Nhiều “cuộc chia ly”
Nửa đầu năm nay, thị trường BĐS đã trải qua khoảng thời gian khó khăn và phải chứng kiến nhiều “cuộc chia ly”. Số liệu của Tổng cục Thống kê cho hay, 6 tháng qua, cả nước có tới 3.185 doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS thông báo tạm dừng hoạt động có thời hạn, bằng 125% so với cùng kỳ năm 2023.
Số DN hoàn tất thủ tục giải thể là 605, bằng 92,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Hầu hết các DN đều phải đối mặt với những kịch bản mà không một ai mong muốn, đó là phá sản, tạm dừng hoạt động, cắt giảm lương, tái cấu trúc…
Trong khi đó, theo báo cáo tình hình DN trong quý 2-2024 được Hiệp hội Doanh nghiệp TPHCM (HUBA) công bố mới đây, với hậu quả của hàng loạt khó khăn dồn dập thời gian qua, nhiều DN nhỏ đang lâm vào tình trạng cạn kiệt dòng tiền. Đặc biệt, các DN BĐS đối diện với khối nợ trái phiếu khổng lồ lên đến 350.876 tỷ đồng đã phát hành, trong đó ước tính giá trị cần xử lý trong năm 2024 là 99.700 tỷ đồng.
Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ DN, nhưng một số chính sách này hiệu quả chưa cao. Ví dụ, Nghị quyết số 43/2022/QH14 về hỗ trợ lãi suất (2%/năm) cho một số ngành, lĩnh vực, DN… chỉ giải ngân được khoảng 1.218 tỷ đồng, tương đương khoảng 3,05% tổng quy mô chính sách (40.000 tỷ đồng), tính đến hết năm 2023.
Hoặc như gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội với lãi suất giảm 1,5%-2% so với thị trường, sau gần 1 năm triển khai mới giải ngân được hơn 500 tỷ đồng, tức là chưa tới 1%.
Thực tế cho thấy, nhiều DN BĐS đã phải buộc chuyển nhượng, bán toàn bộ hoặc một phần dự án để có dòng tiền, chủ yếu trong số đó là dùng để… trả nợ. Đơn cử như, Tổng Công ty CP Đầu tư phát triển xây dựng (DIC Corp) vừa thông qua việc chuyển nhượng khu dịch vụ thương mại thuộc dự án Khu phức hợp Cap Saint Jacques giai đoạn 1. Đơn vị nhận chuyển nhượng là Công ty TNHH Du lịch DIC -DIC Hospitality.
Tương tự, Công ty CP BĐS và Đầu tư VRC thông qua chủ trương cho công ty con là CP ADEC chuyển nhượng một phần Khu dân cư ADC (phường Phú Mỹ, quận 7, TPHCM). Mục đích nhằm bổ sung nhu cầu vốn hoạt động cho Công ty CP ADEC.
Trong khi đó, hồi tháng 6-2024, Công ty CP Đầu tư Nam Long cũng hoàn tất thương vụ chuyển nhượng 25% vốn tại dự án Paragon Đại Phước, với diện tích 45ha, cho đối tác Nhật Bản là Nishi Nippon Railroad. Thương vụ chuyển nhượng này có giá trị 662 tỷ đồng.
Sớm gỡ vướng pháp lý
Theo đại diện chủ đầu tư của một số dự án BĐS tại TPHCM, bên cạnh gánh nặng chi phí, các điểm nghẽn về pháp lý là yếu tố khiến DN cạn kiệt dòng tiền. DN phải có sản phẩm mới bán ra thị trường thì mới có nguồn thu, tiền “nuôi” bộ máy và chờ đợi thị trường. Nhưng muốn có sản phẩm thì lại phải chờ tháo gỡ pháp lý, trong thời gian chờ lại không có tiền để vận hành.
Ông Nguyễn Phước Hưng, Phó Chủ tịch Thường trực HUBA, kiến nghị: Việc phục hồi ngành BĐS là cần thiết để tạo ra bộ mặt mới khang trang hơn cho TPHCM, đô thị lớn nhất phía Nam, và tăng thu ngân sách. Từ đó, làm cơ sở để phục hồi sự phát triển của các ngành liên quan, như các ngành xây dựng, sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng…
Cộng đồng DN hết sức vui mừng khi Quốc hội đã thông qua 3 luật sửa đổi liên quan đến thị trường BĐS, gồm có Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS. Việc thực thi các luật mới này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn về cơ chế, pháp lý cho DN và khuyến khích sử dụng tài nguyên đất hiệu quả hơn.
Đồng thời, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ xóa bỏ tình trạng hai giá, làm cơ sở hợp lý cho việc thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bán BĐS, tính toán chi phí, hiệu quả đầu tư dự án.
TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng, từ đầu năm 2024 đến nay, giá vàng tăng mạnh, tỷ giá USD đã tăng trên 5%, điều này hạn chế cung tiền của Chính phủ, từ đó dòng tiền khó khăn trong quý 1 và quý 2 năm nay. Các DN BĐS có kết quả kinh doanh không tốt sẽ khó tiếp cận được vốn ngân hàng.
Một điểm khác cản trở dòng tiền đầu tư được TS Đinh Thế Hiển chỉ ra là trái phiếu phải xử lý năm 2024 lên tới 382.000 tỷ đồng. Cùng với đó, thanh khoản tiền mặt cũng thấp do các DN BĐS gặp khó khăn về giao dịch. Còn các nhà đầu tư cá nhân vẫn chưa mạnh dạn đưa vốn vào BĐS.
“Nhà đầu tư lướt sóng vẫn còn chùn tay, chưa có niềm tin vào sự phục hồi của BĐS nên chưa dám xuống tiền. Còn nhà đầu tư trung hạn, đầu tư cho nhu cầu dài hạn thì vẫn còn quan sát. Điều đó làm cho thị trường BĐS năm 2024 chưa được như mong đợi”, TS Đinh Thế Hiển nói.
Trong khi đó, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, khi thị trường vẫn chưa hồi phục, DN BĐS có dòng tiền yếu, tỷ lệ vay nợ ở mức cao và nguồn tiền để trả nợ hạn chế, có thể sẽ tiềm ẩn rủi ro về khả năng thanh toán cho các đợt trái phiếu đã phát hành trước đó. Tỷ lệ nợ xấu tăng khiến nhiều ngân hàng trở nên thận trọng hơn khi giải ngân, từ đó gây khó khăn cho DN địa ốc trong việc tiếp cận vốn vay.
Để ngân hàng cho vay mà không sợ rủi ro, quỹ bảo lãnh tín dụng (quỹ bảo lãnh tín dụng bảo lãnh số tiền các ngân hàng đã cho DN vay, nếu DN mất khả năng trả nợ) là giải pháp phù hợp nhất mà Chính phủ cần cân nhắc.
