Người mừng, người... lo
Nhiều người dân quan tâm đến bảng giá đất mới vừa được Sở TN-MT TPHCM đưa ra lấy ý kiến, bởi lo lắng sẽ tác động lớn đến cuộc sống của họ.
Theo ghi nhận của PV Báo SGGP, đối với nhóm người dân có nhà, đất sử dụng ổn định, không nằm trong khu vực dự kiến triển khai các công trình đầu tư hạ tầng kỹ thuật, xã hội, đa phần lo lắng khi với giá đất tăng cao đồng nghĩa với việc họ phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai tăng tương ứng.
Gia đình anh Nguyễn Thanh Tuấn (xã Bà Điểm, huyện Hóc Môn) là một trong số đó khi mảnh đất của gia đình lâu nay vẫn chưa làm sổ. “Mảnh đất nhà tôi có diện tích 101m2, vẫn là 100% đất trồng cây lâu năm. Nhiều năm qua, vợ chồng tôi gom góp, tính sang năm xin chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư và làm sổ đỏ luôn, nhưng với bảng giá mới thì... khó quá”, anh Nguyễn Thanh Tuấn than thở.
Thế nhưng, nhiều người dân nằm trong các khu quy hoạch phát triển đô thị Tây Bắc (huyện Củ Chi) lại tỏ ra vui mừng vì căn theo bảng giá mới họ sẽ được đền bù cao hơn khi Nhà nước thu hồi đất. “Gia đình tôi có mảnh vườn nhưng nhiều năm qua không được chuyển đổi sang đất thổ cư để làm nhà và gặp khó trăm bề… Nếu đền bù theo mức giá đất nông nghiệp cũ thì gia đình khó tạo lập được mảnh đất mới, vì vậy tôi rất vui khi biết Sở TN-MT TPHCM làm lại bảng giá theo hướng tăng hơn”, anh Đào Văn Danh (ngụ huyện Hóc Môn) chia sẻ.
Căn cứ dự thảo bảng giá đất mới, huyện Hóc Môn là địa phương có giá đất dự kiến điều chỉnh tăng cao nhất so với bảng giá đất cũ, khi có những tuyến đường có giá đất tăng gấp 15-30 lần, có nơi tăng 37 lần. Chẳng hạn, đường Nguyễn Thị Thảnh (đoạn từ đường Đặng Thúc Vịnh đến kênh Trần Quang Cơ) có giá dự kiến tăng hơn 37 lần (từ 610.000 đồng/m2 lên tới 22,4 triệu đồng/m2); đường Đỗ Văn Dậy (đoạn từ cầu Xáng đến Ngã ba Láng Chà) từ 780.000 đồng/m2 lên đến 24,1 triệu đồng/m2… Hay huyện Củ Chi có bảng giá điều chỉnh dự kiến gấp 19,5 lần so với quyết định trước đó. Tuyến đường “đắt” nhất là Tỉnh lộ 8 (đoạn từ điểm cách cầu vượt Củ Chi 500m hướng Tam Tân đến Trường cấp 3 Củ Chi), có giá 46,8 triệu đồng/m2.
Xây dựng bảng giá đất trên cơ sở dữ liệu thị trường
Giám đốc Sở TN-MT TPHCM Nguyễn Toàn Thắng cho biết, toàn bộ quy trình, cách thức xây dựng bảng giá đất đảm bảo tuân thủ theo điều 17, Nghị định 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất. Trong đó, bảng giá đất mới được TPHCM dự kiến ban hành đã quy định đầy đủ 12 trường hợp phải tính nghĩa vụ tài chính.
Phương pháp thực hiện bảng giá đất dựa trên cơ sở dữ liệu thị trường về giá đất, gồm: các giao dịch đất đai từ nguồn của Cục Thuế TPHCM, Văn phòng đăng ký đất đai TPHCM; theo giá đất tái định cư được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo giá thị trường. Đồng thời, trong quá trình xây dựng bảng giá đất được triển khai từ cơ sở, cơ quan xây dựng bảng giá đã tuân thủ việc lấy ý kiến cán bộ công chức, viên chức, người dân địa phương, bởi họ mới nắm rõ tình hình thực tế giá chuyển nhượng đất đai tại địa phương.
Về thời hạn áp dụng, ông Nguyễn Toàn Thắng cho hay, bảng giá đất mới trước mắt sẽ áp dụng đến ngày 31-12-2024. Sau đó, trong quá trình áp dụng sẽ có sơ kết, đánh giá, nếu cần thiết sẽ điều chỉnh cho phù hợp để triển khai đến ngày 31-12-2025.
Giúp sử dụng đất tiết kiệm hơn
Tại buổi họp báo chiều 29-7, phóng viên các cơ quan báo chí đã đặt vấn đề với lãnh đạo Sở TN-MT TPHCM về việc dự thảo bảng giá đất cao hơn nhiều so với bảng giá đất hiện hành sẽ gây nhiều hệ lụy như làm tăng giá bất động sản, gây áp lực cho doanh nghiệp và người dân khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất. Giám đốc Sở TN-MT TPHCM Nguyễn Toàn Thắng khẳng định, bảng giá đất mà đơn vị đang lấy ý kiến các sở, ban ngành và người dân là cập nhật dữ liệu giá đất đang giao dịch thực tế trên thị trường, hoàn toàn không cao hơn giá thị trường.
Lý giải việc có những tuyến đường ở các huyện Củ Chi, Hóc Môn dự kiến có giá cao bất thường so với bảng giá đất trước đây, ông Nguyễn Như Bình, Trưởng Phòng Kinh tế đất, Sở TN-MT TPHCM, cho biết, tại những khu vực này cơ sở hạ tầng, tiện ích công cộng… đã được đầu tư mạnh so với thời điểm xây dựng bảng giá đất hiện hành.
Ông Nguyễn Toàn Thắng khẳng định, không có chuyện người dân phải mua đất “2 lần” như một số đồn đoán. Khi mua đất nông nghiệp mà chuyển sang đất ở hay đất khác thì người dân phải đóng tiền chênh lệch, đó là quy định bất biến. Tuy nhiên, giá đất nông nghiệp cũng đã được điều chỉnh tăng lên đồng nghĩa chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng đất cũng sẽ được rút ngắn lại.
Về nhóm đối tượng chuyển mục đích sử dụng đất, ông Nguyễn Toàn Thắng cho biết, theo quy định, các trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 15-10-1993 thì không phải nộp tiền sử dụng đất; trường hợp diện tích vượt hạn mức thì thu theo Bảng giá đất năm 2005. Các trường hợp sử dụng đất còn lại thì xét theo nguồn gốc và các mốc thời điểm sử dụng đất để có tỷ lệ thu thích hợp. Theo dự thảo Nghị định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của Chính phủ (sắp ban hành), tỷ lệ thu xét theo mốc thời điểm từ 10% đến 50% bảng giá đất dự kiến điều chỉnh.
Giám đốc Sở TN-MT TPHCM Nguyễn Toàn Thắng nêu điểm tích cực, bảng giá đất mới đã cập nhật đầy đủ các đối tượng tính nghĩa vụ tài chính đất đai. Các trường hợp như tính tiền bồi thường, tái định cư, trả tiền thuê đất hàng năm nếu như trước đây phải thuê đơn vị tư vấn thẩm định, thì nay chỉ cần áp dụng bảng giá đất.
“Chúng tôi thấy rằng, bảng giá đất tạo sự rõ ràng, minh bạch cho các nhóm sử dụng đất, phù hợp với thông lệ quốc tế. Từ đó, tránh thất thu cho ngân sách nhà nước, cũng như sử dụng đất tiết kiệm hơn”, ông Nguyễn Toàn Thắng nêu rõ.
Ông ĐINH NGỌC QUANG, chuyên gia bất động sản, ngụ TP Thủ Đức, TPHCM: Cần đánh giá, theo dõi tác động
Việc điều chỉnh bảng giá đất theo dự thảo cơ bản không làm thay đổi giá trị giao dịch thứ cấp với các loại hình nhà riêng, nhà phố, đất thổ cư. Bởi vì bảng giá đất này vẫn thấp hơn giá trị thực 20-30%. Tuy nhiên do mức thuế, phí sang nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng tăng lên sẽ tác động tăng giá hoặc “ăn theo” của các loại hình bất động sản như chung cư, nhà phố, biệt thự trong dự án, đất nông nghiệp, đất nền trong thời gian tới.
Tôi cho rằng, với bất kỳ sự thay đổi, điều chỉnh chính sách nào cũng cần được đánh giá tác động, theo dõi sự tác động của chính sách sau khi áp dụng thực tế để từ đó điều chỉnh cho phù hợp hơn. Thực tế thời gian qua, người dân mua bán bất động sản cũng đã ý thức khai báo giá trị mua bán đúng thực tế. Rất ít tình trạng khai giá trị mua bán thấp để qua mặt các cơ quan thuế.
Tôi thấy mặt tích cực trong sự điều chỉnh bảng giá đất là giúp cho việc thỏa thuận đền bù giải tỏa mặt bằng các dự án bất động sản và cả dự án đầu tư công (hạ tầng giao thông, tiện ích xã hội) ở các địa phương được thuận tiện và nhanh hơn so với trước. Bởi căn cứ trên bảng giá đất mới thì giá trị bồi thường sẽ cao và gần sát với giá trị trường hơn.
Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TPHCM): Nhiều nhóm chịu tác động lớn
Bảng giá đất mới có thể tạo ra ít nhiều băn khoăn cho người dân và thị trường, vì mức điều chỉnh có sự tăng trưởng đột biến so với hiện tại. Nhiều cá nhân, hộ gia đình có đất bị vướng quy hoạch “treo”, quy hoạch đất dân cư xây dựng mới, điều kiện về hạ tầng… chưa làm sổ, chuyển mục đích được, hay các hộ dân có nhu cầu chuyển đổi lên thổ cư, hợp pháp hóa quyền sử dụng đất, giờ áp dụng theo bảng giá đất mới mà Sở TN-MT TPHCM xây dựng thì thuế và tiền sử dụng đất tăng cao sẽ gây khó khăn.
Trong bối cảnh ấy, cũng sẽ có một nhóm khác cũng chịu tác động lớn là những nhà đầu cơ, đầu tư đất nền phân lô, đất nông nghiệp - lâm nghiệp, những người đang nắm giữ đất lâu năm, chờ chuyển đổi lên thổ cư. Nếu muốn chuyển đổi hay chuyển nhượng đất trong hạn mức sẽ chịu mức thuế, phí tăng đột biến. Thêm nữa, nhóm những đơn vị phát triển dự án đang chờ để hoàn tất hồ sơ đóng thuế đất cũng bị ảnh hưởng đáng kể. Bởi vì từ sau ngày 1-8-2024, nếu tính theo bảng giá mới, khoản chi phí phải đóng chắc chắn sẽ tăng rất nhiều so với dự kiến trước đó của họ. Điều này ảnh hưởng phần nào đến cân đối dòng tiền của doanh nghiệp.
Ông VŨ VĂN THỂ, khu phố 1, phường Tăng Nhơn Phú A, TP Thủ Đức, TPHCM: Nên thí điểm trong phạm vi hẹp
Tôi theo dõi báo, đài và được biết Sở TN-MT TPHCM đang lấy ý kiến dự thảo điều chỉnh Quyết định 02/2020/QĐ-UBND ngày 16-1-2020 của UBND TPHCM về bảng giá đất trên địa bàn. Theo tôi, nếu triển khai áp dụng mức giá trên sẽ gây ra không ít khó khăn.
Ở góc độ người dân, bên cạnh sự phấn khởi của các hộ dân trong các dự án sắp triển khai bồi thường giải phóng mặt bằng thì sẽ gây tâm tư đối với những người vừa bàn giao mặt bằng cũng như các hộ dân đang và sẽ thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Để thực hiện được chủ trương trên, tôi cho rằng nên thí điểm ở phạm vi hẹp hơn. Có thể thí điểm trước đối với một số dự án hoặc mỗi quận, huyện cần thí điểm ở một số khu vực cụ thể. Thời gian thí điểm cần xem xét thực hiện dài hơn để có thể có đánh giá sát hơn, thực tế hơn.
Thành phố cũng cần tính đến trường hợp người dân sẽ không bàn giao mặt bằng hoặc chủ đầu tư cố tình kéo dài thời gian làm thủ tục bồi thường giải phóng mặt bằng để triển khai dự án, nhằm chờ bảng giá chính thức. Nếu vậy, vô hình trung sẽ ảnh hưởng đến các dự án đầu tư, dự án đã bị chậm tiến độ lại thêm tác động để tiếp tục chậm.
VĂN MINH - ĐỨC TRUNG ghi
