Giá nhà đất neo cao: Tín dụng cho vay mua nhà gặp khó

Lãi suất giảm nhưng ít người vay

Thực tế, lãi suất cho vay mua nhà hiện nay khá thấp nhưng nhiều người vẫn còn e dè. Anh Hùng Minh (ngụ TP Thủ Đức, TPHCM) cho biết, với mức lương 2 vợ chồng khoảng 30 triệu đồng/tháng cộng với các khoản tiết kiệm vẫn chưa đủ mua nhà. Hiện gia đình anh đang thuê căn hộ gần cầu Rạch Chiếc với chi phí khoảng 9 triệu đồng/tháng. “Nếu mua căn hộ gần 3 tỷ đồng, vợ chồng tôi phải vay khoảng 1,5 tỷ đồng. Mặc dù hiện ngân hàng đang cho vay năm đầu tiên ở mức 6%/năm nhưng lãi suất thả nổi sau đó cộng biên độ 3,5%-4,5%/năm cũng lên đến 9%-11%/năm. Nếu vay trong 15 năm, mỗi tháng vợ chồng phải trả 16-18 triệu đồng/tháng gồm tiền gốc lẫn lãi, trong khi còn phải chi tiêu cuộc sống, nuôi con, nên chúng tôi vẫn phải cân nhắc và lên kế hoạch kỹ lưỡng hơn”, anh Minh chia sẻ.

Theo ghi nhận của các tổ chức nghiên cứu thị trường bất động sản, nhu cầu mua nhà ở rất lớn, nhưng với mặt bằng giá cao như hiện nay, nhiều người có thu nhập khá vẫn không dám mua nhà. Điều này lại trái ngược với thống kê của các tổ chức tín dụng khi cho thấy tín dụng BĐS tăng mạnh. Trong 6 tháng đầu năm, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đạt khoảng 3,019 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 21,4% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Đây là lần đầu tiên, dư nợ lĩnh vực BĐS vượt mốc 3 triệu tỷ đồng. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính tới cuối tháng 7-2024, tín dụng BĐS tăng 4,6% so với cuối năm 2023. Trong đó, cho vay kinh doanh BĐS tăng 10,3% (tức là đổ vào dự án), nhưng cho vay tiêu dùng BĐS chỉ tăng 1,2% (tức là người mua nhà).

Tín dụng tăng mạnh đi kèm lãi suất cho vay mua nhà cũng giảm theo. Trong đó, nhiều ngân hàng thương mại (NHTM) đã giảm mạnh lãi suất vay mua nhà xuống còn 5%-6,5%/năm trong 6 tháng hoặc năm đầu tiên. Mới đây, TPBank đã giảm 0,9%-1,3% cho khách hàng hội viên có nhu cầu vay mua, xây, sửa nhà với lãi suất vay từ 5,5%- 5,9%/năm trong 12 tháng, miễn trả gốc lên tới 5 năm; BVB cho vay mua nhà chỉ với lãi suất từ 5,49% và ân hạn gốc 24 tháng; Ngân hàng Standard Chartered cũng đang cho vay mua nhà với lãi suất cố định 3 năm từ 6,6%-6,8%/năm...

Tuy nhiên, khách hàng vay mua nhà thời gian qua lại không nhiều! Lý giải điều này, ông Phạm Duy Hiếu, quyền Tổng Giám đốc ABBank, cho biết, trong 6 tháng đầu năm, nhu cầu vốn của khách hàng cá nhân tăng chậm hơn doanh nghiệp. Nguyên nhân là do tình hình kinh tế khó khăn, doanh nghiệp cắt giảm nhân sự, nên người lao động cũng khó khăn theo, ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn, trong đó có vay mua nhà. Hơn nữa, thị trường BĐS đang trầm lắng và nguồn cung căn hộ hợp túi tiền hạn chế nên nhu cầu vay mua nhà chưa tăng trở lại. Đại diện Vietcombank cũng cho biết, trước đây dư nợ tín dụng bán lẻ, trong đó phần lớn là cho vay mua nhà, chiếm gần 20% tổng dư nợ của ngân hàng. Song cho vay mua nhà giảm trong những tháng đầu năm khiến tín dụng bán lẻ ngân hàng giảm theo.

Thêm cơ chế để điều hòa giá nhà

Dưới góc độ phân tích của chuyên gia tài chính - ngân hàng, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, người dân vẫn chưa mặn mà mua nhà thời điểm này dù lãi suất được xem là thấp nhất từ trước đến nay, có nguyên nhân do giá nhà vẫn còn cao. Cùng với đó, dù lãi suất có giảm nhưng chỉ thời gian đầu. Tỷ lệ dùng đòn bẩy mua nhà thường lên đến 70%-80% giá trị căn nhà. Giá nhà cao và đòn bẩy cao tạo gánh nặng tài chính cho người mua nhà. Bên cạnh đó, đầu tư nhà đất lúc này cũng cho tỷ suất sinh lời không cao. “Nếu như trước đây mua một căn chung cư khoảng 3 tỷ đồng có thể cho thuê được 10-12 triệu đồng/tháng, thì hiện nay vẫn với mức giá này, nhà đầu tư sẽ phải bỏ ra số tiền đầu tư lên đến 4,5-5 tỷ đồng”, ông Hiếu dẫn chứng.

Báo cáo mới đây của Công ty Chứng khoán VPBank (VPBankS) cũng nhận định, dù lãi suất cho vay mua nhà đã giảm tích cực trong một năm qua, nhưng do giá nhà vẫn neo ở mức cao nên tín dụng cho vay BĐS chưa có nhiều chuyển biến tích cực. Theo VPBankS, động lực tăng trưởng tín dụng bền vững cần xuất phát từ nhu cầu vốn của người dân và quan trọng là được thúc đẩy bởi ngành BĐS. Bởi tín dụng BĐS được đánh giá là nhóm có nhu cầu vay vốn cao và ổn định, kèm các tài sản thế chấp giúp giảm rủi ro nợ xấu. Do đó, kỳ vọng các chính sách, cơ chế điều hòa giá nhà đất cho phù hợp với mức thu nhập của người dân và gói tín dụng cho vay nhà ở xã hội được giải ngân mạnh... sẽ hỗ trợ thúc đẩy tăng trưởng tín dụng bền vững hơn.

Nhận định về thị trường BĐS Việt Nam trong báo cáo cập nhật tình hình kinh tế Việt Nam công bố vào cuối tháng 8-2024, Ngân hàng Thế giới cho rằng, các cấp có thẩm quyền của Việt Nam đang nỗ lực hỗ trợ ngành BĐS phục hồi, trong đó có việc đưa các luật vào thực thi sớm. Ngoài ra, lãi suất vay BĐS đã giảm đối với các khoản vay mới sau khi NHNN cắt giảm lãi suất 4 lần trong năm 2023 sẽ phần nào hỗ trợ cầu BĐS. Với chính sách vĩ mô như vậy, kỳ vọng sắp tới sẽ kích thích nhu cầu vay vốn của các chủ đầu tư và nhu cầu mua nhà của người dân. Nhờ đó, dư nợ ngân hàng cho vay kinh doanh BĐS được kỳ vọng sẽ tăng 16%-18% trong năm 2024.