Hạn chế cho vay đầu cơ, rộng cửa với nhu cầu chính đáng

Tiền đổ vào bất động sản 

Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến hết quý 1-2021, dư nợ tín dụng nền kinh tế đạt trên 9,46 triệu tỷ đồng, tăng 2,93% so với cuối năm 2020. Đáng lưu ý, tín dụng bất động sản tăng 3%, cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Số liệu từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy, dư nợ tín dụng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản tăng dần lên theo từng quý trong năm 2020. Cụ thể, quý 1-2020 dư nợ tín dụng chảy vào bất động sản đạt 526,396 tỷ đồng, đến quý 2 tăng lên 580,186 tỷ đồng, quý 3 là 606,253 tỷ đồng và quý 4 lên 633,470 tỷ đồng. 

Nhận định về thực tế này, nhiều chuyên gia cho rằng, mặt bằng lãi suất tiền gửi thấp khiến một lượng lớn vốn trong dân chảy vào bất động sản, đẩy các kênh đầu tư này tăng trưởng mạnh thời gian qua. 

Ghi nhận thực tế cho thấy, lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng ở mức bình quân trong 1-2 năm đầu khoảng 7%-8%/năm, sau đó thả nổi cộng thêm từ 2%-3%/năm tùy ngân hàng. Riêng lãi suất cho vay mua nhà tại các chi nhánh ngân hàng nước ngoài thấp hơn 1%-3%/năm so với các ngân hàng thương mại (NHTM) trong nước. Mức lãi suất này được đánh giá là hợp lý để đầu tư trong bối cảnh thị trường bất động sản đang tăng.

Chị Thảo Ngọc (quận 2, TPHCM) cho biết, với 5 tỷ đồng gửi ngân hàng trước đây, do lãi suất tiền gửi giảm khá nhiều, trong khi lãi suất cho vay khá tốt nên chị quyết định vay ngân hàng thêm 5 tỷ đồng để đầu tư nhà, đất. Theo chị Ngọc, “lướt” trên thị trường nhà đất đang có “sóng” với mức sinh lời khoảng 20%-30%, cao hơn rất nhiều so với tiền gửi ngân hàng nên chị đã có quyết định này. “Tuy nhiên, để vay được ngân hàng, vợ chồng tôi phải chứng minh khả năng trả nợ hàng tháng bằng nhiều nguồn thu nhập khác nhau ngoài lương như tiền cho thuê nhà và thậm chí phải chứng minh bằng dòng tiền mua bán bất động sản thời gian qua thông qua tài khoản ngân hàng mới được ngân hàng cho vay”- chị Ngọc chia sẻ. 

Liên quan đến tín dụng bất động sản, Phó Thống đốc Thường trực NHNN Đào Minh Tú cho biết, tín dụng bất động sản được chia làm 2 nhóm. Nhóm thứ nhất, đối tượng kinh doanh bất động sản để đầu cơ, đầu tư và họ nhắm tới dự án bất động sản cao cấp. Những bất động sản này có tính thanh khoản không cao nên người vay mua là đối tượng mà NHNN chủ trương hạn chế cho vay. Những người mua nhà ở giá rẻ, nhà ở có tính chất thương mại, phục vụ nhu cầu ở thực thì ngân hàng hàng vẫn chủ trương cho vay. Các NHTM luôn đáp ứng nhu cầu thiết yếu, chính đáng của người dân khi cần vay tiêu dùng, kể cả tiêu dùng bất động sản. “Mức tăng tín dụng 3% trong 3 tháng đầu năm 2021 không phải ở tất cả tổ chức tín dụng mà chỉ ở một vài ngân hàng có tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản nhanh hơn so với trước đây”- ông Tú cho hay.

Tăng cường quản lý chặt dòng tiền 

Nhiều NHTM cho biết, tín dụng bất động sản hiện nay không quá đáng ngại vì phần lớn lượng tiền đầu tư bất động sản chủ yếu đến từ vốn cá nhân nên thị trường bất động sản tiềm ẩn ít rủi ro hơn. Theo lãnh đạo một chi nhánh Ngân hàng Vietcombank tại TPHCM, hiện ngân hàng vẫn đáp ứng nhu cầu vốn cho khách hàng vay mua bất động sản để ở và những dự án mà ngân hàng liên kết hoặc bảo lãnh tín dụng. Đơn vị này hầu như không cho vay mua đất nền đầu cơ, đặc biệt ở những khu vực có giá đất cao, có dấu hiệu “sốt nóng”. “Tất cả các hợp đồng tín dụng cho vay lĩnh vực này đều có tài sản thế chấp và chỉ được vay tối đa 70% giá trị bất động sản được thế chấp với mức định giá rất sát sao. Việc định giá do một doanh nghiệp chuyên ngành thực hiện theo yêu cầu của ngân hàng. Điều quan trọng nữa, người vay phải chứng minh dòng tiền để trả nợ mới được vay vốn”- vị này khẳng định. 

Khách xem dự án căn hộ tại quận 8. Ảnh: CAO THĂNG

Đánh giá về thị trường bất động sản, Phó Thống đốc Thường Trực NHNN Đào Minh Tú  cho biết, NHNN luôn quan tâm và kiểm soát chặt dòng tiền đổ vào lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản để cảnh báo kịp thời cho các tổ chức tín dụng khi có những dấu hiệu bất ổn. Trên thực tế, NHNN đã hạn chế tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, tối đa là 40%; áp dụng tỷ lệ hệ số rủi ro 150% với các khoản vay có dư nợ trên 4 tỷ đồng mà cá nhân vay phục vụ nhu cầu tiêu dùng. 

Hiện giá bất động sản tăng nóng ở một số địa phương đã được nhận diện, đánh giá, phân tích với nhiều nguyên nhân, lý do, trong đó có nguyên nhân dẫn đến tình trạng sốt đất là do một số địa phương công bố quy hoạch mới. Trước tình hình này, NHNN đã yêu cầu các NHTM tăng cường quản lý chặt dòng tiền để đảm bảo cho vay đúng đối tượng, đi đúng vào lĩnh vực cần thiết, hạn chế đầu tư vào các lĩnh vực rủi ro. Song song đó, theo dõi sát việc sử dụng vốn vay của khách hàng, tránh việc vay vì các lý do khác nhưng bản chất đầu tư vào bất động sản. Chính vì thế, nguyên nhân thị trường bất động sản tăng không phải xuất phát từ tín dụng bất động sản. “Để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, tránh gây ra “bong bóng”,  đảm bảo an toàn vĩ mô, ngoài việc thắt chặt dòng tiền của các tổ chức tín dụng cũng cần có chính sách đồng bộ của các bộ ngành chức năng đối với thị trường bất động sản”, ông Đào Minh Tú cho hay.