Để xử lý các dự án BĐS trên, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, nếu thời hạn sử dụng đất của dự án được tính từ ngày đưa vào khai thác kinh doanh sẽ hấp dẫn được các nhà đầu tư tham gia giải cứu các dự án này.
Thời gian giao đất chưa hợp lý
HoREA vừa có kiến nghị gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc tính thời hạn sử dụng đất kể từ ngày dự án được nghiệm thu bàn giao, đưa vào kinh doanh. Theo HoREA, Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định đất sử dụng có thời hạn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm). Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán, để bán kết hợp với cho thuê, để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Quy định về thời hạn giao đất, cho thuê đất có những mặt bất cập, chưa thật hợp tình hợp lý.
Đối với hầu hết các dự án BĐS, sau khi đã hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, dự án được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì chủ đầu tư được UBND cấp tỉnh ra quyết định giao đất, cho thuê đất và xác định thời hạn sử dụng đất (phần lớn thời hạn sử dụng đất là 50 năm). Sau đó, chủ đầu tư dự án tiến hành các thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, xin cấp giấy phép xây dựng… Toàn bộ các công việc này mất trên dưới 3 năm thì dự án mới hoàn thành, được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Từ thời điểm đó, chủ đầu tư bàn giao nhà cho khách hàng và giữ lại phần thương mại, dịch vụ, văn phòng, căn hộ cho thuê để khai thác kinh doanh và mới bắt đầu có doanh thu, lợi nhuận. Do vậy, theo quy định trên đây thì thời hạn kinh doanh thực tế của dự án chỉ còn khoảng 47 năm. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nếu quy định thời hạn sử dụng đất tính từ ngày dự án đưa vào khai thác kinh doanh sẽ xảy ra trường hợp chủ đầu tư cố tình dây dưa kéo dài thời gian hoàn thành dự án. Việc làm này gây hại trước hết cho chính chủ đầu tư do bị chôn vốn, mất cơ hội kinh doanh. Bên cạnh đó, Luật Đất đai, Luật Đầu tư cũng đã có nhiều quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư và các biện pháp xử lý, chế tài, kể cả thu hồi đất dự án chậm triển khai, tịch thu tiền ký quỹ. Đó là chưa kể trong giai đoạn thị trường BĐS bị khủng hoảng đóng băng, nhiều dự án đã bị “trùm mền”, phát sinh hàng tồn kho và nợ xấu rất lớn, lên đến 200.000 tỷ đồng. Báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM cho biết, trong các năm qua đã có trên 500 dự án bị ngừng triển khai, thu hồi, hủy bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất. Đây là nguồn cung sản phẩm tiềm năng cho thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A).
Đảm bảo quyền lợi để thu hút nhà đầu tư
Để xử lý “cục máu đông” nợ xấu, năm 2017, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 42 về thí điểm xử lý nợ xấu, trong đó đã đưa ra cơ chế và phương thức rất phù hợp để xử lý tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu mà phần lớn là các dự án BĐS. Theo đó, Công ty Quản lý tài sản (VAMC) thực hiện thu giữ dự án thế chấp, đảm bảo khoản nợ xấu. Chỉ trong 10 tháng năm 2018, 23 dự án BĐS trên địa bàn TPHCM đã được mua bán, chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới. Các nhà đầu tư mới sau khi mua và tái khởi động lại dự án “trùm mền” đã góp phần thiết thực giúp cho thị trường BĐS phục hồi và tăng trưởng trở lại trong thời gian qua. Tuy nhiên, có những dự án bị “trùm mền” nhiều năm, thậm chí hàng chục năm, sau khi được chủ đầu tư mới giải cứu thì thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án đã giảm đi, có khi giảm tới hàng chục năm, gây thiệt hại cho chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp, khách hàng.
Cụ thể như dự án cao ốc phức hợp Sài Gòn One Tower, số 1 Hàm Nghi, quận 1, TPHCM, là món nợ xấu BĐS đầu tiên được Công ty VAMC đem ra tổ chức đấu giá rộng rãi nhưng đến nay vẫn chưa tìm được chủ đầu tư mới. Dự án này được khởi công năm 2008, đến năm 2011 thi công được 80% phần thô thì bị “trùm mền” đến nay. Thực tế cho thấy, nếu đấu giá thành công trong năm 2018, chủ đầu tư mới chỉ còn thời hạn sử dụng đất dự án là 40 năm. “VAMC dự kiến giá khởi điểm đấu giá dự án Sài Gòn One Tower khoảng 6.110 tỷ đồng, nhưng nếu thời hạn sử dụng đất của dự án được tính lại là 50 năm, kể từ ngày dự án đưa vào khai thác kinh doanh, giá khởi điểm đấu giá có thể cao hơn mức giá hiện nay và sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.
Để thu hút các nhà đầu tư BĐS tham gia giải cứu các dự án “trùm mền”, HoREA đề xuất xem xét, sửa đổi quy định về thời hạn sử dụng đất và bổ sung nội dung thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; hoặc kể từ ngày hoàn thành dự án đưa vào khai thác, kinh doanh. “Nếu quy định thời hạn sử dụng đất của dự án được tính kể từ ngày dự án đưa vào khai thác kinh doanh sẽ đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư và trong các trường hợp xử lý nợ xấu theo Nghị quyết 42 của Quốc hội sẽ xác định đúng giá trị dự án và làm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước”, ông Lê Hoàng Châu cho hay.
