Năm 2007, căn cứ Điều 58 Luật Đất đai 2003 cho phép “đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu DA có sử dụng đất”, TPHCM đã đấu thầu DA có sử dụng đất khu đất “tam giác vàng” Trần Hưng Đạo - Phạm Ngũ Lão - Nguyễn Thái Học (quận 1) có diện tích khoảng 12.500m² - gồm khoảng 60% đất công là Trường THPT Ernst Thalmann và khoảng 40% đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng được quy hoạch đất sử dụng đa mục đích. Doanh nghiệp xếp thứ nhất trong cuộc đấu thầu này có văn bản đề xuất tự nguyện đóng góp vào ngân sách Nhà nước khoảng 1.600 tỷ đồng; doanh nghiệp xếp thứ 2 có văn bản đề xuất tự nguyện đóng góp vào ngân sách Nhà nước khoảng 600 tỷ đồng.
Đối với quy định về thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, TPHCM đã thực hiện thành công rất nhiều cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, điển hình là các DA Dragon City, Sài Gòn Pearl, 23 Lê Duẩn (quận 1), Sài Gòn One Tower… Nhưng cũng có những trường hợp đấu giá không thành công, như các cuộc đấu giá 4 lô đất ở Khu đô thị Thủ Thiêm (TP Thủ Đức).
Khách hàng tham quan một dự án căn hộ của Phú Đông Group (doanh nghiệp có trụ sở tại TPHCM) Còn bất cập
Theo ông Ngô Đức Sơn, Tổng Giám đốc Công ty CP DRH Holdings, vẫn còn một số bất cập về đấu thầu DA có sử dụng đất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, cần thêm quy định “có văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền” vào khoản 1 Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về điều kiện đấu thầu DA có sử dụng đất. Bởi lẽ, khoản 2 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 về đấu thầu DA có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất đã quy định: “Việc lựa chọn nhà đầu tư theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 điều này được thực hiện sau khi chấp thuận đầu tư, trừ trường hợp DA đầu tư không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư”. Ngoài ra, cần bổ sung quy định đấu thầu đối với 2 trường hợp: đất do Nhà nước quản lý (đất công) nằm xen kẽ với đất do hộ gia đình, cá nhân, tổ chức ngoài tổ chức công lập sử dụng; đất đã được giải phóng mặt bằng do Nhà nước quản lý (100% đất công).
Trong khi đó, liên quan đến quy định về thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó có việc đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm, theo luật sư Trần Minh Cường (thuộc Đoàn Luật sư TPHCM), điểm b khoản 1 Điều 65 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định điều kiện thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất là “không thuộc các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 63 và Điều 64 của luật này”.
Thế nhưng, Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại quy định về đấu thầu DA có sử dụng đất. Trên thực tế, một khu đất đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc 1/2000 thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể lựa chọn hoặc đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu DA có sử dụng đất. Chẳng hạn, trường hợp 4 lô đất ở Thủ Thiêm đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì thực hiện đấu giá hay thực hiện đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư đều phù hợp. Do vậy, cần xây dựng hoàn thiện điểm b khoản 1 Điều 65 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như sau: “Không thuộc các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 63 của luật này”.
Về hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, theo phân tích của luật sư Đào Xuân Sơn, Tổng Giám đốc Công ty Quản lý vốn SD Partners, các nước không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản (BĐS) phải qua sàn giao dịch; nhưng tại các nước công nghiệp phát triển mà xã hội và nền kinh tế có tính chuyên môn hóa cao, tuyệt đại đa số giao dịch BĐS đều được thực hiện thông qua “Văn phòng môi giới” một cách tự nguyện và theo nhu cầu của người dân, doanh nghiệp. Nước ta hiện có hơn 300.000 người môi giới, nhưng chỉ khoảng 1/10 có chứng chỉ hành nghề, nên phần lớn người môi giới đang hoạt động tự do kiểu “cò đất, cò nhà”. Vấn đề mấu chốt cần đặt ra là trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới, sàn giao dịch trong thị trường BĐS, đó là vai trò “cầu nối” bên bán với bên mua, giữ vai trò cung ứng dịch vụ bán hàng cho bên bán (là chủ đầu tư DA hoặc chủ sở hữu BĐS), hoặc cung ứng dịch vụ mua BĐS cho bên mua.
