Nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn
Thực hiện đề án theo Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 3-4-2023 của Thủ tướng Chính phủ, chỉ tiêu giao tỉnh Đồng Nai thực hiện xây dựng 22.500 căn NƠXH. Tỉnh đã đặt mục tiêu giai đoạn năm 2021-2030 xây dựng tối thiểu 50.000 căn NƠXH, trong đó giai đoạn năm 2021-2025 xây dựng 10.000 căn NƠXH. Về quỹ đất cơ bản đáp ứng đủ cho mục tiêu 50.000 căn NƠXH đến năm 2030. Đến nay, UBND các địa phương đã trình hồ sơ chủ trương 11 dự án, quy mô khoảng 20.000 căn; trong đó, có 5 dự án đã được UBND tỉnh đã phê duyệt chủ trương đầu tư, quy mô khoảng 9.000 căn, có 6 dự án chưa phê duyệt, quy mô khoảng 11.000 căn.
Theo số liệu của Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, tỉnh có khoảng 410.000 lao động làm việc tại các KCN có nhu cầu về chỗ ở, trong khi các dự án NƠXH mới đáp ứng chỗ ở khoảng 26.400 người (6,5% nhu cầu), còn khoảng 384.200 người đang thuê trọ có nhu cầu thuê, thuê mua NƠXH. Dự báo đến năm 2025, Đồng Nai có thêm 3 KCN đi vào hoạt động là KCN công nghệ cao Long Thành (410ha), KCN Cẩm Mỹ (300ha) và KCN Phước Bình (190ha) với tổng diện tích 900ha, lao động tăng thêm khoảng 56.700 người nên nhu cầu NƠXH sẽ tăng mạnh.
Đến nay, tỉnh đã hoàn thành đưa vào sử dụng 3.498 căn NƠXH. Tuy nhiên, việc triển khai thực hiện các dự án NƠXH còn gặp một số khó khăn, vướng mắc như hạ tầng giao thông chưa đồng bộ, vướng mắc trong các thủ tục về đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng, năng lực triển khai thực hiện dự án của nhà đầu tư, việc dành quỹ đất 20% tại các dự án nhà ở thương mại để phát triển NƠXH; pháp luật về NƠXH thay đổi qua các thời kỳ, trong đó quy định việc bố trí quỹ đất phát triển NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị dẫn đến cách hiểu và vận dụng quy định về nghĩa vụ dành quỹ đất 20% NƠXH trong dự án nhà ở thương mại chưa thống nhất.
Mặt khác, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận, vay vốn ưu đãi từ các ngân hàng để thực hiện dự án xây dựng NƠXH và thủ tục phức tạp. Chính sách cho phép tỉnh hỗ trợ kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án cho chủ đầu tư thực hiện dự án NƠXH nhưng việc hỗ trợ (phương thức, trình tự thủ tục, hồ sơ,...) chưa có hướng dẫn cụ thể nên còn lúng túng trong triển khai thực hiện. Chủ đầu tư bị khống chế về lợi nhuận định mức tối đa không quá 10% trong khi các dự án nhà ở thương mại thủ tục đơn giản và lợi nhuận cao hơn. Mặt khác, các KCN được phê duyệt quy hoạch xây dựng trước đây chưa có nội dung quy hoạch khu NƠXH gắn với KCN, nên chưa có quỹ đất gần KCN đảm bảo phù hợp quy hoạch để thực hiện dự án NƠXH.
Nhiều vướng mắc cần tháo gỡ
Ông Đàm Thế Dân, Tổng giám đốc Công ty CP Kinh doanh nhà Đồng Nai, cho biết, quy định hiện hành có nhiều thủ tục, điều kiện “đánh đố” người mua NƠXH, trong đó thu nhập thấp quá thì không được vay vốn hoặc được vay vốn nhưng ít so với nhu cầu, còn thu nhập khá, đóng thuế thu nhập cá nhân lại không được mua nhà. Vừa qua, công ty triển khai bốc thăm chọn người mua NƠXH ở chung cư A6-A7, phường Quang Vinh, TP Biên Hòa, có khá nhiều trường hợp không đủ điều kiện vì phát sinh thuế thu nhập cá nhân.
Theo Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Nai Bùi Xuân Thống, để đẩy nhanh tiến độ các dự án nên có hướng dẫn cho phép đối với trường hợp các doanh nghiệp, hợp tác xã đang thuê đất của nhà nước có đủ năng lực tài chính, có chức năng kinh doanh bất động sản, có nhu cầu đầu tư NƠXH thì được giao làm chủ đầu tư dự án. Đối với các dự án nhà ở thương mại (đang triển khai thực hiện hoặc đã hoàn thành) mà có quỹ đất 20% NƠXH, tại các văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư trước đây có quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại bàn giao quỹ đất 20% cho nhà nước sau khi đầu tư hoàn thành hạ tầng kỹ thuật. Đến thời điểm hiện nay, UBND tỉnh Đồng Nai chưa tiếp nhận quỹ đất này và chủ đầu tư có nguyện vọng trực tiếp đầu tư NƠXH trên quỹ đất này thì UBND tỉnh có được phép điều chỉnh văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư/giấy chứng nhận đầu tư để cho phép họ được phép đầu tư xây dựng NƠXH hay phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư khác? Chính phủ cần có hướng dẫn đối với trường hợp này để các địa phương thực hiện cho phù hợp. Bên cạnh đó, cần xem xét, hướng dẫn việc đầu tư, quản lý công trình tiện ích công cộng như thế nào cho phù hợp trong dự án NƠXH. Thủ tục đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án NƠXH vẫn còn phức tạp, mất thời gian, nên cho thí điểm cơ chế rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư dự án NƠXH nhằm đẩy nhanh phát triển NƠXH.
Đại diện Công ty TNHH Tư vấn thiết kế xây dựng Thành Thắng cho biết, công ty đang bán 279 căn NƠXH hình thành trong tương lai thuộc Dự án khu NƠXH tại phường Bảo Vinh (TP Long Khánh) đề nghị nới lỏng quy định tại Nghị định 100 đối với điều kiện được mua NƠXH và điều kiện được vay vốn ngân hàng chính sách.
Đối với việc bố trí quỹ đất NƠXH chưa đáp ứng nhu cầu, vị trí chưa hợp lý gây khó khăn cho việc triển khai đầu tư dự án. Để tháo gỡ khó khăn, Sở Xây dựng tỉnh đang kiến nghị UBND tỉnh Đồng Nai chỉ đạo các địa phương rà soát, đề xuất quỹ đất có vị trí thuận lợi, phù hợp để làm dự án NƠXH, lập hồ sơ chủ trương đầu tư dự án trình cơ quan chức năng xem xét, thẩm định để đẩy nhanh tiến độ triển khai.
