Tự nhiên nhà đất… xuống giá
Cần tiền, ông N.V.D. ngụ ở một huyện ngoại thành của TPHCM quyết định bán miếng đất rộng gần 300m² của gia đình. Khảo sát giá thị trường, ông thấy ở cùng khu vực có người bán được tới hơn 10 triệu đồng/m² đất xây dựng. Cho rằng đất mình “không thua kém” ông cũng rao bán với tầm giá ấy. Nhiều khách hàng đã tìm đến… Thế nhưng, sau khi đi “xem quy hoạch”, thấy đất của ông được quy hoạch là công viên, cây xanh, họ trả giá chỉ còn gần một nửa so với mức giá ông đưa ra.
Bức xúc, ông nói lại: “Quy hoạch là thế nhưng khi Nhà nước thu hồi sẽ đền bù theo giá thị trường. Như vậy, chủ đất không thiệt thòi, cớ gì trả giá đất của tôi thấp vậy?”. Hầu hết người đến mua đất chỉ cười khi nghe ông nói, bởi có một thực tế, giá bồi thường cho các công trình công cộng thường thấp hơn giá thị trường, nhất là khi đất bị thu hồi làm đường, công viên cây xanh. Chưa kể, ngay cả khi Nhà nước chưa thu hồi thì việc chuyển đổi mục đích đất sử dụng đất theo nhu cầu của người chủ đất cũng không thực hiện được.
Theo nhiều cán bộ của ngành xây dựng - quy hoạch, đây chính là điều khó lý giải nhất cho người dân. Cùng là đất đai được người dân tạo lập hợp pháp nhưng người nào “xui”, đất bị quy hoạch là công trình công cộng, lập tức xuống giá thê thảm. Thậm chí còn không mua bán được.
Đáng nói, việc quy hoạch nhiều khi như… trên trời rơi xuống. Gần 20 năm trước đây, anh H.S.L. ngụ quận Gò Vấp, TPHCM, mua 1.000m² trong khu An Sơn - An Bình thuộc phường 3, TP Đà Lạt. Lúc mua, anh có ra phường hỏi về quy hoạch. Cán bộ phường lúc ấy cho hay, đất thuộc khu vực “dân cư hiện hữu” nên anh quyết định mua. Thế nhưng, chỉ vài tháng sau, anh được thông báo đất “dính” quy hoạch “chỉnh trang đô thị” nên không thể chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất xây dựng. Khổ là anh không biết làm nông nên đành cho người khác thuê đất để trồng rau với giá chỉ 10 triệu đồng/năm. Anh H.S.L. cho biết, rất muốn dự án chỉnh trang đô thị được triển khai để anh có thể nhận tiền đền bù, tạo lập cuộc sống mới phù hợp với khả năng. Thế nhưng, nhiều năm qua, dự án vẫn “án binh bất động”…
Những câu chuyện như vậy ở tỉnh thành nào cũng có, bởi theo quy định của Luật Xây dựng và nhiều pháp luật liên quan khác về đất đai, hầu hết các tỉnh, thành đều phải lập quy hoạch xây dựng. Và quy hoạch này là cơ sở để cơ quan Nhà nước cấp phép xây dựng hoặc xem xét cho người dân được quyền chuyển mục đích sử dụng đất. Mà giá trị của miếng đất hay ngôi nhà phụ thuộc rất lớn vào việc đất được quy hoạch với mục đích sử dụng như thế nào.
Xây tạm trên chính mảnh đất của mình
| Theo nhiều chuyên gia, mục đích chính của việc lập quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất là để đô thị không bị “băm nát”. Nếu cho người dân tự do chuyển đổi mục đất sử dụng đất, tự do xây dựng nhà ở thì sau này sẽ rất khó giải tỏa và nếu giải tỏa được thì cũng tốn rất nhiều tiền cho việc đền bù. Như thế việc chỉnh trang đô thị sẽ khó thực hiện. Lo ngại này có cơ sở nhưng vấn đề ở đây là bao giờ việc chỉnh trang đô thị sẽ được thực hiện? Nhất là trong bối cảnh ngân sách Nhà nước hạn hẹp, nguồn lực của các doanh nghiệp nhỏ. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở là nhu cầu thiết thân, thường trực hàng ngày của mỗi người dân. Thực tế nhiều nơi cho thấy, hạn chế quyền lợi của người dân trong khu quy hoạch không là động lực để thực hiện nhanh quy hoạch. Đô thị mới Bình Quới - Thanh Đa đã hạn chế quyền xây, sửa nhà của người dân gần 20 năm (gần đây mới cho xây dựng tạm) nhưng cho đến nay, đô thị này vẫn chưa nên hình nên dáng. Chưa kể, việc đền bù cho dân như thế nào không đơn giản, bởi phần nhiều đất đai ở đây vẫn là đất nông nghiệp (do người dân không được chuyển đổi thành đất xây dựng). Đền cho người dân với mức giá nông nghiệp, chắc chắn khó thuyết phục họ… |
Ông T.V.Q. quay trở lại cơ quan cấp phép để chất vấn thì được biết, căn cứ quy hoạch xây dựng, đất của ông T.V.Q. được quy hoạch làm đường giao thông, do vậy theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng 2014, ông chỉ được xây dựng tạm với các quy định như vậy. Không phục, ông T.V.Q. hỏi tiếp, quy hoạch hồi nào? Miếng đất của ông có đất xây dựng, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận từ lâu, tại sao lại “biến” thành đất giao thông? Quy hoạch mới được thực hiện vài năm gần đây và theo quy hoạch này, ông chỉ được phép xây dựng tạm (!), đó là câu trả lời ông nhận được.
Cũng theo ông T.V.Q., ông ủng hộ việc chỉnh trang đô thị, mở rộng đường, xây công viên vì “những năm tháng qua, chiến tranh rồi thời kỳ bao cấp khó khăn nên việc phát triển đô thị rất manh mún. Đường thiếu, công viên thiếu…”. Thế nhưng, không nên khắc phục bằng cách bỏ quên quyền lợi hợp pháp của người dân như vậy. Người dân phải được xây dựng nhà ở lâu dài trên đất đai của mình. Khi Nhà nước cần, có thể thu hồi và đền bù thỏa đáng cho người dân. Chi phí xây dựng một ngôi nhà cấp 4 ít nhất cũng cả trăm triệu đồng. Đó là tài sản lớn đối với người dân. Không thể thu hồi mà không đền bù thỏa đáng.
Ở một số địa phương, có cách giải quyết linh hoạt hơn cho dân. Họ cấp giấy phép xây dựng tạm trong thời gian quy hoạch xây dựng có hiệu lực. Khi quy hoạch được điều chỉnh phù hợp với mục đích xây dựng của dân hoặc được xóa thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ công nhận nhà ở hợp pháp, lâu dài cho người dân. Nếu cần thu hồi đất, Nhà nước sẽ đền bù chi phí xây dựng nhà cho dân.
Thế nhưng, theo nhiều chuyên gia, dù có “linh hoạt” song cũng không nên “bắt” người dân trong vùng quy hoạch chịu thiệt thòi như vậy. Việc phải giải tỏa nhà, đất dù một phần hay toàn bộ đã là một sự thiệt thòi với người dân, do vậy nên chăng luật pháp phải tiếp cận theo hướng cần có sự hỗ trợ (bên cạnh đền bù) thỏa đáng cho người có đất đai bị giải tỏa. Việc này không những an dân mà còn giúp công tác đền bù, giải phóng mặt bằng nhanh hơn. Tiết kiệm được thời gian đầu tư xây dựng, sớm đưa công trình vào vận hành, nhiều khi hiệu quả thu được còn cao hơn rất nhiều khoản tiền “cò kè” với dân.
Nhiều kẽ hở cho kẻ cơ hội hưởng lợiĐiều 46 của Luật Quy hoạch đô thị về “Rà soát quy hoạch” có quy định rõ: “Quy hoạch đô thị phải được định kỳ xem xét, rà soát, đánh giá quá trình thực hiện để kịp thời điều chỉnh phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn. Thời hạn rà soát định kỳ đối với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu là 5 năm, quy hoạch chi tiết là 3 năm, kể từ ngày quy hoạch đô thị được phê duyệt”. Thế nhưng, trên thực tế, có không ít địa phương không tiến hành rà soát quy hoạch theo luật định và tới khi rà soát cũng không công khai cho người dân biết. Hậu quả, những kẻ cơ hội đã nhảy vào, bắt tay với cán bộ địa phương để mua rẻ đất của dân. Thủ đoạn của những người này khá đơn giản nhưng lợi nhuận thu về rất lớn. Họ lân la, móc nối với cán bộ làm quy hoạch, nắm trước các khu vực sẽ được điều chỉnh quy hoạch từ “đất dành cho công trình công cộng” thành “đất xây dựng khu dân cư” rồi tìm đến dụ dỗ chủ đất bán cho họ. Nhiều người dân không biết sắp có sự điều chỉnh, vẫn nghĩ đất của mình bị quy hoạch làm công trình công cộng nên đồng ý bán rẻ cho những người này. Vài tháng sau, khi quy hoạch điều chỉnh được công bố, người dân có thông tin thì đất đã bán mất rồi… Theo quy định của Luật Đất đai, dự án đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương, sau 3 năm nếu không triển khai sẽ bị thu hồi, đưa ra khỏi kế hoạch sử dụng đất. Luật đã quy định rõ như vậy nhưng nhiều cơ quan, nhiều địa phương không thực thi nghiêm. Nhiều dự án cứ kéo dài hàng chục năm mà chẳng có cơ quan nào chịu trách nhiệm. Nhiều người dân trong khu dự án không chịu nổi, đã buộc phải bán rẻ đất để tìm cơ hội sinh sống khác. TÂM ĐỨC |
