Gian truân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Khốn đốn vì đứt gói 30.000 tỷ đồng

Từ một khu đất công được phê duyệt làm nhà ở xã hội, lẽ ra dự án 35 Hồ Học Lãm (phường An Lạc, quận Bình Tân, TPHCM) đã hoàn tất rất nhanh, thế nhưng, đến nay đã trễ tiến độ hơn một năm.

Đây là dự án do Quỹ Phát triển nhà ở TPHCM làm chủ đầu tư. Ban đầu xây xong phần móng. Sau đó, tháng 5-2015, thành phố đồng ý cho liên kết với Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (HQC) để triển khai xây dựng hoàn thiện dự án. Tuy nhiên, đến nay dự án đã 3 lần trễ hẹn, khách hàng khiếu kiện liên miên, nguyên nhân tựu trung là thiếu vốn. Vì sao vậy? Ông Đặng Thanh Thảo, Phó Tổng giám đốc HQC, cho biết khi bắt tay hợp tác làm dự án này thì gói tín dụng 30.000 tỷ đồng (hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp và người mua nhà) đang thực thi. Nhưng chẳng bao lâu sau đó, gói tín dụng kết thúc, đẩy công ty rơi vào khốn đốn, vì vốn phải tự xoay xở, kể cả vay thương mại, cũng không đảm bảo dự án chạy theo đúng tiến độ. Chủ đầu tư rơi vào hoàn cảnh khó khăn, người mua cũng không khá hơn. Nhằm chia sẻ với khách hàng, chủ đầu tư phải bù lãi suất cho 156 khách hàng vay thương mại với lãi suất 10%/năm, để bảo đảm khách hàng vẫn vay theo lãi suất ưu đãi của nhà ở xã hội. Mặt khác, cũng tại dự án này, chủ đầu tư phải hỗ trợ tiền thuê nhà cho 300 trường hợp từ tháng 4 năm nay, với mức 2 triệu đồng/tháng/trường hợp. Thời điểm mới được ấn định giao nhà là cuối năm nay.

Là doanh nghiệp hưởng ứng mạnh mẽ nhất chương trình nhà ở xã hội, cho đến nay HQC đầu tư xây dựng trên 20 dự án nhà ở xã hội tại 8 tỉnh/thành, nhưng chỉ có 1 dự án duy nhất tiếp cận được nguồn vốn 30.000 tỷ đồng là HQC Plaza tại huyện Bình Chánh, đã giao nhà và cấp giấy chủ quyền cho khách hàng. Toàn bộ các dự án còn lại đều không tiếp cận được vốn ưu đãi của chương trình nhà ở xã hội, có dự án rơi vào cảnh chậm trễ, khốn đốn, bị khách hàng kiện tụng. Lãnh đạo HQC cho biết sẽ cố gắng “gồng gánh” cho đến khi gói tín dụng dành cho nhà ở xã hội được chính thức giải ngân. Nếu tình cảnh hiện tại kéo dài thì công ty sẽ rất khó khăn, rơi vào thua lỗ, chứ đừng mơ tới lợi nhuận 10% mà chính sách dành cho nhà đầu tư làm nhà ở xã hội. 

Mắc nghẽn vì sử dụng “lâu dài” hay “50 năm”

Là doanh nghiệp hiếm hoi tại TPHCM chỉ đi vào phân khúc nhà giá rẻ và khá thành công, khi đã có nhiều dự án hoàn thành, bàn giao cho khách hàng, sau khi “lấn sân” sang nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành, được nhiều người biết đến hơn vì… kêu quá nhiều về thủ tục. Mới đây nhất, dự án nhà ở xã hội chỉ cho thuê với gần 1.000 căn hộ tại phường An Lạc (quận Bình Tân) xuất hiện khá nhiều trong các văn bản của Hiệp hội Bất động sản TPHCM kiến nghị thành phố tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.

Trước khi có Luật Đất đai năm 2013, khu đất trên được TPHCM ra quyết định giao đất làm nhà ở thương mại với mục đích là đất ở, sử dụng ổn định lâu dài. Đến năm 2015, khi làm thủ tục chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội thì chủ đầu tư rơi vào “xung đột” giữa luật cũ và luật mới: Thực hiện theo Luật Đất đai 2013, việc giao đất cho doanh nghiệp làm dự án chỉ có thời hạn 50 năm, khi người dân mua nhà thì mới sở hữu lâu dài. Điểm khác biệt này giữa luật cũ và mới đã khiến dự án nhà ở xã hội cho thuê nói trên kéo rê dài 3 năm qua. Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) làm văn bản trình UBND TPHCM miễn tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp, kéo dài từ năm 2016 đến nay vẫn chưa xong.

Đầu tiên, chủ đầu tư nộp hồ sơ xin miễn tiền sử dụng đất của dự án lên Sở TN-MT (theo quy định của pháp luật, đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ được miễn tiền sử dụng đất). Hồ sơ đi lòng vòng sang Cục Thuế, Sở Tài chính gần 2 năm, cuối cùng quay lại Sở TN-MT. Ngày 6-6-2018, Sở TN-MT tiếp tục làm văn bản trình UBND TPHCM ban hành quyết định miễn tiền sử dụng đất. “Cứ tưởng đến đây thì sự việc đã xong, nhưng lại phát sinh trắc trở mới. Trong quyết định ghi một câu “điều chỉnh từ giao đất lâu dài sang giao đất 50 năm”. Chúng tôi không chịu, vì khu đất đang được sử dụng lâu dài, tại sao nay lại chuyển sang 50 năm? Chúng tôi làm văn bản kiến nghị là ban hành quyết định miễn tiền sử dụng đất nhưng thời gian sử dụng đất là lâu dài, bởi vì khu đất thuộc quyền sử dụng của tôi, khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội là chỉ cho thuê, chứ không bán, nên không thể chấp nhận thời hạn sử dụng là 50 năm”, ông Lê Hữu Nghĩa nêu thắc mắc. Qua tìm hiểu, ông Nghĩa biết hồ sơ khu đất chuyển sang Sở Tư pháp để lấy ý kiến, đến nay đã kéo dài 4 tháng.

Sự lằng nhằng về thủ tục pháp lý đã ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư của dự án. Dự án xây nhà cho thuê có thời hạn 49 năm, diện tích căn hộ 36 - 44m2, giá trung bình gần 1 triệu đồng/tháng, khách hàng nộp tiền một lần rồi sử dụng luôn, chủ đầu tư phải trình danh sách thuê nhà lên Sở Xây dựng duyệt, rồi mới ký hợp đồng.

Ông Nghĩa cho biết, khi tiếp cận hồ sơ dự án, ngân hàng đồng ý cho vay, ký công chứng, sau đó chuyển lên Văn phòng Đăng ký đất đai TPHCM làm thủ tục đăng bộ để ngân hàng giải ngân. Tuy nhiên, cơ quan này trả lời là phải có quyết định miễn tiền sử dụng đất thì mới được đăng bộ. Kết cục, không có quyết định miễn tiền sử dụng đất nên không được đăng bộ, ngân hàng không được giải ngân, thế là không có vốn để đầu tư, dự án bị kẹt. Với 4 tháp chung cư lẽ ra được xây dựng đồng loạt, nhưng do không tiếp cận được vốn, chủ đầu tư tự thu xếp vốn bằng nguồn khác nên chỉ xây dựng được 1 tháp với 225 căn, chuẩn bị giao nhà cho khách hàng.