Nghịch lý
Theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, sản phẩm giao dịch trên thị trường trong quý 1-2020 giảm mạnh. Cả nước có hơn 53.200 sản phẩm các dự án nhà ở chào bán (cả hàng tồn và hàng mới mở bán) nhưng lượng giao dịch thành công chỉ đạt 7.600 sản phẩm, chưa tới 15%. Trong đó, số lượng đất nền và căn hộ chung cư bán thành công đạt tỷ lệ rất thấp, chỉ hơn 2.700 sản phẩm, chưa bằng 20% của năm trước. Phân khúc căn hộ cao cấp tồn kho nhiều nhất, hầu như đóng băng vì lượng tiền mặt trên thị trường rất yếu, nhà giá trên 10 tỷ đồng không tìm ra người mua.
Đáng chú ý, thống kê cho thấy cả nước có khoảng 1.000 sàn môi giới BĐS, nhưng đến cuối tháng 3-2020 đã có 50% số sàn đóng cửa. Còn các chủ dự án tung sản phẩm mới thì vẫn “neo” giá cao như thời điểm năm 2019. Nhiều dự án ra đời bán không được nhưng vẫn không giảm giá, mà kèm theo nhiều chính sách ưu đãi như chiết khấu, tặng quà, ưu đãi lãi suất…, nhưng người mua vẫn ít. Một số dự án chuẩn bị ra mắt đầu năm 2020 đã phải tạm dừng vì ảnh hưởng dịch Covid-19.
Đối với nhà phố, nhiều cá nhân cần tiền nhưng bán không được vì chẳng ai quan tâm, muốn bán phải tự giảm giá sâu. Cụ thể, một căn nhà ở khu cư xá Bắc Hải (quận 10) rao với giá gần 20 tỷ đồng nhưng nhiều tháng không bán được, cuối cùng bán với giá trên 15 tỷ đồng. Hầu hết giá nhà được rao trên mạng chỉ để tham khảo, không có người mua. Khi chủ muốn bán thì khách trả kiểu gì cũng dính. Một chị môi giới BĐS kể, chị vừa môi giới thành công một căn nhà mà chủ rao với giá gần 100 tỷ đồng nhưng giá chốt bán chỉ hơn 60 tỷ đồng.
Vì sao giá không giảm?
Thị trường chững lại, việc lướt sóng không còn, các giao dịch thành công hầu hết là do người mua có nhu cầu nhà ở thực sự. Còn những nhà đầu tư thứ cấp, đầu tư cho thuê thì không chịu nổi áp lực tài chính. Khi mùa dịch kéo dài, yêu cầu giãn cách xã hội được đặt ra thì hàng loạt nhà cho thuê, cửa hàng đã đóng cửa, trả mặt bằng, treo bảng cho thuê lại. Những chủ nhà vay vốn mua nhà cho thuê, giờ đang phải gồng gánh lãi. Đó là lý do đến 50% đơn kêu cứu giãn nợ, xin chậm trả lãi và nợ gốc gửi ngân hàng liên quan đến vốn vay mua BĐS. Những người giữ tiền tích lũy thì không dám bung ra mua BĐS vì tâm lý giữ tiền mặt mùa dịch, nên thị trường BĐS không tìm ra khách hàng.
Thế nhưng, theo khảo sát của chúng tôi, nguyên nhân thị trường vẫn “neo” giá là do các chủ đầu tư dự án vẫn chào giá bán rất cao. Điển hình như một dự án nhỏ ở An Sương chỉ vài chục nền, bên trong hẻm nhỏ, nhưng rao với giá hơn 50 triệu đồng/m², khiến các lô đất trong khu dân cư trước đó rao giá 20 triệu đồng/m² không ai mua, cũng tăng lên “ăn theo” gần 50 triệu đồng/m².
Đối với thị trường nhà ở riêng lẻ, nhà đầu tư phải cộng cả lãi vay, trượt giá nên cũng “ăn theo” các chủ dự án, tiếp tục neo giá cao. Một dự án ở Long Thành (Đồng Nai), diện tích nền 20m x 50m giá 1 năm trước chỉ hơn 1 tỷ đồng, giờ cò đất rao giá hơn 400-800 triệu đồng/m ngang. Đất trong khu rừng tràm giống như nông trường cũng rao bán 3,5 tỷ đồng/công đất! Một cò BĐS thừa nhận, trước đây giao dịch được nên hùn nhau lập công ty môi giới BĐS; có người thì tích góp, vay thêm “cắm” vào đất. Giờ lãi ngân hàng chồng chất, nếu bán rẻ sẽ bị lỗ nên các sàn môi giới bắt tay nhau neo giá.
Một hiện tượng nữa là chào thông tin ảo để lừa khách. Trên các trang chuyên quảng cáo BĐS như batdongsan.com.vn; chotot.com; alonhadat.com.vn; muaban.net… đến hơn 50% thông tin được đăng là ảo. Không chỉ sai tên đường, sai diện tích, không đúng giá, mà hầu hết thông tin chỉ để tạo hấp dẫn mời gọi khách rồi lấy dữ liệu. Do vậy, ngày nay người dân không còn tin thông tin trên mạng nữa, mà muốn mua nhà đất khu nào thì đến khu đó rà hỏi gặp trực tiếp chủ nhà chứ không muốn qua cò. Tuy nhiên, vấn đề nhiều người bức xúc ở thời đại thương mại điện tử thì nguồn tin trên mạng lẽ ra mang nhiều tiện ích, nhưng chẳng hiểu sao Bộ TT-TT, Bộ Công thương không xử lý những người, những trang web đưa tin giả, lũng đoạn thị trường, lừa dối khách hàng. Trong khi không ít người còn đề nghị cần xử lý hình sự các trường hợp này để ổn định thị trường nhà đất.
