Có hiệu lực từ ngày 1-5, Nghị quyết số 29/2026/QH16 của Quốc hội (về xử lý các vi phạm pháp luật đất đai phát sinh trước thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực) là quyết sách mang tính đột phá khi quy định rõ những cơ chế, chính sách đặc thù để Chính phủ thiết lập khung pháp lý đồng bộ nhằm xử lý dứt điểm các dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định. Đồng thời buộc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước; khôi phục tính minh bạch và ổn định của thị trường; bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
Trong đó, một vướng mắc điển hình được tháo gỡ tại nghị quyết là thông qua cơ chế để cấp giấy chứng nhận cho các dự án sử dụng "đất ở không hình thành đơn vị ở" - thường được nhắc đến với tên gọi condotel, officetel. Loại hình bất động sản này vốn gây hệ lụy pháp lý suốt gần một thập niên qua tại các địa phương phát triển du lịch như Khánh Hòa, Đà Nẵng… Theo Nghị quyết số 29/2026/QH16, trên cơ sở rà soát quy hoạch, nếu dự án phù hợp quy hoạch đất ở, UBND cấp tỉnh sẽ cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính phát sinh, bao gồm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất tính theo thời điểm điều chỉnh. Trường hợp dự án không phù hợp quy hoạch đất ở, giấy chứng nhận sẽ được điều chỉnh về đúng bản chất là đất thương mại, dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất được xác định lại (thường là 50 năm), tính từ thời điểm xây dựng hoặc nhận chuyển nhượng. Các nghĩa vụ tài chính còn thiếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận trước đây cũng phải được hoàn tất.
Để sớm đưa nghị quyết trên vào thực tế, ngày 29-4, Bộ Tư pháp đã công khai hồ sơ thẩm định dự thảo nghị định hướng dẫn thực hiện nghị quyết. Sau thẩm định, dự thảo đang tiếp tục được Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp thu, hoàn thiện, dự kiến được ban hành trong những ngày tới. Theo dự thảo nghị định, các nhóm dự án vi phạm sẽ được phân loại để có hướng xử lý tương ứng. Sở tài chính chủ trì rà soát điều kiện từng dự án; UBND cấp tỉnh ra quyết định cho phép tiếp tục thực hiện trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ. Trên cơ sở quyết định này, Sở Nông nghiệp và Môi trường có trách nhiệm tham mưu thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật. Trường hợp dự án không đủ điều kiện tiếp tục triển khai, việc xử lý được thực hiện theo trình tự thủ tục thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, bảo đảm tính thống nhất và kỷ cương pháp lý.
Việc Quốc hội ban hành Nghị quyết số 29/2026/QH16 và sự quyết liệt, khẩn trương trong soạn thảo nghị định hướng dẫn của các cơ quan chức năng thực sự có ý nghĩa to lớn. Tính đến ngày 30-3-2025, cả nước ghi nhận tới gần 4.500 dự án liên quan đến đất đai gặp khó khăn, vướng mắc, tương ứng với gần 198.430ha và tổng mức đầu tư trên 3,3 triệu tỷ đồng. Do đó, việc tháo gỡ khó khăn cho hàng ngàn dự án này sẽ giúp nguồn cung dồi dào hơn, đáp ứng nhu cầu ở thực tế của người dân.
Tuy nhiên, quá trình thực hiện cơ chế đặc thù đòi hỏi phải thận trọng. Chính phủ đã chỉ đạo xuyên suốt nguyên tắc: mọi biện pháp tháo gỡ phải gắn liền với việc xử lý trách nhiệm của các cá nhân, tổ chức liên quan; tuyệt đối không được lợi dụng chính sách để hợp thức hóa các sai phạm hoặc để phát sinh vi phạm mới. Vấn đề còn lại là quá trình thực thi phải minh bạch, thống nhất. Dù đã có khung pháp lý, song hiệu quả cuối cùng phụ thuộc vào khâu tổ chức thực hiện tại các địa phương. Nếu việc rà soát quy hoạch, xác định nghĩa vụ tài chính và điều chỉnh giấy chứng nhận không được thực hiện minh bạch, thống nhất sẽ dễ có nguy cơ phát sinh khiếu kiện.
Nói cách khác, yêu cầu đặt ra không chỉ là xử lý nhanh mà còn phải đúng và công bằng. Chỉ khi đó, mục tiêu khơi thông nguồn lực đất đai, ổn định thị trường và củng cố niềm tin của nhà đầu tư mới đạt được, từ đó góp phần hoàn thành mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số ngay trong năm 2026 và tạo đà vững chắc cho cả nhiệm kỳ 2026-2030.
