Những vấn đề nan giải
TPHCM dẫn đầu cả nước về tốc độ đô thị hóa, phát triển kinh tế. Tuy nhiên, tình trạng quy hoạch thiếu khả thi, quy hoạch được duyệt nhưng chưa có kế hoạch triển khai thực hiện được duyệt một cách cụ thể hay quy hoạch phụ thuộc quá nhiều vào ngân sách... là những vấn đề nan giải đặc trưng, đã và đang tồn tại nhiều năm trong quá trình cải tạo và phát triển tại thành phố nói riêng và các tỉnh, thành có tốc độ đô thị hóa cao của Việt Nam nói chung.
Thực tế, TPHCM chưa có kinh phí để thực hiện hàng loạt công trình hạ tầng.
Đó là hàng trăm con đường và hàng chục ngàn tuyến hẻm (nhỏ, ngoằn ngoèo, chằn chịt không đảm bảo điều kiện về an toàn phòng cháy chữa cháy) chưa được đầu tư mở rộng lộ giới theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt (chẳng hạn Quốc lộ 1 đi qua phạm vi nhiều quận Bình Tân, Quận 12, TP Thủ Đức…). Đó là hàng trăm chung cư cũ, xuống cấp cần phải tháo dỡ nhưng chưa thể triển khai thực hiện.
Nhiều trường học, bệnh viện đang trong tình trạng quá tải, hàng trăm khu chợ tự phát chưa được giải quyết.
Cách lập quy hoạch hiện nay (lập, thẩm định, phê duyệt), chưa khai thác hiệu quả sử dụng không gian và hiệu quả sử dụng đất đối với quy hoạch các công trình phục vụ công cộng (xây dựng đường giao thông, CVCX, công trình hạ tầng xã hội thiết yếu như: trường học, bệnh viện, công trình hành chính, nhà ga, bến xe, nhà thi đấu đa năng...). Quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2000) được phê duyệt nhưng chưa có kế hoạch triển khai thực hiện (phụ thuộc vào quyết định của Quốc hội, Hội đồng nhân dân TPHCM...) vì các công trình phục vụ công cộng (như đã nêu trên) phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn ngân sách được bố trí.
Mặt khác, sự phân chia rạch ròi giữa dự án công trình phục vụ công cộng (đầu tư bằng vốn ngân sách) và dự án tự chỉnh trang, kinh doanh như nhà ở, thương mại - dịch vụ (đầu tư bằng vốn xã hội hóa) dẫn đến hậu quả là, rất nhiều công trình phục vụ công cộng trong đô thị, chậm triển khai thực hiện hoặc đang nằm bất động trong nhiều năm vì thiếu vốn đầu tư.
Giải pháp đột phá
Đầu tiên, điều chỉnh cách làm quy hoạch (lập, thẩm định, phê duyệt, triển khai thực hiện quy hoạch), hợp nhất các dự án công trình sử dụng công cộng và dự án kinh doanh, tự chỉnh trang (nhà ở, thương mại - dịch vụ) để hình thành các dự án phức hợp hoàn chỉnh (bổ sung hạ tầng giao thông – bãi đậu xe, CVCX - sân chơi, vườn hoa, hạ tầng xã hội…) để kêu gọi đầu tư.
Cách làm này sẽ giúp khai thác hiệu quả sử dụng không gian, hiệu quả sử dụng đất gắn với quy hoạch Công trình sử dụng công cộng, cải thiện môi trường sống của người dân, thu hút nguồn lực tài chính của xã hội để đầu tư xây dựng công trình sử dụng công cộng theo quy hoạch, hạn chế nguồn vốn đầu tư từ ngân sách.
Công thức thu hút vốn đầu tư xã hội hóa các dự án công trình phục vụ công cộng như sau:
| Công trình phục vụ công cộng + Nhà ở (nhóm nhà ở, khu dân cư hoặc khu đô thị) + thương mại dịch vụ - Văn phòng = Dự án phức hợp hoàn |
Sơ đồ minh họa mô hình giải pháp thực hiện đường giao thông Giải pháp giúp khai thác hiệu quả sử dụng không gian, hiệu quả sử dụng đất hai bên đường, cải thiện môi trường sống của người dân, thu hút nguồn vốn của xã hội để đầu tư xây dựng đường giao thông theo quy hoạch, hạn chế nguồn vốn đầu tư từ ngân sách.
+ Loại 2: Giải pháp thực hiện khu dân cư hiện hữu cần cải tạo chỉnh trang
Hình minh họa khu dân cư trước (bên trái) và sau khi được cải tạo chỉnh trang theo quy hoạch 
Hình minh họa các công trình đang “cộng sinh” với công trình công cộng (bệnh viện) 
Sơ đồ minh họa mô hình giải pháp thực hiện công trình công cộng 
Hình minh họa khu Công trình công cộng trước (bên trái) và sau khi được đầu tư xây dựng theo quy hoạch 
Sơ đồ minh họa mô hình giải pháp thực hiện công viên cây xanh 
Hình minh họa Khu nhà ở văn minh, hiện đại được thực hiện theo quy hoạch xung quanh các khu CVCX - TDTT Dự án cải tạo và phát triển đô thị là những dự án kết hợp hai mục tiêu kinh doanh và phục vụ cộng đồng như đã nêu trên, đảm bảo phù hợp quy hoạch chung của TPHCM, đúng quy định pháp luật, khả thi về hiệu quả kinh tế, văn hóa, xã hội, tạo được sự đồng thuận của người dân và cộng đồng doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, theo hướng sử dụng tối đa nguồn vốn xã hội hóa, sử dụng tối thiểu vốn ngân sách.
Trung tâm chủ động đề xuất lập điều chỉnh cục bộ quy hoạch để hình thành các dự án cải tạo và phát triển đô thị khả thi cho TPHCM, là các dự án phức hợp trung hoặc cao tầng (nhóm nhà ở, khu dân cư, khu đô thị, thương mại văn phòng, khách sạn, căn hộ dịch vụ, bãi đậu xe, trường học, trạm y tế…) với phần lõi trung tâm là các công trình phục vụ công cộng nêu trên, tạo thành các dự án trọng điểm để mời gọi đầu tư.
Trung tâm là đầu mối tổ chức kết nối các nguồn lực xã hội (các tổ chức, đơn vị Đầu tư Tài chính / Đầu tư & Phát triển dự án BĐS - Hạ tầng đô thị / các đơn vị Tư vấn... và cộng đồng dân cư có liên quan) để triển khai thực hiện quy hoạch được phê duyệt trên phạm vi toàn TPHCM (phối hợp cùng các sở, ban, ngành, quận, huyện).
Nguyên tắc triển khai thực hiện dự án
Trong các mô hình dự án nên trên, dự án cần ưu tiên bố trí quỹ nhà - đất để hoán đổi, đền bù và tái định cư tại chỗ cho các chủ sử dụng đất bị ảnh hưởng một phần trong khu phức hợp nêu trên, có giá trị tương đương (trước và sau khi hình thành dự án), để tạo sự đồng thuận của người dân (tối thiểu 2/3 số lượng người dân chấp thuận).
Trung tâm chịu trách nhiệm giải phóng mặt bằng toàn bộ dự án, sau đó bán đấu giá phần đất khu dân cư phức hợp (trung hoặc cao tầng) và đấu thầu thi công xây dựng hạ tầng giao thông và quỹ nhà đất tái định cư – hoán đổi cho các hộ dân.
Cần khai thác tối đa hiệu quả sử dụng đất và sử dụng không gian xung quanh các công trình phục vụ cộng đồng, giúp tăng thu ngân sách đáng kể đối với giá trị gia tăng từ BĐS khu vực xung quanh các công trình phục vụ cộng đồng.
Nội dung chi tiết của các dự án phức hợp (vị trí, ranh giới, diện tích, quy mô, cơ cấu - chức năng sử dụng đất, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao...) sẽ được nghiên cứu, đảm bảo tính khả thi về kinh tế, yêu cầu về phát triển bền vững môi trường sống đô thị, phù hợp các quy định về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, quy hoạch chung của TPHCM.
Nguồn vốn thực hiện dự án là nguồn vốn vay của Ngân hàng Nhà nước với lãi suất 0%, để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng và quỹ nhà - đất để hoán đổi, đền bù tái định cư và chi phí tạm cư (nếu có) cho các hộ dân.
Nguồn tài chính chênh lệch thu được giữa chi phí cần bỏ ra cho các công tác nêu trên so với chi phí thu được từ việc bán đấu giá các khu đất để đầu tư xây dựng các dự án nhà ở (nhóm nhà ở, khu dân cư, khu đô thị) kết hợp TMDV - Văn phòng, sẽ được sử dụng để đầu tư thực hiện các công trình phục vụ cộng đồng và hoàn trả cho Ngân hàng nhà nước (đối với khoản vay) trong thời gian sớm nhất theo kế hoạch.
Kết quả đạt được từ giải pháp
Giải pháp giúp giảm tỷ lệ đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách đối với các dự án đầu tư thực hiện công trình phục vụ cộng đồng từ 100% xuống còn 50%, 40% hay thậm chí là 0%, đồng thời tăng tỷ lệ đầu tư bằng nguồn vốn xã hội hóa từ 0% có thể lên đến 100% (tùy thuộc vào vị trí, quy mô, diện tích, tính chất, hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng kiến trúc - cảnh quan của dự án).
Trong đó, khả năng cân bằng vốn (thiếu, hòa, dư) của dự án tùy thuộc chính vào quy mô (diện tích, tầng cao, hệ số sử dụng đất) của dự án Khu nhà ở (khu dân cư, khu đô thị) phức hợp được quy hoạch xung quanh các công trình phục vụ công cộng (đường giao thông, khu công viên cây xanh, công trình công cộng - hạ tầng xã hội).
Giải pháp giúp tăng nguồn thu ngân sách cho TPHCM từ việc gia tăng giá trị bất động sản được hưởng lợi (trực tiếp - gián tiếp) từ các dự án đầu tư xây dựng công trình phục vụ cộng đồng nêu trên, đồng thời giúp tạo sự đồng thuận của toàn xã hội đối với quá trình triển khai thực dự án, theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt.
Với vai trò được giao của Trung tâm, cùng với việc thực hiện các giải pháp như đã nêu trên, sẽ giúp hàng loạt các dự án cần thiết phục vụ lợi ích cộng đồng như đã nêu trên, có điều kiện triển khai thực hiện, giúp nâng cao chất lượng môi trường sống của người dân TPHCM.
Những lưu ý
Dân số sẽ gia tăng tại các khu vực quy hoạch điều chỉnh các công trình phục vụ công cộng. Vì vậy, cần xem xét điều chỉnh quy hoạch đồng bộ với toàn khu vực (hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội) và cần được cập nhật vào Quy hoạch chung đang điều chỉnh toàn TPHCM, tạo điều kiện để TPHCM phát triển xứng tầm hàng đầu khu vực châu Á.
Giải pháp có thể được nghiên cứu, triển khai thực hiện trên toàn lãnh thổ của Việt Nam đối với các khu đô thị, khu dân cư hiện hữu cải tạo hoặc xây dựng mới.
Dãi đô thị hai bên tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè Cố vấn Phát triển Dự án Công ty TNHH Tư vấn Thiết kế Đầu tư Xây dựng BMT
