Không xin tiền chỉ xin cơ chế
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea, thị trường bất động sản đã gặp khó khăn, vướng mắc từ hai năm 2018, 2019, với hàng trăm dự án bị ách tắc; nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền bị sụt giảm mạnh; giá nhà tăng; người có nhu cầu thực khó tạo lập nhà ở; nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai và bất động sản bị sụt giảm.
Dịch Covid-19 càng làm trầm trọng thêm các khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà.
Nhìn lại cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008, dẫn đến phải thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, làm cho thị trường bất động sản bị đóng băng. Năm 2009, với gói kích cầu đầu tư có giá trị khoảng 1 tỷ USD và điều chỉnh giảm dần lãi suất cơ bản, đã giúp nền kinh tế và thị trường bất động sản phục hồi. Nhưng việc kích cầu đầu tư và phát triển “nóng” lại gây ra “bong bóng” bất động sản năm 2010, dẫn đến việc thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ từ đầu năm 2011, làm cho thị trường bất động sản bị đóng băng lần thứ hai.
Năm 2013, với gói kích cầu tiêu dùng 30.000 tỷ đồng, đã hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi và kéo theo sự tăng trưởng của nhiều lĩnh vực kinh tế. Từ kinh nghiệm xử lý các cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản trong hơn 10 năm qua, cho thấy thị trường bất động sản có khả năng phục hồi rất nhanh.
Doanh nghiệp bất động sản không xin Nhà nước hỗ trợ bằng tiền, mà chỉ xin hỗ trợ về cơ chế chính sách. Thị trường bất động sản như chiếc lò xo bị nén, càng bị nén thì chỉ cần Nhà nước có cơ chế, chính sách hỗ trợ, tháo gỡ các vướng mắc về quy trình thủ tục hành chính và khai thông nguồn vốn tín dụng, thì sẽ bùng lên mạnh mẽ, tạo nên cú hích cho nền kinh tế.
Trước hết, các doanh nghiệp bất động sản sẽ tập trung vào thị trường nội địa, chuyển hướng mạnh mẽ vào phân khúc thị trường nhà ở có giá vừa túi tiền, nhất là căn hộ 1-2 phòng ngủ, nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và chuẩn bị sẵn sàng hấp thụ làn sóng đầu tư nước ngoài, trong trạng thái bình thường mới, chung sống an toàn với dịch Covid-19.
Nhiều chính sách cần đồng bộ
Horea đề nghị tháo gỡ ngay các vướng mắc, chồng chéo, mâu thuẫn trong một số quy định pháp luật và xây dựng “quy trình chuẩn” về thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, xen cài thửa đất thuộc nhà nước quản lý.
Đề nghị Chính phủ sớm ban hành “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai”, theo thủ tục rút gọn. Trong đó, có bổ sung hình thức “giao đất” đối với thửa đất do nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở; Đi đôi với quy định thửa đất do nhà nước quản lý có đủ điều kiện tách được thành dự án độc lập thì thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; nếu không đủ điều kiện tách được thành dự án độc lập thì giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án và xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Đồng thời, Hiệp hội đề nghị “Dự thảo Luật Đầu tư” sửa đổi, bổ sung Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở, thay thế từ “đất ở” bằng từ “đất” hoặc cụm từ “đất ở và các loại đất khác”, để đảm bảo sự thống nhất của Luật Nhà ở với Luật Đất đai, như sau: “4. Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hoặc “đất ở và các loại đất khác”) theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”.
Đề nghị Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành rà soát và hướng dẫn ban hành “Quy trình chuẩn 4 bước” về thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp theo quy định pháp luật hiện hành, để thống nhất thực hiện: Theo quy trình thủ tục hiện nay, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất dự án, rồi mới được công nhận chủ đầu tư, mới được cấp Giấy phép xây dựng, mới được thi công. Quy trình, thủ tục này làm chậm quá trình triển khai thực hiện dự án, làm tăng chi phí đầu tư, doanh nghiệp bị chôn vốn, làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà, mà người mua phải gánh chịu. Bởi lẽ, thời gian làm thủ tục tính tiền sử dụng đất phải mất trên dưới 3 năm (hoặc lâu hơn); thời gian thi công mất trên dưới 2 năm mới đến thời điểm đủ điều kiện được huy động vốn.
Quy trình này cũng không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, vì pháp luật về xây dựng không quy định doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất rồi mới được thi công các công trình của dự án.
Đồng thời, pháp luật về đất đai, về kinh doanh bất động sản chỉ quy định chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trong 02 trường hợp: (i) Trước khi bán nhà ở có sẵn, hoặc bán nhà ở hình thành trong tương lai; (ii) Trước khi lập thủ tục xin cấp “sổ đỏ” dự án.
Do vậy, Hiệp hội đề xuất “quy trình chuẩn 4 bước”: Bước 1: Lập thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”. Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Bước 3: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Bước 4: Công nhận chủ đầu tư; Cấp Giấy phép xây dựng (Chủ đầu tư được khởi công xây dựng); Lập thủ tục xác định tiền sử dụng đất, cấp “số đỏ” dự án.
Ngoài ra, đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại áp dụng Thông tư 01/2020/TT-NHNN đối với các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà, được xem xét cơ cấu lại nợ, giảm khoảng 30-50% lãi vay trong thời hạn 12 tháng (tối thiểu trong năm 2020), giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc, không chuyển nhóm nợ xấu hơn đối với các khoản nợ đến hạn trong năm 2020.
Đề nghị tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản, được tiếp cận nguồn vốn tín dụng (vay mới) và xem xét giảm 50% giá trị tài sản thế chấp để thực hiện biện pháp bảo đảm tiền vay, đối với doanh nghiệp được tổ chức tín dụng thẩm định khả năng đáp ứng các điều kiện vay vốn; có phương án sử dụng vốn khả thi; có khả năng tài chính để trả nợ; và các doanh nghiệp bất động sản có uy tín thương hiệu, có chỉ số tín nhiệm cao, có đóng góp lớn vào ngân sách nhà nước (trong 03 năm gần đây), có dự án khả thi.
Đề nghị tiếp tục cho cá nhân, hộ gia đình vay tín dụng mua nhà, cũng được giảm khoảng 30-50% lãi vay, giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc trong thời hạn 12 tháng (tối thiểu trong năm 2020)…
Đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép nới thêm 5% đối với giới hạn cấp tín dụng, đối với một khách hàng không được vượt quá 20%; đối với một khách hàng và người có liên quan không được vượt quá 30% vốn tự có của ngân hàng thương mại, chỉ áp dụng đặc thù trong năm 2020.
Đề nghị Chính phủ sớm bố trí nguồn vốn ngân sách 3.000 tỷ đồng để thực hiện chính sách nhà ở xã hội, nhất là nguồn vốn 2.000 tỷ đồng bố trí cho 4 ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank, vừa nhằm thực hiện chính sách nhà ở xã hội, vừa góp phần kích cầu thị trường bất động sản. Đề nghị không nên siết trái phiếu doanh nghiệp bất động sản…
