Tăng cung - cầu
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS nhận định, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 sẽ là những căn cứ bản lề góp phần giúp thị trường BĐS phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh. Với Luật Đất đai 2024, ông Đính nêu ra một số điểm mới, như: quy định cụ thể các trường hợp giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu như làm nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân; giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế công tác tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện khó khăn...
“Quy định này giúp các chủ đầu tư rút ngắn thời gian và chi phí trong quá trình tiếp cận đất đai, đầu tư phát triển dự án. Qua đó, hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp”, ông Đính phân tích. Luật Đất đai 2024 cũng quy định các trường hợp còn lại được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu công khai, giúp thị trường phát triển theo hướng công khai và minh bạch, tránh các trường hợp “sân sau”. Từ đó lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính, góp phần giúp sử dụng hiệu quả đất đai, đẩy nhanh tiến độ pháp lý của dự án và thúc đẩy nguồn cung cho thị trường. Đồng thời, tạo cơ hội công bằng giữa các chủ đầu tư trong việc tiếp cận đất đai.
Một điểm mới khác trong Luật Đất đai 2024 là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam có quyền và nghĩa vụ sử dụng đất như cá nhân trong nước. Điều này góp phần làm tăng mức cầu đối với các sản phẩm BĐS, tạo cơ hội tăng giao dịch, thúc đẩy nguồn cung BĐS. Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các dự án BĐS mới buộc phải hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch, thiết kế mới được bán hoặc cho thuê.
Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định một số điểm mới như: môi giới không được hoạt động tự do mà phải tham gia sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp (DN) kinh doanh dịch vụ BĐS; phải công khai thông tin BĐS trước khi đưa vào kinh doanh; trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán thay vì 70% như hiện tại… “Như vậy, quy định mới của Luật Kinh doanh BĐS sẽ loại bỏ nhiều môi giới BĐS không chuyên, tạo ra một môi trường kinh doanh BĐS lành mạnh và minh bạch trên thị trường”, Luật sư Trần Thu Trang, Đoàn Luật sư TPHCM nhận định.
Còn với quy định tại Luật Nhà ở 2023, chung cư mini được xem xét cấp “sổ hồng” nếu đáp ứng đủ điều kiện, tạo cơ hội tiếp cận nhà ở đối với người dân, đặc biệt là nhóm người có thu nhập thấp. Ngoài ra, Luật Nhà ở 2023 cũng quy định không quy định thời hạn sở hữu chung cư, góp phần thúc đẩy việc phát triển phân khúc này. Đối với phân khúc nhà ở xã hội, Luật Nhà ở 2023 quy định bổ sung đối tượng được đầu tư phát triển nhà ở xã hội và cả đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội, từ đó giúp thị trường gia tăng nguồn cung nhờ đa dạng hóa nguồn lực đầu tư, mở rộng đối tượng thụ hưởng chính sách hợp lý hơn, bổ sung các chính sách ưu đãi thiết thực...
Doanh nghiệp phải thay đổi
Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) mới đây có văn bản gửi đến Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, nêu rằng, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 nếu được Quốc hội cho phép áp dụng sớm từ ngày 1-7-2024 cùng với các luật liên quan có hiệu lực sẽ củng cố lòng tin và thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi vào cuối năm 2024 và phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Theo đánh giá của HoREA, sẽ có 2 kịch bản có thể xảy ra, tác động đến thị trường BĐS trong nửa cuối năm 2024. Kịch bản thứ nhất là nếu được tiếp sức bằng việc tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1-7-2024 thay vì 1-1-2025, đồng thời thông qua các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành thì sẽ xử lý được hầu hết các vướng mắc pháp lý của 148 dự án BĐS trên địa bàn TPHCM, đáp ứng được yêu cầu, nguyện vọng của người dân, nhà đầu tư... Kịch bản thứ hai là nếu Quốc hội không cho phép áp dụng sớm 3 luật nêu trên từ 1-7-2024, mà có hiệu lực từ 1-1-2025 thì sẽ khiến tiến trình phục hồi của thị trường chậm thêm khoảng 6 tháng.
Ngoài ra, nếu Quốc hội không thông qua dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở thì kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục không được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Như vậy, sẽ có khoảng 15% trong tổng số các dự án nhà ở thương mại tiếp tục gặp vướng mắc pháp lý. Nguy cơ tình trạng thị trường tiếp tục thiếu hụt nguồn cung dự án, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại.
Theo HoREA, tình hình thị trường BĐS bị khủng hoảng “bong bóng, đóng băng, suy thoái, khó khăn” trong mấy năm qua làm cho nhiều DN BĐS, người mua nhà, nhà đầu tư gặp khó khăn, bị thiệt hại, thua lỗ rất lớn. Tuy nhiên, xét về mặt chủ quan thì có phần trách nhiệm của không ít DN BĐS và cả một bộ phận của lực lượng môi giới, nhà đầu tư “lướt sóng”, đầu nậu. Do vậy, chính các DN BĐS phải nhận thức rõ trách nhiệm của mình đối với biến động của thị trường BĐS trong thời gian qua, nhất là trong việc chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật và những mặt yếu kém trong công tác quản lý, điều hành DN, nhất là quản lý đầu tư, xây dựng, kinh doanh, huy động, sử dụng vốn, để rút ra những bài học kinh nghiệm quý giá, để cùng chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
TPHCM: tồn đọng gần 200 hồ sơ dự án BĐS
Theo thống kê mới nhất của Sở TN-MT TPHCM, đến nay lượng hồ sơ dự án tồn đọng chưa xác định được giá đất cụ thể trên địa bàn thành phố còn gần 200 hồ sơ, bao gồm cả những hồ sơ xác định giá để thực hiện nghĩa vụ tài chính lần đầu và những hồ sơ phải xác định giá để xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung (do được cơ quan nhà nước cho thay đổi chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc làm phát sinh nghĩa vụ tài chính). Sở TN-MT TPHCM cho biết, việc nhiều hồ sơ ách tắc dẫn tới hàng trăm dự án BĐS trên địa bàn thành phố đang trong tình trạng “đóng băng” hoặc tạm dừng thủ tục pháp lý.
Bên cạnh đó, thống kê sơ bộ của cơ quan chức năng cho thấy, tới thời điểm này, TPHCM có hơn 80.000 nền đất và căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận có nguyên nhân từ việc chưa xác định được giá đất cụ thể, để người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Sở TN-MT thành phố nhận định, nếu triển khai đồng bộ, quyết liệt các giải pháp tháo gỡ vướng mắc về định giá đất để hơn 80.000 nền đất và căn hộ trên được cấp giấy chứng nhận, thì sẽ mang về nguồn thu cho ngân sách thành phố hơn 80.000 tỷ đồng.
Đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà
Theo luật sư Trần Minh Hùng, Trưởng Văn phòng luật sư Gia Đình (thuộc Đoàn Luật sư TPHCM), đối với nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh BĐS 2023 yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đai và hàng loạt văn bản pháp lý khác như giấy phép xây dựng, nghiệm thu hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật/nền móng… trước khi thu tiền đặt cọc, ký hợp đồng mua bán với người mua. Điều này góp phần đảm bảo quyền lợi cho người mua khi giao dịch. Việc chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính đồng nghĩa với việc người mua cũng được đảm bảo về việc được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng nhà và tài sản gắn liền với đất sau này.
Trước đây, với một số dự án, thậm chí tới khi được bàn giao nhà và vào ở, người mua vẫn chưa nhận được giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng nhà và tài sản gắn liền với đất, bởi chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Khi Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực sẽ giúp củng cố niềm tin từ phía người mua khi giao dịch mua bán nhà ở. Bên cạnh đó, người mua có quyền lựa chọn không có bảo lãnh từ tổ chức tín dụng cho các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Việc cho phép này tạo ra sự linh hoạt và giảm chi phí, thủ tục cho cả hai bên.
