Có một điều rất phi lý là khi mua một món hàng chỉ vài chục ngàn đồng nhưng sau đó phát hiện mình bị mua đắt là người mua đã cảm thấy bực mình, thậm chí còn thề sẽ không bao giờ mua nữa! Thế nhưng, khi mua căn hộ thì dù biết chắc rằng giá đắt hơn trị giá thật của nó gấp nhiều lần nhưng người mua vẫn ào ào giành mua, cuối cùng nhà đầu tư xây dựng hưởng được món lợi cực lớn. Thử đi tìm giá trị thật của một căn hộ được gọi là cao cấp để thấy, người mua căn hộ đã phải trả giá bất hợp lý như thế nào.
Đắt gấp 100 lần vẫn mua!
Mua được căn hộ chung cư cao cấp với giá cả hợp lý là mơ ước của nhiều người. Ảnh: TUẤN ANH
Chúng tôi thử khảo sát 10 người đã sở hữu những căn hộ chung cư cao cấp với câu hỏi: Khi mua căn hộ này anh, chị có biết là giá mua đắt gấp nhiều lần so với giá trị thật hay không? Điều bất ngờ là 100% ý kiến cho rằng, biết nhưng vẫn mua theo giá thị trường vì mình không mua thì người khác mua mất! 10 người này còn cho biết, khi mua chẳng bao giờ ngồi tính thử tổng trị giá thật của căn hộ đó là bao nhiêu so với giá mua vì nếu tính toán, chần chừ thì bị “phỗng tay trên ngay”.
Và điều bất ngờ nữa là 100% ý kiến cho rằng, nếu bán lại căn hộ mình đang ở chắc chắn lời được từ 40 – 60% như vậy là mua rẻ chứ đâu có đắt (!?). Một chị ở Mỹ về nói rằng giá nhiều căn hộ cao cấp tại TPHCM đắt bằng hoặc hơn một căn hộ ở Mỹ.
Chẳng hạn như ở Houston, Texas, chỉ cần khoảng 200.000USD là đã mua được một căn nhà (chứ không phải căn hộ chung cư) 2 phòng ngủ “như ý”. Chị nói, người Việt Nam “bạo” thật và cũng “chịu chơi” vì biết rằng mình mua một căn hộ với giá bất hợp lý khủng khiếp nhưng vẫn cứ mua “ào ào”!
Thử tính một căn hộ được quảng cáo là cao cấp tại TPHCM, hiện nay, giá trung bình khoảng 2.000USD/m2. Nếu căn hộ có diện tích 100m2, số tiền sẽ là 200.000USD (tương đương khoảng 3,2 tỷ đồng Việt Nam). Như vậy người mua có bị mua đắt hay là hợp lý? Trong một lần trả lời trên báo chí mới đây, GS.TS Nguyễn Trường Tiến – Phó tổng giám đốc Tổng công ty Xây dựng Hà Nội, nói: “Bước vào nhiều căn hộ chung cư được gọi là cao cấp, thấy chủ đầu tư “ăn” quá nhiều”.
GS.TS Tiến còn cho rằng những ông chủ đầu tư chung cư được gọi là cao cấp thu về lợi nhuận từ 100 – 200%, gấp 5 – 10 lần lợi nhuận thông lệ trên thế giới!
Theo các chuyên gia về nhà đất, do hiện nay Bộ Xây dựng chưa có những quy chế, quy định, tiêu chí cụ thể về căn hộ chung cư cao cấp; chưa có giá sàn của một căn hộ cao cấp, nên hầu hết các chủ đầu tư xây dựng tự phong là cao cấp để bán với giá cấp cao, còn chất lượng của một căn hộ được gọi là cao cấp còn bỏ ngỏ, ai vào ở rồi mới biết! Gần đây báo chí đã lên tiếng có không ít trường hợp căn hộ chung cư cao cấp khách hàng về ở chưa được vài tháng đã xuống cấp, đòi chủ đầu tư bồi thường nhưng không thành, cuối cùng phải đưa ra tòa giải quyết. Mặc dù việc mua bán nhà đất do thị trường cung – cầu quyết định, nhưng ít ra Nhà nước cũng có giá sàn để người mua đối chiếu, so sánh.
Giám đốc một công ty môi giới bất động sản tại TPHCM “thú thật” với chúng tôi rằng, nhiều khi thấy các chủ đầu tư kêu bán căn hộ với giá quá cao, vượt quá xa giá trị thật, mình làm môi giới bán cho khách hàng mà cảm thấy xót xa.
Vị giám đốc này cũng “bật mí”, thật ra, giá căn hộ quá cao một phần do thị trường (nhu cầu) nhưng còn vì phần “bắt tay ngầm” giữa các chủ đầu tư hoặc các chủ đầu tư tự dùng “chiêu” kích giá căn hộ khi mới còn trong “trứng nước”, nhằm tạo mặt bằng thị giá cao ngất ngưởng để thu lợi.
Giá trị thật của căn hộ là bao nhiêu?
GS.TS Nguyễn Trường Tiến cho rằng, giá xây dựng một căn hộ chung cư loại trung bình tại các đô thị lớn hiện nay ở mức khoảng 5 triệu đồng/m2, nếu chung cư cao cấp nội thất được trang bị cao cấp thì giá tiền cũng chỉ gấp đôi, khoảng 10 triệu đồng/m2 mà thôi.
Còn theo kiến trúc sư Trần Đăng Tuấn (Viện Nghiên cứu Xây dựng Việt Nam), nếu lấy tiêu chuẩn một căn hộ cao cấp 100m2 tại VN như hiện nay, thì tiền xây dựng ở khoảng 1.000 USD/m2. Giá này gồm vật liệu xây dựng thô, trang trí nội thất và “bao” luôn cả hạ tầng kỹ thuật (nhà giữ xe, thang máy, hệ thống điện, gas…).
Do vậy, giá “nền” của một căn hộ cao cấp sẽ khoảng 100.000 USD. Riêng giá đất thì tùy theo vị trí của từng khu căn hộ nên có thể khác nhau. Cụ thể ở khu vực trung tâm nội thành, như trường hợp cao ốc căn hộ cao cấp Đông Dương trên đường Nguyễn Đình Chiểu (phường Đa Kao, Q1) giá đất được tính khoảng 26 triệu đồng/m2. Như vậy, một căn hộ 100m2, tiền xây dựng 100.000USD (1.000USD/m2) + 2,6 tỷ đồng tiền đất (26 triệu đồng/m2) = khoảng 4,3 tỷ đồng/căn.
Mới nghe qua 4,3 tỷ đồng/căn hộ cao cấp 100m2 được tính đúng theo giá trị thật, nên chủ đầu tư phải bán giá cao là đúng. Tuy nhiên, hoàn toàn không phải vậy, vì theo kỹ sư xây dựng Lê Văn Lộc - ĐH Bách Khoa (người đã từng tham gia chỉ huy xây dựng cả chục căn hộ chung cư cao cấp trên cả nước), đó là giá được tính cho căn hộ ở dưới đất (tức một tầng), mà có chung cư nào xây một tầng đâu? Chẳng hạn như căn hộ chung cư cao cấp Phi Long I, II, III (Q7) gồm 8 khối, mỗi khối lên đến 40 tầng. Cũng rất ít căn hộ chung cư chủ đầu tư xây dựng dưới 10 tầng.
Như vậy, áp dụng theo công thức: Giá đất + giá xây dựng + phí nhân viên, tiếp thị = giá căn hộ, thì mới thấy nhà đầu tư căn hộ lời “khủng khiếp”. Điều này ta có thể dễ dàng tính được. Để đơn giản, ta chỉ cần lấy 1 căn hộ như trên + 9 tầng “chồng lên” (tức căn hộ chung cư 10 tầng) sẽ bán được: 4,3 tỷ (căn dưới đất) + 4 tỷ/căn/9 căn (cho tầng thứ 2 trở đi giá giảm còn 4 tỷ đồng/căn) = khoảng hơn 40 tỷ đồng. Lấy 40 tỷ đồng – 900.000USD (tiền xây dựng của 9 căn hộ – 100.000USD/căn) + gần 300.000USD (tiền đất + tiền xây căn hộ dưới đất), còn lại khoảng 20 tỷ đồng!
Như vậy, nhà đầu tư xây dựng gần như lãi ròng 20 tỷ đồng và đó cũng chỉ mới tính diện tích sàn dưới đất 100m2, mà một chung cư có bao giờ xây diện tích sàn 100m2 và cũng ít có chung cư nào nhà đầu tư khống chế ở 10 tầng (trừ trường hợp không được phép xây dựng), như vậy lợi nhuận ròng cứ lũy tiến theo chiều cao (số tầng) của chung cư.
Theo kỹ sư Lộc, bắt đầu tầng thứ 2 trở đi gần như nhà đầu tư lãi ròng về đất (vì các tầng trên xây chồng lên một diện tích đất của tầng dưới cùng). Nếu tính “cứng” tức cộng thêm thuế hay các chi phí phát sinh 30% vào giá trị thật của căn hộ đi chăng nữa thì nhà đầu tư vẫn còn siêu lợi nhuận!
DUNG PHẠM – NGUYÊN QUỐC
Theo kiến trúc sư Trần Đăng Tuấn (Viện Nghiên cứu Xây dựng Việt Nam), một căn hộ được cho là cao cấp phải hội đủ các điều kiện về hạ tầng như: Hệ thống điện dự phòng phải đảm bảo đủ cung cấp cho toàn bộ các căn hộ; hệ thống nước phải đảm bảo đủ áp lực bơm lên tầng trên cùng và cũng phải đủ áp lực để hệ thống chữa cháy (tự động hoặc bình thường) hoạt động tốt ngay khi xảy ra sự cố; phải có hệ thống cung cấp gas đến từng căn hộ với kỹ thuật hạn chế tối đa sự cố rò rỉ; hệ thống đường truyền internet phải đủ mạnh, được lắp đặt đầu nối đến từng căn hộ; bãi đậu xe phải đủ cung ứng cho tất cả mọi người; có bảo vệ trực 24/24; có không gian công cộng cho trẻ em như công viên, hồ bơi, sân bóng và các dịch vụ phục vụ đời sống như siêu thị, nhà giữ trẻ...
