công ty Môi giới bất động sản Newmark cho biết, giá thuê IOS đã tăng 123% kể từ năm 2020, gấp đôi tốc độ tăng giá thuê kho công nghiệp. Tỷ lệ trống trên toàn nước Mỹ hiện chỉ khoảng 5% trong tổng diện tích 1,4 triệu mẫu đất, tương đương bang Delaware. Kể từ năm 2021, các nhà đầu tư (gồm các quỹ hưu trí, các ngân hàng lớn, các công ty quản lý tài sản…) đã rót hơn 4,7 tỷ USD vào lĩnh vực này.
Những con số tưởng chừng khô khan này lại nói lên sức nóng ngày càng tăng của IOS trong mắt giới đầu tư. Mặc dù loại hình này không hào nhoáng như cao ốc văn phòng hay trung tâm thương mại, IOS lại sở hữu ưu thế bền vững như diện tích lớn, chi phí quản lý thấp, vị trí thuận lợi gần các trục giao thông và khu công nghiệp. Sự quan tâm này cũng phản ánh nhu cầu bùng nổ của nền kinh tế số. Đặc biệt, kể từ khi AI bước vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ, các nhà đầu tư bắt đầu nhìn thấy giá trị của từng tấc đất gắn liền với chuỗi cung ứng. AI có thể vận hành bằng thuật toán, nhưng để tồn tại, nó vẫn cần những vùng đất rất thật. Các chuyên gia dự báo IOS sẽ tiếp tục là phân khúc được săn đón, ít nhất cho đến khi có sự thay đổi lớn về công nghệ hoặc quy hoạch đô thị.
