Cùng với xu thế tự do thương mại, pháp luật về hợp đồng ngày càng được hài hòa, nhiều bộ quy tắc chung về hợp đồng mang tính quốc tế ra đời để đáp ứng nhu cầu phát triển quan hệ thương mại giữa các quốc gia.
Tuy vậy, nhiều ý kiến đánh giá rằng Việt Nam cần sớm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng. Báo SGGP trích đăng ý kiến của luật sư Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài thương mại luật gia Việt Nam, về vấn đề này.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu tại một buổi trao đổi kiến thức, kỹ năng hành nghề luật với các bạn trẻ Tồn tại nhiều bất cập
Một trong những bất cập, chồng chéo phải kể tới đối tượng của hợp đồng. Chẳng hạn, về đối tượng của hợp đồng là nhà ở, điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, một trong các điều kiện để thực hiện giao dịch về nhà ở là phải có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ một số trường hợp như mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, như vậy các nhà ở có sẵn sẽ không đủ điều kiện thế chấp.
Mặt khác, Thông tư liên tịch 09/2016 ngày 23-6-2016 của Bộ Tư pháp và Bộ TN-MT hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ghi nhận về thủ tục đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên giấy chứng nhận. Các quy định nói trên dẫn đến những vướng mắc, lúng túng trong việc đưa loại hình nhà ở có sẵn vào giao dịch. Bởi vậy, Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 cần được nghiên cứu hoàn thiện để nhà ở có sẵn tham gia vào giao dịch.
Một ví dụ khác, về đối tượng của hợp đồng là quyền tài sản. Việc nhận diện quyền tài sản trong hệ thống pháp luật còn có những khó khăn. Chẳng hạn như, quyền tài sản đối với phần vốn góp vào doanh nghiệp, quyền yêu cầu thanh toán phát sinh từ hợp đồng, quyền thuê bất động sản, quyền khai thác khoáng sản, quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên, quyền nhận số tiền bảo hiểm, các nguồn thu… được ghi nhận như một loại tài sản - đối tượng của giao dịch, hợp đồng chưa thực sự rõ ràng.
Để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, cần hoàn thiện pháp luật về các loại hợp đồng, cụ thể hóa các quyền khác đối với tài sản (quyền đối với bất động sản liền kề, quyền hưởng dụng, quyền bề mặt) trong các văn bản luật liên quan dưới góc độ là đối tượng của hợp đồng.
Đối với nội dung hợp đồng cũng tương tự. Một số luật chuyên ngành quy định theo hướng hợp đồng phải có những nội dung chính khác nhau. Chẳng hạn như Điều 141 Luật Xây dựng năm 2014 quy định hợp đồng xây dựng phải có 14 nội dung; Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 yêu cầu hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có 12 nội dung chính…
Có thể thấy, việc ghi nhận các nội dung phải có trong các loại hợp đồng cụ thể cần được rà soát, cân nhắc thêm về sự cần thiết quy định, tính hợp lý, đầy đủ của các yêu cầu mà Nhà nước đặt ra đối với nội dung của hợp đồng.
Các thời điểm liên quan đến hợp đồng đã và đang tồn tại những bất cập cụ thể. Tại Điều 401 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có liên quan có quy định khác.
Luật Đất đai năm 2013 không quy định theo hướng phân tách thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về quyền sử dụng đất (thời điểm làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong hợp đồng về quyền sử dụng đất), thời điểm chuyển dịch quyền, thời điểm có hiệu lực đối kháng đối với người thứ ba, mà chỉ có quy định chung: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Trường hợp mua, bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.
Điều 122 Luật Nhà ở quy định đối với các giao dịch về nhà ở mà luật này quy định phải thực hiện công chứng, chứng thực (mua bán, tặng cho nhà ở thương mại) thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực; quy định này đã không đề cập đến quyền thỏa thuận tại thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sau thời điểm công chứng, chứng thực.
Quy định về các loại thời điểm liên quan đến hợp đồng với chế định pháp lý khác nhau về đăng ký giữa 2 loại hình bất động sản thông dụng nhất là đất đai và nhà ở (đăng ký bắt buộc và tự nguyện) dẫn đến lúng túng trong việc hiểu và áp dụng pháp luật trong trường hợp mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với quyền sử dụng đất, cơ quan nhà nước không tạo lập được cơ sở dữ liệu về quản lý nhà ở, tạo rào cản cho việc đưa nhà ở vào giao lưu dân sự do các chủ thể tham gia giao dịch về nhà ở không thể tìm thấy các thông tin có tính tin cậy cao trên hệ thống dữ liệu (thời điểm xây dựng, thiết kế, đặc điểm của từng ngôi nhà, việc thế chấp…).
Việc không thể xây dựng cơ sở dữ liệu về bất động sản, nhất là nhà ở, gây khó khăn trong việc hoạch định và thực thi các chính sách liên quan đến bất động sản, đặc biệt là các chính sách phát triển thị trường bất động sản, chính sách thuế, lệ phí áp dụng đối với bất động sản.
Cải thiện chỉ số giải quyết tranh chấp hợp đồng
Cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội, các bất đồng, tranh chấp phát sinh giữa các đối tác là điều khó tránh khỏi, nhất là tranh chấp phát sinh từ hợp đồng. Vì thế, cần hoàn thiện thể chế và thiết chế về giải quyết tranh chấp, đảm bảo thuận lợi, tiết kiệm thời gian, chi phí và nhiều lựa chọn cho các chủ thể tham gia hợp đồng. Bên cạnh việc hoàn thiện thể chế giải quyết tranh chấp bằng thiết chế tòa án, cũng cần phát triển thiết chế giải quyết tranh chấp ngoài tòa án như trọng tài thương mại.
Tại Việt Nam, trong thời gian qua, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng, kinh doanh thương mại bằng phương thức trọng tài, hòa giải thương mại được Đảng, Nhà nước ta khuyến khích. Nghị quyết số 49 của Bộ Chính trị ngày 2-6-2005 về chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020 đã khẳng định: “Khuyến khích việc giải quyết tranh chấp thông qua thương lượng hòa giải, trọng tài; tòa án hỗ trợ bằng việc công nhận phán quyết đó”.
Mới đây, ngày 2-10-2019, Thủ tướng Chính phủ đã thông qua Quyết định 1268 “Phê duyệt Đề án hoàn thiện pháp luật về hợp đồng và giải quyết tranh chấp hợp đồng bằng phương thức trọng tài thương mại, hòa giải thương mại”. Mục tiêu của đề án là hoàn thiện pháp luật về hợp đồng và giải quyết tranh chấp hợp đồng bằng phương thức trọng tài thương mại, hòa giải thương mại theo hướng thống nhất, đồng bộ, khả thi, góp phần giảm thiểu các tranh chấp hợp đồng, nâng xếp hạng chỉ số giải quyết tranh chấp hợp đồng.
Cụ thể, đề án xác định những bất cập, những vấn đề chưa có quy định pháp luật điều chỉnh, hoặc quy định chưa rõ, cần ban hành văn bản hướng dẫn giải quyết… Đề án còn xác định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng, pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng bằng phương thức trọng tài thương mại, hòa giải thương mại theo hướng thống nhất, đảm bảo hiệu lực thực thi và bảo vệ quyền sở hữu tài sản; xác định lộ trình hoàn thiện hệ thống pháp luật; đồng thời phân công trách nhiệm cụ thể cho các bộ, ngành theo đúng chức năng, nhiệm vụ.
Đề nghị Hội Luật gia Việt Nam phối hợp với Bộ Tư pháp nghiên cứu, khảo sát kinh nghiệm quốc tế về hợp đồng, giải quyết tranh chấp hợp đồng, rà soát tính tương thích của pháp luật Việt Nam với các điều ước quốc tế có liên quan mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên, hệ thống hóa quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng.
Thêm nữa, Hội Luật gia Việt Nam cần chủ trì rà soát, đánh giá pháp luật và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng bằng phương thức trọng tài thương mại, hòa giải thương mại, cải thiện chỉ số giải quyết tranh chấp hợp đồng theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
