Doanh nghiệp chịu thiệt
Công ty T.H.P. đã hợp đồng thuê một số lô đất tại KCN Hiệp Phước từ 4 năm trước, hiện đã thanh toán tiền theo tiến độ hợp đồng cũng như đầu tư kho xưởng trên đất. Thế nhưng, đến giờ KCN Hiệp Phước vẫn chưa hoàn thành hồ sơ pháp lý thửa đất, và vì thế, Ban Quản lý các khu chế xuất và khu công nghiệp (Hepza) từ chối cấp phép đầu tư đối với doanh nghiệp thuê đất. Văn bản số 2184/BQL-ĐT của Hepza trả lời Công ty T.H.P. ghi rõ, do Công ty CP KCN Hiệp Phước (HIPC - chủ đầu tư KCN Hiệp Phước) chưa được Nhà nước cho thuê đất tại vị trí đất nêu trên, nên không có cơ sở xem xét dự án đầu tư của Công ty T.H.P.
Ngoài Công ty T.H.P., hiện nhiều DN thuê đất tại KCN Hiệp Phước giai đoạn 2 cũng rơi vào tình trạng tương tự. Hơn nữa, các DN thuê đất dù chưa được cấp phép kinh doanh, nhưng nếu chậm thanh toán theo hợp đồng thì vẫn bị HIPC phạt, tính tiền chậm nộp.
Trả lời về nguyên nhân HIPC chưa hoàn thành hồ sơ pháp lý đất cho thuê, lãnh đạo công ty cho biết vì vướng hệ số K. Việc này có thể sơ lược như sau: Khoảng năm 2014, khi đất trong KCN đã được bồi thường giải tỏa xong, HIPC xây dựng hạ tầng và xin nộp tiền thuê đất. Lúc đầu, Sở TN-MT TPHCM thuê thẩm định xác định khoảng hơn 400.000 đồng/m². HIPC cho rằng, mức giá như vậy cao hơn so với các khu dân cư lân cận nên gửi văn bản đề xuất giảm xuống. Do thủ tục kéo dài, mấy năm sau tiến hành thẩm định lại thì giá đất được xác định lại tăng gần gấp đôi. Khi đó, HIPC tiếp tục cho rằng chưa phù hợp, đề nghị xác định lại thì sau một vài năm giá đất lại tăng tiếp. Mãi đến năm 2019, việc thẩm định xác định giá lên đến 1,8 triệu đồng/m². Càng “dí” theo thì giá đất càng tăng nên HIPC đành chấp nhận nộp theo giá này.
Vướng vì hệ số K
Thế nhưng, việc nộp cũng không dễ. Lúc Sở TN-MT thành phố đề xuất giá thì Sở Tài chính thành phố không chấp nhận, yêu cầu làm lại, cứ thế kéo dài. Cụ thể, có 3 khu đất với tổng diện tích 32ha tại KCN Hiệp Phước giai đoạn 1 đã được UBND thành phố cho phép trả tiền thuê đất một lần. Trong đó, 2 khu (19ha) đã được Sở TN-MT thành phố thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá và 1 khu (13ha) chưa được Sở TN-MT thành phố thuê đơn vị thẩm định giá, nhưng tất cả đều chưa xác định được đơn giá trả tiền thuê đất một lần cho Nhà nước. Không những thế, ở dự án KCN Hiệp Phước giai đoạn 2 (gần 600ha), có 475ha đã được bồi thường. Vì dự án lớn nên thực hiện theo hình thức cuốn chiếu, bồi thường đến đâu xin giao thuê đất đến đó.
Từ khi HIPC thành lập đến nay, UBND thành phố đã chấp thuận cho đơn vị này thuê đất 6 đợt (vào các năm 2011, 2015, 2016, 2017) với 8 khu đất, tổng diện tích 350ha. Sở TN-MT thành phố đã mở thầu lựa chọn đơn vị tư vấn thẩm định giá theo từng quyết định chấp thuận cho thuê đất. Thế nhưng, do các vị thẩm định giá áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau đã dẫn đến các kết quả khác nhau. Mặt khác, mỗi đơn vị thẩm định giá đưa ra kết quả thẩm định giá cũng khác nhau (mặc dù các khu đất này đều nằm trong KCN Hiệp Phước giai đoạn 2). Do không thống nhất đơn giá nên Sở Tài chính thành phố đề nghị Sở TN-MT thành phố xin ý kiến Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN-MT). Cùng đó, Sở Tài chính thành phố yêu cầu đơn vị thẩm định giá phải thu thập doanh thu cho thuê lại đất của HIPC tất cả các năm cho đến nay, để đơn vị thẩm định giá tính toán xu thế phát triển.
Việc thẩm định giá thực hiện từ năm 2015 với nhiều cuộc họp, nhiều đơn vị liên quan nhưng đến nay vẫn chưa thể thống nhất mức giá. Đến đầu năm 2019, Sở Tài chính thành phố vẫn chưa chấp thuận thông qua chứng thư với nhiều lý do như: chưa đồng thuận về việc áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng; đơn giá trả tiền thuê đất một lần thấp hơn bảng giá đất thành phố; phương pháp thẩm định giá chưa giống như một số khu đất khác, đề nghị đơn vị thẩm định giá làm lại đơn giá… Cứ như vậy, việc chưa xác định được đơn giá trả tiền thuê đất trên 4 năm đã làm ảnh hưởng đến việc xác định giá vốn của công ty đầu tư hạ tầng KCN, không xác định được đơn giá cho nhà đầu tư thứ cấp thuê đất, không khai thác được quỹ đất đã được Nhà nước giao và kết quả là chậm thực hiện dự án đầu tư, chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho DN.
Do vậy, UBND thành phố cần sớm có chỉ đạo các sở ngành thống nhất về phương pháp xác định giá đất để tháo gỡ khó khăn cho KCN Hiệp Phước nói chung, các DN thuê đất nói riêng.
