Dự án nhà ở vẫn bế tắc

Mòn mỏi vì “đất ở hợp pháp”

Cách nay gần 3 năm, Công ty CP Thương mại xuất nhập khẩu quận 8 (TPHCM) là chủ đầu tư dự án Khu trung tâm thương mại - dịch vụ văn phòng và căn hộ tại số 175 Phạm Hùng, phường 4, quận 8.

Dự án đã thực hiện thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư tại Sở Xây dựng, tuy nhiên bị vướng quy định là nhà đầu tư phải có quyền sử dụng “đất ở hợp pháp”, nên không thể làm các thủ tục tiếp theo. Dự án ngưng trệ, khu đất đang trở thành bãi đậu ô tô, đến thời điểm này vẫn chưa có dấu hiệu khởi động trở lại. 

Khu đất 175 Phạm Hùng, phường 4, quận 8, TPHCM quy hoạch làm chung cư, văn phòng nhưng bị vướng thủ tục pháp lý. Ảnh: MINH LƯƠNG

Một doanh nghiệp (xin được giấu tên) đang triển khai dự án nhà ở có diện tích 10ha tại khu Nam thành phố cho biết, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng gần hoàn tất. Toàn bộ dự án là đất nông nghiệp và đất khác, chứ không có đất ở. Vừa qua, vị giám đốc công ty đã tham khảo ý kiến của một số sở ngành liên quan thì được biết, các trường hợp dự án mà không có “đất ở” hiện nay tiếp tục không giải quyết.

“Dự án triển khai gần 20 năm nay, chúng tôi đã bỏ ra hơn 1.500 tỷ đồng để đền bù và thực hiện nhiều công việc khác, nhưng với những quy định nói trên, chúng tôi đứng bên bờ phá sản. Thật ra để doanh nghiệp triển khai được một dự án cần rất nhiều yếu tố như năng lực tài chính, năng lực triển khai dự án, bán hàng… và qua nhiều thủ tục pháp lý khác. Đó là một hành trình rất dài, thế nhưng hiện nay thủ tục pháp lý đã trở nên quá nhiêu khê, bào mòn nghiêm trọng nội lực doanh nghiệp”, chủ đầu tư dự án than vãn.

Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng TPHCM, từ năm 2019, sau 4 năm Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 1-7-2015, trong các dự án nộp hồ sơ đề nghị công nhận chủ đầu tư, có 126 dự án không thể thực hiện các bước pháp lý tiếp theo, vì không có “đất ở hợp pháp” theo quy định. Hồ sơ của các dự án bị “rớt lại” cho thấy, loại đất xin làm dự án gồm có: nông nghiệp, đất chuyên dùng - đất nhà xưởng chưa chuyển mục đích sử dụng đất… Tuy nhiên, theo một lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TPHCM nhận xét: “Con số 126 dự án là chưa phản ánh đầy đủ. Bởi sau khi hàng loạt dự án không được giải quyết, doanh nghiệp thấy rằng có nộp hồ sơ chỉ tốn công, nên họ không tiếp tục nộp lên nữa”.

Tháo gỡ nhưng chưa thông

Trước đó, theo quy định của Luật Nhà ở, khoản 1 Điều 23 quy định hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là: “Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại”, thường gọi tắt là “đất ở hợp pháp”.

Trong nhiều văn bản kiến nghị gửi tới các cơ quan chức năng, các doanh nghiệp cho biết, quy định nói trên đã cản trở phát triển dự án nhà ở các khu đô thị mới, khu dân cư mới, kể cả khu dân cư nông thôn, vì phần lớn các dự án bất động sản có nguồn gốc đất chủ yếu từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng…

Xuất phát từ lý do trên, Luật số 3/2022/QH 15 về sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật vừa có hiệu lực đã sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở như sau: “Có quyền sử dụng đất ở; có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư”.

Nhận xét về quy định mới này, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TPHCM phân tích, sẽ tháo gỡ được vướng mắc cho những dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quỹ đất hỗn hợp, gồm các loại đất khác “dính” với đất ở. Tuy nhiên vẫn còn “bỏ sót”, không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” (tức là chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở), mà loại này thì đa số lại là những dự án có quy mô diện tích lớn. 

Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM Huỳnh Thanh Khiết cho rằng, hiện nay có nhiều ý kiến băn khoăn về từ ngữ xung quanh khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở vừa được sửa đổi. Do đó cần có văn bản hướng dẫn, giải thích cụ thể hơn để các sở ngành liên quan xem xét hồ sơ các dự án có sự thống nhất chung.

Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, những vấn đề tồn tại sẽ tiếp tục được xem xét, bổ sung, sửa đổi trong quá trình sửa Luật Nhà ở 2014. Hiện Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ hồ sơ đề nghị xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó sẽ sửa đổi, bổ sung những quy định nhằm tạo thuận lợi cho việc phát triển nhà ở thương mại. Việc sửa đổi luật sẽ thực hiện theo hướng đảm bảo đồng bộ, thống nhất với Luật Đầu tư (sửa đổi), Luật Đất đai, Luật Xây dựng (sửa đổi) về nhà đầu tư, chủ đầu tư, hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển nhà ở thương mại. 

Cụ thể, Bộ Xây dựng sẽ bổ sung trường hợp có quyền sử dụng đất khác được nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc được bồi thường do nhà nước thu hồi đất; rà soát, làm rõ hình thức lựa chọn chủ đầu tư theo hướng vẫn giữ nguyên 3 hình thức lựa chọn chủ đầu tư (đấu giá, đấu thầu, chỉ định chủ đầu tư), đặc biệt sẽ làm rõ trường hợp chỉ định làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đảm bảo phù hợp quy định của pháp luật liên quan. 

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho biết, các kiến nghị từ các doanh nghiệp bất động sản đều được ghi nhận, nhưng việc sửa đổi cần thận trọng, cần có những quy định chặt chẽ để phòng ngừa việc trục lợi chính sách.