Lãi suất cao làm suy kiệt nền kinh tế - Bài 1: Bất động sản - làm càng to nuôi nợ càng lớn

Thị trường bất động sản (BĐS) trở thành chủ đề nóng bỏng trong lĩnh vực kinh tế thời gian qua. Có một nghịch lý đang tồn tại, các doanh nghiệp có quy mô hoạt động lớn, báo cáo lợi nhuận khủng, nhưng khối nợ ngày càng phình ra, trở nên mong manh nếu xảy ra “biến cố” tài chính.

Mỗi ngày trả lãi hơn 27 tỷ đồng

Mới đây, tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc tháo gỡ thúc đẩy thị trường BĐS lành mạnh, bền vững, báo cáo trước Thủ tướng Chính phủ, ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Địa ốc Nova (NVL), cho biết, lãi suất từ cuối năm ngoái tăng khá nhanh, có khoản vay lãi suất đã tăng gần 30%. Khó khăn bủa vây doanh nghiệp khi phê duyệt pháp lý dự án BĐS bị chững lại, vì hầu hết dự án hình thành từ vốn vay; dự án bị đứng lại nhưng doanh nghiệp phải trả lãi suất, phải duy trì bộ máy, cũng như những chi phí khác!

Theo thống kê từ báo cáo tài chính hợp nhất quý 4-2022 của 10 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS có quy mô lớn niêm yết trên sàn chứng khoán, lãi vay đã trả trong năm trước là 22.639,2 tỷ đồng, đi kèm với nợ phải trả lên tới 793.121 tỷ đồng và hàng tồn kho là 314.983 tỷ đồng. Từ báo cáo này, có thể điểm qua một số doanh nghiệp lớn có lãi vay đã trả nhiều trong năm qua. Đầu tiên là Tập đoàn Vingroup (VIC) với quy mô lớn nhất thị trường, đã trả lãi vay hơn 9.960 tỷ đồng, tính ra mỗi ngày phải trả lãi 27,2 tỷ đồng. Theo sau là NVL, từ bảng lưu chuyển tiền tệ, tập đoàn đã chi trả hơn 6.100 tỷ đồng tiền lãi trong năm 2022, mỗi ngày phải trả gần 17 tỷ đồng.

Dự án Novaword Phan Thiết - Bình Thuận. Ảnh: HOÀNG HÙNG

Tiếp đó là Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TPHCM (mã chứng khoán CII), với lãi phải trả năm qua là 1.560 tỷ đồng, trong đó nợ phải trả 20.264 tỷ đồng. Đối với Công ty Gelex (GEX), năm qua có lợi nhuận 247 tỷ đồng, nhưng đã trả lãi trong năm là 1.455 tỷ đồng, tức là trả lãi vay gần gấp 6 lần lợi nhuận, mỗi ngày trả gần 4 tỷ đồng tiền lãi. Nhìn vào báo cáo tài chính của GEX cho thấy nợ phải trả là 31.338 tỷ đồng, hàng tồn kho 9.132 tỷ đồng…

Phân tích sơ bộ báo cáo tài chính hợp nhất quý 4-2022 của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán cho thấy, quy mô hoạt động của công ty BĐS càng lớn thì nợ phải trả tăng mạnh, đồng nghĩa “gánh” lãi vay càng nhiều. Ví dụ, NVL cùng lúc triển khai 3 đại dự án: Novaworld Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu) có diện tích 1.000ha, dự án Aqua City (Đồng Nai) có diện tích 1.000ha và dự án Novaword Phan Thiết (Bình Thuận) cũng có diện tích 1.000ha. Cùng với nhiều dự án khác, NVL đã đẩy nợ phải trả là 212.435 tỷ đồng, hàng tồn kho lên tới 134.484 tỷ đồng, đều tăng mạnh so với năm trước, cũng như lãi vay đã trả tăng theo.

Một dự án bất động sản đang tạm ngưng xây dựng của Novaland tại TP Thủ Đức, TPHCM. Ảnh: HOÀNG HÙNG

Từ một góc nhìn khác, các khoản vay của doanh nghiệp BĐS phải trả lãi suất khá cao. Dẫn chứng từ trường hợp các khoản vay trái phiếu của CII vào năm 2020. Lúc đó, nền kinh tế đang diễn tiến thuận lợi, CII đã phát hành lô trái phiếu 2.000 tỷ đồng vào ngày 13-3-2020, trả lãi lên tới

11%/năm. Hay Tổng Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) cũng có một khoản vay 319 tỷ đồng tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam với lãi 14%/năm, giải ngân đợt đầu tiên vào ngày 15-12-2022. Tại công ty này, năm qua mỗi ngày phải trả 1,3 tỷ đồng lãi suất, với nợ phải trả là 17.067 tỷ đồng, hàng tồn kho là 12.254 tỷ đồng.

Thủ phạm: pháp lý kéo dài?

Nhận định về tình hình lãi suất cho vay trong lĩnh vực BĐS hiện nay, nhiều doanh nghiệp cho biết, vay được đã khó, nhưng cho dù vay được thì với lãi suất cao như hiện nay chỉ giảm căng thẳng tạm thời, sau này sẽ là gánh nặng bào mòn “sức khỏe” doanh nghiệp. Theo ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng Giám đốc Công ty CP BĐS Asian Holding, thực tế cho thấy, hiện nay lãi suất cho vay từ 13%-15%/năm, khách hàng không trực tiếp vay được, phải nhờ một đơn vị môi giới hỗ trợ vay, mất thêm 2%-3%/năm; rồi thanh toán trước hạn bị ngân hàng phạt 3%/năm.

Như vậy, tổng chi phí lãi vay lên gần 20%/năm.

Một vấn đề lớn nữa mà doanh nghiệp BĐS đối mặt lâu nay chính là pháp lý. Ông Hà Văn Thiện, Phó Tổng Giám đốc Trần Anh Group, phân tích, trước đây, với việc tiếp cận được lãi suất ngân hàng, lãi vay năm đầu khoảng 11%, sau một năm lãi suất thả nổi là 12%-14%/năm, chưa tính một số chi phí khác. Vòng đời một dự án BĐS nếu suôn sẻ là từ 3-5 năm, lãi vay nằm ở mức dưới 5% trong tổng doanh thu của dự án. Còn dự án bị đình trệ, kéo dài tới 10 năm hoặc hơn nữa, thì lãi vay chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng doanh thu, có khi đối mặt với thua lỗ.

Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển Tập đoàn DKRA Việt Nam, dự báo, thanh khoản thị trường nửa đầu năm 2023 nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì mức thấp. Nếu lãi suất cho vay tiếp tục duy trì ở mức cao như hiện nay hoặc leo thang, thị trường sẽ rơi vào vòng lẩn quẩn: người bán chấp nhận hạ giá bán để bán được sản phẩm, còn người mua thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền mua BĐS, để chờ hạ giá tiếp. Để vượt qua những thách thức kể trên, cần thiết có sự chung tay từ nhiều chủ thể tham gia thị trường. Từ góc độ quản lý vĩ mô, những cuộc họp liên tiếp vừa qua của Chính phủ và các bộ ngành kỳ vọng sẽ mở ra những hướng đi mới, sớm tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Về bản thân nội tại, doanh nghiệp BĐS phải tối ưu chi phí vận hành, tinh gọn bộ máy nhân sự, cắt giảm chi phí đầu vào. Tiếp đó, ưu tiên phát triển những dự án chiến lược, đã hoàn thiện pháp lý, tránh việc đầu tư dàn trải, triển khai cùng lúc nhiều dự án như trước đây.