Trong khi luật quy định chủ dự án phải ký quỹ, được ngân hàng bảo lãnh trước khi bán, để khi dự án chậm tiến độ thì ngân hàng có trách nhiệm hoàn tiền cho khách hàng. Luật đã rõ, nhưng Ngân hàng Nhà nước (NHNN) không quy định chế độ báo cáo nên cơ quan chức năng không có số liệu để kiểm tra, xử phạt.
Dự án chung cư Nam An tại phường Bình Hưng Hòa, quận Bình Tân. Ảnh: CAO THĂNG Chỉ 2 dự án bị xử phạt
Khoản 2 Điều 26 Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải có trách nhiệm “Ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản để bảo đảm năng lực tài chính thực hiện dự án theo quy định của pháp luật”. Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) cũng quy định “Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. Điểm d Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP còn quy định rõ, phạt tiền từ 200-300 triệu đồng về hành vi “Bán hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai mà chưa được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định”.
Như vậy, theo luật định, trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải ký quỹ, phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính và chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua. Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua có yêu cầu hoàn tiền thì bên bảo lãnh (ngân hàng) có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
Quy định đã rõ, thế nhưng, nhiều khách hàng cho biết, khi mua nhà không được bảo lãnh ngân hàng theo quy định. Anh N.Q.T. kể, anh ký hợp đồng đặt cọc mua căn hộ của dự án Diamond Lotus Riverside với Công ty Địa ốc Kim Cương nhưng không hề có bảo lãnh ngân hàng. Do vậy, đến khi có tranh chấp, anh không thể lấy được tiền vì chủ đầu tư cứ hẹn lần hẹn lữa. Tương tự, bà P.T.K.N. mua căn hộ Topaz (quận 8) cũng không nhận được bảo lãnh ngân hàng.
“Tôi không biết quy định chủ đầu tư bán căn hộ phải có bảo lãnh ngân hàng. Mà họ có bảo lãnh nhưng không thông báo cho khách hàng thì khách hàng cũng không biết để yêu cầu ngân hàng hoàn trả tiền khi có tranh chấp”, bà P.T.K.N. nói.
Trên địa bàn TPHCM có hàng ngàn dự án BĐS nhà ở hình thành trong tương lai và nhiều khách hàng gặp tình huống như anh N.Q.T. và bà P.T.K.N., nhưng lạ là sau 5 năm luật có hiệu lực pháp luật, chỉ có 2 dự án bị xử lý vì vi phạm quy định này. Đó là dự án tổ hợp nhà ở xã hội Tân Bình của Công ty TNHH Đầu tư BĐS Tân Bình bị xử phạt năm 2018 và dự án chung cư Nam An của Công ty TNHH Siêu Thanh bị xử phạt năm 2019.
Thiếu kết nối
Theo Sở Xây dựng TPHCM, trách nhiệm bảo lãnh thuộc nhiệm vụ của ngân hàng thương mại theo Thông tư 07/2015/TT-NHNN và Thông tư 13/2017/TT-NHNN về trình tự bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Trách nhiệm xử lý nếu chủ dự án không thực hiện bảo lãnh ngân hàng lại thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, thành phố. Việc này được quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP. Muốn xử lý phải có số liệu dự án được bảo lãnh ở ngân hàng đối chiếu với số dự án do Sở Xây dựng quản lý nhưng thông tư của NHNN không buộc các ngân hàng thương mại phải báo cáo số liệu dự án đã được bảo lãnh. Hậu quả, đến giờ cơ quan quản lý nhà nước vẫn chưa có số liệu để xử lý.
Đầu năm 2020, Sở Xây dựng TPHCM có Văn bản số 2050/SXD-PTN&TTBĐS gửi NHNN chi nhánh TPHCM đề nghị cung cấp thông tin số liệu các dự án thực hiện quy định “đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở”. Trả lời văn bản này, NHNN chi nhánh TPHCM cho biết: “Việc theo dõi, nắm bắt thông tin cũng như kiểm tra giám sát và xử phạt vi phạm hành chính các chủ đầu tư không thuộc chức năng, thẩm quyền của NHNN TP nên không thể báo cáo”.
Do vậy, Sở Xây dựng đã kiến nghị UBND TPHCM gửi văn bản cho NHNN buộc các ngân hàng thương mại hàng tháng phải báo cáo số liệu ngân hàng đã thực hiện bảo lãnh cho dự án nào để cơ quan quản lý nhà nước và người dân biết nhằm kiểm tra, giám sát và xử lý nếu có vi phạm. Mới đây, UBND TPHCM cũng đã gửi văn bản đề nghị NHNN buộc các ngân hàng thương mại phải báo cáo việc bảo lãnh dự án và xử phạt nếu không tuân thủ.
