Xây dựng khung giá đất phù hợp giá thị trường
Chính phủ vừa giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Văn phòng Chính phủ và các bộ ngành liên quan, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức tổng kết, đánh giá việc thực hiện và đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 để Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 9 sắp tới.
Trong đó, Chính phủ yêu cầu việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai phải khắc phục được các vướng mắc, bất cập, đảm bảo sự thống nhất giữa các luật có liên quan, trường hợp các luật khác có quy định về đất đai thì phải thống nhất với Luật Đất đai. Việc sửa luật cũng nhằm đổi mới chính sách về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, phương pháp xác định giá đất cụ thể theo hướng hiệu quả, bền vững.
Ngoài ra, Chính phủ cũng yêu cầu xây dựng khung giá đất phù hợp với giá thị trường. Hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất đảm bảo khách quan, minh bạch, phù hợp với giá thị trường. Giá đất được tính đúng, tính đủ các giá trị tăng thêm từ các yếu tố lợi thế; trong đó có lợi thế về vị trí địa lý, lợi thế do quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư kết cấu hạ tầng. Khắc phục bất cập về cơ chế và phương pháp xác định giá đất cụ thể, bảo đảm phù hợp với giá thị trường, tránh thất thoát ngân sách nhà nước.
Kiến nghị giữ nguyên khung giá đất
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) mới đây có văn bản gửi Chính phủ và các bộ ngành, đề nghị sớm ban hành khung giá đất giai đoạn 2020-2024, tốt nhất là giữa tháng 12-2019 để các tỉnh, thành phố có căn cứ pháp luật và đủ thời gian để xây dựng, ban hành giá đất áp dụng kể từ ngày 1-1-2020.
Để việc tăng khung giá đất không tác động đến thị trường bất động sản, HoREA đề xuất 2 phương án cho giai đoạn 2020-2024. Cụ thể, với phương án 1, HoREA mong Chính phủ xem xét, ban hành khung giá đất giai đoạn 2020-2024 trên cơ sở giữ nguyên mức giá của khung giá đất giai đoạn 2014-2019. Đối với phương án thứ 2, trong trường hợp buộc phải tăng khung giá đất giai đoạn 2020-2024 thì Chính phủ xem xét quyết định mức giá chỉ tăng khoảng 15% để không tác động nhiều đến thu hút đầu tư và nghĩa vụ của các cá nhân, hộ gia đình.
Tuy nhiên, HoREA kiến nghị chọn phương án đầu tiên để đảm bảo ổn định thị trường bất động sản. Trường hợp tăng khung giá đất, kéo theo bảng giá đất tăng, nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng. Khi đó, một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp sổ đỏ, dẫn đến giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng thị trường ngầm. Nhà nước vừa thất thu thuế, khó quản lý và dễ phát sinh tranh chấp.
Liên quan đến ý kiến cho rằng việc tăng khung giá đất, bảng giá đất sẽ giúp cá nhân, hộ gia đình được nhận tiền bồi thường giải phóng mặt bằng cao hơn khi nhà nước thu hồi đất, HoREA cho rằng chưa chính xác. Bởi lẽ việc tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo 5 phương pháp định giá đất cụ thể, quy định tại Luật Đất đai và Nghị định 44/2014. Theo HoREA, nếu khung giá đất và bảng giá đất tăng sẽ tác động đến giá cả thị trường bất động sản. Khi đó, giá nhà ở sẽ tăng cao vì tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư, 30% giá thành nhà phố và 50% giá thành biệt thự.
Do vậy, mức giá của khung giá đất, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp ở đô thị khó có nhà ở hơn. Ngoài ra, nếu biên độ tăng giá trong khung giá đất, bảng giá đất quá lớn thì có thể dẫn đến việc tận thu. Trước mắt, có thể làm cho nguồn thu ngân sách nhà nước tăng, nhưng về lâu dài có thể lợi bất cập hại, bởi vì có thể dẫn đến doanh nghiệp thu hẹp hơn quy mô sản xuất kinh doanh, người dân không làm được giấy chứng nhận nhà, đất dẫn đến giao dịch ngầm, mà hệ quả là có thể làm sụt giảm nguồn thu của Nhà nước.
