Giải quyết các thách thức trong định giá đất

Đảm bảo nguyên tắc thị trường

Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất, đồng thời nhấn mạnh việc định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường. Khi bỏ khung giá đất, các địa phương tự quyết định bảng giá đất phù hợp với giá đất thị trường thay vì căn cứ vào giá đất tối thiểu - tối đa của khung giá đất do Chính phủ ban hành như hiện nay. Tuy nhiên, bảng giá đất hiện hành sẽ được tiếp tục sử dụng đến hết ngày 31-12-2025 và từ ngày 1-1-2026, các tỉnh, thành trên cả nước sẽ công bố và áp dụng bảng giá đất mới. Điều này đồng nghĩa với việc, giá đất bồi thường mới có thể sẽ tăng từ 1-1-2026.

Luật sư Trần Minh Hùng (Đoàn Luật sư TPHCM) đánh giá, định giá đất đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế bởi đây không chỉ là công cụ để Nhà nước thiết lập cơ chế quản lý đất đai, tạo cơ sở cho sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất (SDĐ) mà còn là căn cứ để cá nhân, tổ chức SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng như hưởng sự đền bù khi Nhà nước thu hồi đất. Khi áp dụng trong thực tế, việc định giá đất không đúng và đủ gây ra rất nhiều hệ lụy cho các đối tượng thụ hưởng lẫn cơ quan quản lý, cho xã hội và cả nền kinh tế.

Luật sư Trần Minh Hùng nhấn mạnh, khi định giá đất quá thấp, người dân không chấp thuận, tất yếu sẽ dẫn đến các khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, không chịu di dời khi đất bị thu hồi… làm tốn nhiều thời gian, nhân lực và tiền bạc để giải quyết. Với doanh nghiệp, các nhà phát triển bất động sản (BĐS), việc xây dựng các yếu tố đầu vào để xác định giá đất sai bản chất kinh tế có thể làm triệt tiêu động lực phát triển dự án mới, khiến nút thắt về nguồn cung vẫn chưa thể cởi bỏ. Các khoản chi của doanh nghiệp không được tính đủ có thể dẫn tới chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có thể tăng, không thể giảm.

Cần hướng dẫn rõ, cụ thể

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, cho rằng, để quy định về định giá đất sớm đi vào cuộc sống thì trong dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 (dự kiến có hiệu lực từ ngày 1-8 tới đây), phải có hướng dẫn tính tiền SDĐ hết sức cụ thể.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, luật hiện hành quy định thời điểm thẩm định giá, tính tiền SDĐ là thời điểm có quyết định giao đất hoặc cho chuyển mục đích SDĐ hoặc giao đất trên thực địa, song việc tính tiền SDĐ thường kéo dài. Thực trạng này làm cho doanh nghiệp không chủ động được tiến độ của dự án, số tiền phải đóng. Chưa kể, ở nhiều nơi, cơ quan chức năng lại định giá đất, tiền SDĐ rất cao, vừa gây khó cho doanh nghiệp vừa ảnh hưởng tiêu cực đến người mua nhà vì tất cả chi phí này đều được tính vào giá nhà. Nay theo tinh thần của Luật Đất đai mới, không còn khung giá đất và việc xây dựng bảng giá đất được cập nhật theo từng năm ở từng địa phương, hy vọng các bất cập cũ sẽ được xử lý.

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, thống kê từ năm 2005 đến nay, tỷ lệ thu ngân sách nhà nước từ đất (trong đó tiền SDĐ là lớn nhất) chiếm 13,1% tổng nguồn thu ngân sách nội địa. Nếu định giá đất đúng và đủ sẽ góp phần quan trọng trọng việc minh bạch hóa thị trường BĐS, giúp thị trường này phát triển bền vững. Hiện TPHCM có hơn 1,8 triệu thửa đất, tỷ lệ cấp sổ đỏ lên đến 99,3% (cao hơn tỷ lệ chung của cả nước); chỉ còn có 13.000 thửa đất chưa được cấp sổ đỏ. Trường hợp định giá đúng, đủ, công bằng sẽ kích thích nền kinh tế phát triển, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 có quy định nhân văn là người không có cơ hội làm sổ đỏ thì cơ quan quản lý đến tận nơi để cấp; người chưa đủ khả năng tài chính thì Nhà nước cho nợ đến khi có chuyển nhượng... sẽ thu sau.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia lưu ý, việc định giá đất theo giá thị trường trong một số trường hợp sẽ đẩy giá đất lên cao, gây khó khăn trong thu hút đầu tư. Do đó, các bộ ngành nên sớm xây dựng lộ trình thực hiện thủ tục đầu tư các dự án theo hướng nhanh, gọn và có quy trách nhiệm cụ thể cho các bộ phận. Hiện phần lớn doanh nghiệp đều phải vay tiền để đầu tư, nhất là những khoản đầu tư có giá trị cao như đất. Việc rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư cũng sẽ giúp doanh nghiệp tiết kiệm được một khoản lãi vay không nhỏ.