Hoàn thiện mối quan hệ “mẹ con, anh em nhà luật”
Thực tiễn cho thấy đã nảy sinh nhiều tồn tại, bất cập liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thị trường bất động sản và thể chế, chính sách phát triển thị trường bất động sản, chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai; quản lý và sử dụng đất, đặc biệt là đất công và đất của người dân bị thu hồi để thực hiện các dự án đầu tư. Nguyên nhân của những hạn chế, yếu kém nêu trên đã được chỉ rõ: chính sách, pháp luật về đất đai còn nhiều hạn chế, bất cập, chồng chéo, thiếu thống nhất, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý, tạo kẽ hở để không ít cá nhân, tổ chức lợi dụng, tham nhũng, trục lợi, gây thất thoát, lãng phí tài sản nhà nước; do chưa có sự thống nhất cao về nhận thức đối với một số vấn đề liên quan đến quản lý và sử dụng đất; đất đai có tính lịch sử, nguồn gốc đa dạng, phức tạp, nhạy cảm.
Luật Đất đai liên quan chặt chẽ như “quan hệ mẹ con, anh em nhà luật”. Việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai phải xử lý hài hòa, hoàn thiện mối quan hệ với Hiến pháp (nguyên tắc hiến định), Bộ luật Dân sự năm 2015 và các luật có liên quan như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Quy hoạch, Luật Cư trú. Nguyên tắc hiến định được đảm bảo, nhưng dự thảo luật cần cụ thể hóa “chế độ sở hữu toàn dân về đất đai”. Theo đó, khái niệm “đất công” còn mơ hồ, bị lạm dụng. Tình trạng đất công rơi vào tay tư nhân, những sai phạm nghiêm trọng liên quan đến chế độ quản lý, sử dụng đất công có nguyên nhân từ “lỗ hổng” này.
Rà soát sơ bộ dự thảo nhận thấy một số quy định chưa đảm bảo tính thống nhất, có thể gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân, dễ tạo “khoảng trống” để phát sinh nhũng nhiễu, lạm quyền. Luật Đất đai sửa đổi đang “đá”, “choải” với nhiều văn bản luật hiện hành. Nhiều điều trong dự thảo vẫn liên hệ đến hộ khẩu thường trú đã bị bãi bỏ theo Luật Cư trú như Điều 63 về giao đất, cho thuê đất; Điều 115 về Công nhận quyền sử dụng đất; Điều 145 về Hạn mức giao đất.
Dự thảo quy định “người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận” đang mâu thuẫn với quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản và khoản 2, Điều 118 Luật Nhà ở. Cụ thể, các văn bản luật này quy định: chỉ trường hợp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản kinh doanh bất động sản theo hình thức bán có sẵn thì mới cần phải có Giấy chứng nhận, các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là các trường hợp không yêu cầu phải có giấy chứng nhận.
Có thể tìm thấy nhiều nội dung khác trong dự luật sửa đổi liên quan cho thuê đất trả tiền đất một lần (Điều 198); điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu vực đô thị, khu nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê (Điều 216)... đang mâu thuẫn với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cần được hoàn thiện.
Ngăn hành vi sai phạm, tham nhũng, lãng phí từ đất
Cùng với sự phát triển của khoa học công nghệ, kinh tế tri thức, kinh tế chia sẻ, đất đai không chỉ “đứng yên” với ý nghĩa vật lý của một loại tài nguyên tự nhiên, một tài sản hữu hình với “phần xác” của nó, mà còn là thứ tài sản có “phần hồn” với những giá trị kinh tế - tài chính đặc biệt.
Vai trò đặc biệt quan trọng của đất đai không những thể hiện với tư cách là nguồn lực về hiện vật, mà còn là nguồn lực tài chính to lớn để nâng cao hiệu quả hoạt động kinh tế của từng chủ thể sử dụng đất và là nguồn thu ngân sách quan trọng. Khi đất đai được đưa vào vận hành trong cơ chế thị trường, thì giá trị của nó sẽ được nhân lên gấp nhiều lần, trở thành nguồn lực đầu tư quan trọng, nguồn lực phát triển to lớn.
Nguồn lực từ đất đai là nguồn lực được hình thành từ đất đai thông qua quan hệ kinh tế, dân sự giữa các chủ thể cần một khuôn khổ pháp lý ổn định và đủ sức tạo hành lang thông thoáng. Nguồn lực này luôn gắn với quan hệ sở hữu đất đai, quyền của chủ sử dụng đất và chỉ có thể được hình thành, phát triển trong nền kinh tế thị trường, khi mà các quan hệ đất đai được thị trường hóa.
Tuy nhiên, chúng ta vẫn chưa có một thị trường “mua bán quyền sử dụng đất” thật sự, nó chỉ được trao đổi, mua bán với “cái vỏ” của thị trường bất động sản khi nhà cửa, công trình xây dựng khác trên đất được mua bán hoặc ít nhất là tài sản trên đất được hình thành trong tương lai (mua bán lô đất nền, căn hộ chưa được xây dựng). Đất đai, quyền sử dụng đất trở thành nguồn lực tài chính quan trọng khi nó được mua bán và trao đổi trên thị trường.
Mặc dù chúng ta đang vận hành theo cơ chế thị trường, nhưng cho đến nay vẫn đang tồn tại chế độ 2 giá đất chênh lệch nhau là giá do Nhà nước định giá và giá thị trường. Tình trạng này là một trong những nguyên nhân dẫn đến tiêu cực, khiếu kiện đất đai trong thu hồi đất, đền bù giải tỏa.
Việc lập các thủ tục pháp lý như công chứng, trước bạ sang tên, đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cho các giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất đai còn nhiều kẽ hở, tạo điều kiện cho các giao dịch “ngầm” như hạ giá nhà đất mua bán để né thuế, gây thất thu ngân sách hay “găm” thủ tục chuyển nhượng, trước bạ sang tên để tiếp tục mua bán, sang tay nhằm trốn thuế. Điểm mới của dự luật là bỏ quy định về khung giá đất và xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhưng cần làm rõ về cơ chế vận hành, chế độ thực thi “nguyên tắc thị trường” cho giá đất làm cơ sở áp dụng trong nhiều mối quan hệ đất đai đang diễn ra, tránh tùy tiện.
Vì vậy, cùng với những vấn đề pháp lý, đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai, việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai có ý nghĩa rất quan trọng trong tạo vốn đầu tư phát triển, góp phần ngăn chặn hành vi sai phạm, tham nhũng, lãng phí từ đất thông qua việc hoàn thiện Luật Đất đai lần này.
