Vướng tứ bề
Tại hội thảo, các ý kiến nhận định, công tác quản lý và sử dụng đất chưa theo kịp tiến trình phát triển của thực tiễn, chưa giải quyết được triệt để nhiều vấn đề nảy sinh, tồn tại lâu năm. Đó là số đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai vẫn chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các đơn thư khiếu nại, tố cáo (trên 60%); các vụ án hành chính liên quan đến đất đai có xu hướng tăng liên tục (từ tỷ lệ 64,2% tổng số các vụ án về hành chính vào năm 2015 lên trên 80% vào năm 2020); số lượng thụ lý, giải quyết các vụ án dân sự, kinh doanh thương mại liên quan đến đất đai chiếm 75% tổng số các vụ án, trong đó có nhiều vụ án đặc biệt nghiêm trọng.
Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là có sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật liên quan. TS Mai Văn Phấn, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN-MT), cho biết: “Qua rà soát, chúng tôi thống kê có tới 122 luật liên quan đến đất đai. Có tình trạng địa phương áp dụng Luật Đất đai thì vướng Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và ngược lại”. Đến nay, cơ quan soạn thảo dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã nhận được gần 600 trang giấy A4 chuyển tải các ý kiến phản ánh vướng mắc và đóng góp để sửa đổi Luật Đất đai 2013. Trong đó, nhiều ý kiến tập trung vào nhóm vấn đề xác định giá đất theo cơ chế thị trường, cụ thể là bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó sẽ áp dụng bảng giá đất do địa phương ban hành.
Bỏ khung giá đất là cần thiết
Nhiều ý kiến nhìn nhận việc dự thảo bỏ khung giá đất, thay thế bằng việc xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường như một “cuộc cách mạng về tư duy quản lý”, chuyển đổi từ biện pháp hành chính sang cơ chế thị trường. “Bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường thì Nhà nước và người dân đều có lợi. Nhưng công tác đền bù thực hiện tại thời điểm trước khi có quy hoạch hay sau khi có quy hoạch là rất khác nhau. Giá đền bù sau khi có quy hoạch sẽ cao hơn rất nhiều. Vậy thì đền bù theo giá nào? Nếu không thống nhất được thì rất khó thực hiện”, PGS-TS Trịnh Hữu Liên (Đại học Kinh tế quốc dân) băn khoăn; đồng thời đề nghị, phải nêu rõ ai là người xây dựng bảng giá đất, định giá thế nào để sát giá thị trường, giá đất ở vị trí giáp đường này với đường kia thì định giá ra sao…
GS-TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân, nhấn mạnh, quản lý bằng khung giá là áp đặt hành chính. Dự thảo được xây dựng theo hướng bãi bỏ sự áp đặt khiên cưỡng này, thay thế bằng việc sử dụng các công cụ thị trường để điều tiết, đúng theo nguyên tắc nền kinh tế thị trường định hướng XHCN. Việc làm này sẽ giúp tránh được tình trạng xin - cho; đảm bảo sự cạnh tranh minh bạch giữa những người sử dụng đất đai; xóa bỏ tình trạng thu hồi giá thấp, bán giá cao, từ đó góp phần tháo gỡ “ngòi nổ” khiếu kiện. “Để bảng giá đất phù hợp với giá thị trường thì bảng giá cần được cập nhật hàng năm, đồng thời quy định quyền ưu tiên mua của Nhà nước đối với đất chuyển nhượng giá thấp”, ông Cường nói.
Cùng quan điểm, GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho rằng, những bất hợp lý của khung giá đất đã được nhìn nhận từ rất lâu, từ lúc chuẩn bị soạn thảo Luật Đất đai 2003. Góp ý xây dựng bảng giá đất, ông Đặng Hùng Võ cho rằng, điều kiện tiên quyết là nhìn nhận đúng đắn về “giá thị trường”. Theo định nghĩa tiêu chuẩn quốc tế, giá trị đất đai trên thị trường là giá trị ước tính bình quân của những giao dịch đất đai trên thị trường được tiến hành một cách tự nguyện, không bị ép buộc, thuận mua vừa bán. Nói cách khác, có thể xem mức giá sát thị trường nhất là nghiệm của bài toán thống kê bình quân những giao dịch tự nguyện thành công. Và như thế, một yếu tố quan trọng để có được mức giá sát giá thị trường chính là có được càng nhiều càng tốt, càng chính xác càng tốt những giá trị thật của các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trong một khu vực nhất định muốn định giá.
“Ở Việt Nam, pháp luật về thuế chuyển quyền sử dụng đất đã khiến các bên tham gia thị trường có xu hướng khai gian, khai giảm để trốn thuế. Giải pháp khuyến khích khai giá thật, theo tôi, là tính thuế chuyển quyền sử dụng đất theo bảng giá đất, chứ không căn cứ vào hợp đồng. Đồng thời, cần tuyên truyền rõ để người tham gia thị trường thấy được những rủi ro pháp lý khi ký vào những bản hợp đồng không đúng với thực tế”, ông Đặng Hùng Võ nêu ý kiến.
| Nhìn nhận việc áp dụng bảng giá đất được tính sát với giá thị trường thì chi phí bồi thường tăng, nhưng GS-TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân, phân tích rằng, trong đa số các trường hợp, các chủ dự án cũng “không thiệt gì”. Trước đây, dù nhận chuyển quyền sử dụng đất với giá thấp, thì người nhận vẫn phải nộp thêm một khoản tiền chênh lệch giữa giá đất đền bù với giá trị thực. Doanh nghiệp nào tranh thủ được lợi thế thì nộp ít, nhưng phần đông không được ưu ái, vẫn phải thông qua các cơ chế mang tính thị trường như đấu thầu dự án, đấu giá sử dụng đất, hoặc tự đi thỏa thuận với người dân. Thực tế chi phí đầu vào cũng tương đương với giá thị trường. Từ một góc độ khác, nếu chi phí đầu vào tăng (do tiền phải trả để nhận quyền sử dụng đất tăng), thì khi có sản phẩm, nhà đầu tư bán ra theo giá thị trường, không ảnh hưởng đến bài toán lợi nhuận. Chỉ một số ít dự án có thể bị ảnh hưởng, và khi đó Nhà nước cần có cơ chế giảm giá đất riêng. Áp dụng chính sách theo cách này, ưu đãi sẽ đến đúng đối tượng hơn, không tràn lan, bất hợp lý như thời gian qua. |
