Hiện nay, việc phát triển đô thị của 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM đều theo mô hình lan tỏa từ trung tâm. Điều này giống như nhỏ một giọt dầu xuống nước, tự nó lan ra theo một hình thái không đoán định trước. Thời gian từ năm 1990 đến 2010, các chung cư, cao ốc văn phòng chủ yếu được nén trong khu vực trung tâm theo 2 hình thức cụm và móc lõm. Các cụm chung cư kèm theo hệ thống dịch vụ tiện ích ở quận 4, quận 10, quận 5 (TPHCM) là phục vụ việc giải tỏa cư dân sống quanh chợ đầu mối, dọc kênh rạch.
Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư xây chung cư đơn lẻ từ việc sang nhượng, mua lại các kho bãi, mảnh đất trống và giải tỏa chung cư cũ nát. Những chung cư này hầu như không đủ các tiện ích kèm mà chỉ có diện tích ở. Nhưng rồi đất cũng hết, các nhà đầu tư chuyển dần ra ngoài. Từ năm 2010, đất đai các quận 4, 10, 11, Phú Nhuận, Bình Thạnh được khai thác xây dựng rất mạnh nhưng đến năm 2018, quỹ đất của các quận này cũng đã cạn, nhiều nhà đầu tư bắt đầu lấn dần sang quận 2, Gò Vấp, Thủ Đức, nhưng với trạng thái ngập ngừng vì càng ra xa trung tâm, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ chưa đồng bộ nên khả năng thành công chưa cao. Ở hướng Đông - Bắc, các dự án lớn chủ yếu dừng lại ở quận 2, dọc theo xa lộ Hà Nội và lấn sang khu vực Thạnh Mỹ Lợi.
Ở hướng Tây và Tây - Bắc, các chủ đầu tư không tiến xa hơn nữa mà tạm dừng ở quận Gò Vấp. Còn ở hướng Nam, cũng chỉ loanh quanh ở quận 7, chưa thật mặn mà với huyện Bình Chánh vì ở khu vực này các dự án lớn không sinh lời bằng các loại nhà xây tự phát. Nếu tình hình này tiếp tục kéo dài, rất có thể đến năm 2022, quỹ đất phát triển nhà ở quy mô lớn sẽ thiếu trầm trọng.
Thời gian gần đây, lãnh đạo TPHCM có xin chủ trương Chính phủ cho phép chuyển đổi 26.000ha đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, dịch vụ, thương mại, bất động sản. Thế nhưng, nếu không quy hoạch không gian tốt thì 26.000ha đất này rất có thể được sử dụng manh mún, phân lô bán nền nhỏ lẻ. Không có nhà đầu tư nào mạo hiểm bỏ vốn lớn vào những vùng đất thiếu hệ thống giao thông đồng bộ, dịch vụ xã hội như bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí. Do vậy, lời giải cho bài toán quỹ đất là tổ chức lại không gian, thay đổi quan điểm quy hoạch để đánh thức những vùng đất rộng lớn như huyện Củ Chi, quận 9, Bình Tân.
Xây dựng thành phố đa trung tâm
Còn nhớ năm 1995, TPHCM đã đặt ra mục tiêu phát triển 2 thành phố vệ tinh ở Tây Bắc (Củ Chi) và Hiệp Phước (Nhà Bè), nhưng không thành công do nhiều lý do, trong đó lý do chính là đầu tư công chưa quyết liệt vào cơ sở hạ tầng kỹ thuật nên không hút được nhà đầu tư lớn. Từ trung tâm thành phố đến huyện Củ Chi chỉ chừng 30km, nhưng thời gian di chuyển mất hơn 1 giờ, thậm chí nhiều hơn rơi vào giờ cao điểm kẹt xe, vì vậy không hấp dẫn nhà đầu tư.
Củ Chi là vùng đất đầy tiềm năng, có diện tích gần 500km2 (bằng 1/4 tổng diện tích của thành phố), dân số chỉ chừng 400.000 người (bằng 3 phường trong nội thành). Vùng này có địa thế cao, nền đất cứng ổn định, tiếp giáp với tỉnh Bình Dương, khu vực đang phát triển nhanh, năng động. Từ Củ Chi còn có thể kết nối với Đông Nam Á qua cửa khẩu Mộc Bài, Tây Ninh. Vậy làm thế nào để đánh thức những vùng đất như Củ Chi? Tại sao TPHCM không nghĩ đến việc tạo ra 1, 2 trung tâm mới hiện đại hơn, tiện ích hơn ở cách xa trung tâm hiện hữu chừng 20 - 30km thì chắc chắn diện mạo, sức sống của thành phố sẽ khác đi rất nhiều.
Nhiều nhà đầu tư như Vingroup, Tuần Châu, FLC… đã để mắt tới Củ Chi nhưng chưa dám mạnh dạn bỏ vốn lớn vì còn trông đợi vào những quy hoạch căn cơ, bài bản và rõ ràng. TPHCM đang cần tư duy mới, mạnh dạn hơn, tầm cỡ hơn trong quy hoạch không gian.
| Quay trở lại mô hình đô thị hóa. Chúng ta hình dung ra 2 kiểu cơ bản sau đây qua hình ảnh ném đá xuống hồ. Chúng ta ném một hòn đá thật lớn xuống giữa hồ, mặt nước xao động, tạo ra những vòng sóng hình tròn đồng tâm lan tỏa từ bên trong và yếu dần khi ra bên ngoài. Một kiểu khác, chúng ta ném xuống hồ 5 hòn đá ở các góc khác nhau, tạo ra 5 vùng sóng nhỏ hơn. Các vùng sóng này mở rộng ra và giao thoa nhau làm cho toàn bộ mặt hồ đều có xung lực. Cách thứ nhất là chúng ta đang làm ở TPHCM, xung lực của vòng sóng trung tâm không vươn ra xa được; do vậy, quan điểm quy hoạch là tạo ra nhiều trung tâm theo mô hình “đa cực phi tập trung hóa”. |
