Trước đây, khi chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại, pháp luật không quy định điều kiện riêng về loại đất. Từ ngày 1-7-2015, Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành, rồi các luật sửa đổi sau đó đều quy định điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở.
Đến Luật Nhà ở năm 2023, luật này không quy định điều kiện về loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại mà dẫn chiếu sang quy định tại Luật Đất đai. Thế nhưng, theo Luật Đất đai năm 2024, việc thực hiện dự án nhà ở thương mại lại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác… Với những quy định như trên, việc triển khai dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở thương mại suốt thời gian dài gặp khó khăn vì chưa thỏa mãn các điều kiện.
Trong ngần ấy năm, các doanh nghiệp, Hiệp hội BĐS TPHCM đã nhiều lần kiến nghị; báo chí cũng tốn rất nhiều giấy mực để nói về vấn đề “đất ở”. Việc quy định pháp luật còn vướng mắc, không sửa đổi kịp thời đã dẫn đến thiệt hại rất lớn cho thị trường BĐS. Một báo cáo của Bộ Xây dựng từ giữa năm trước đã nêu, cả nước có khoảng 1.200 dự án BĐS, nhà ở thương mại bị vướng mắc, chủ yếu là vướng mắc pháp lý. Trong số các loại vướng mắc thì các dự án bị kẹt bởi “đất ở” chiếm tỷ lệ không nhỏ.
Cũng nói thêm là, vì vướng mắc nên sau đó các chủ đầu tư ngưng nộp hồ sơ nên không có con số thống kê chính xác số dự án bị vướng bởi quy định “đất ở”. Mặt khác, do dự án nhà ở thương mại cơ bản hình thành từ vốn vay, khi dự án “đứng hình” thời gian dài, chỉ tính riêng lãi vay BĐS (khoảng 10%/năm) đã "ăn cụt" vốn khiến các chủ đầu tư điêu đứng. Chưa dừng lại đó, vì dự án không thông, nguồn cung BĐS nhỏ giọt dẫn đến giá nhà đất nhảy lên mây, thoát ly quá xa tầm với của đa số người dân, nhất là người có thu nhập thấp.
Với quy định mới, vấn đề “đất ở” đã thông, kết hợp với trước đó là các luật liên quan về BĐS có hiệu lực sớm nửa năm và các văn bản hướng dẫn đã ban hành, tạo nên sự đồng bộ trong việc xử lý vướng mắc pháp lý các dự án nhà đất. Bên cạnh đó, sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ đốc thúc các địa phương nhanh chóng triển khai các quy định của pháp luật về đất đai, cũng như hoạt động của các tổ tháo gỡ vướng mắc đã mở ra một viễn cảnh tươi sáng hơn cho thị trường BĐS. Dự án được thông suốt thì nguồn cung tăng mạnh, thị trường sẽ nhộn nhịp trở lại.
Mặt khác, cung cấp “ôxy” cho BĐS là ngân hàng. Trong bối cảnh các ngân hàng bị ứ vốn lại đối mặt với sức ép giảm lãi suất cho vay, chắc chắn dòng vốn từ ngân hàng sẽ chảy ra nền kinh tế, trong đó có BĐS phân khúc nhà ở. Chủ đầu tư dự án là nơi hấp thụ đầu tiên, khi dự án đủ điều kiện bán hàng thì người mua nhà xuất hiện và sử dụng vốn ngân hàng để mua nhà. Vì muốn bán được hàng nên các chủ đầu tư sẽ cạnh tranh quyết liệt, trong đó yếu tố về giá sẽ đóng vai trò quyết định. Đây chính là cơ hội để giá nhà, đất hạ nhiệt theo hướng tiệm cận với thu nhập của người dân.
Đi cùng với sự hồ hởi của thị trường, Nhà nước cũng tăng cường công tác quản lý, trong đó tập trung chấn chỉnh ngay dự án không đủ điều kiện mà mở bán, không để xảy ra tình trạng lừa đảo một căn hộ bán cho nhiều người, hoặc chất lượng xây dựng không đảm bảo. Điều đó mang lại nhiều lợi ích cho người dân.
