Đâu là những lợi thế, khó khăn của DN đầu tư, kinh doanh BĐS trong nước? Thị trường sắp tới sẽ phát triển theo hướng nào? Phóng viên Báo SGGP đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, về một số nội dung liên quan.
* PHÓNG VIÊN: Thưa ông, đâu là những khó khăn của DN nước ngoài khi đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam?
* Ông LÊ HOÀNG CHÂU: Phải nói là trong lĩnh vực BĐS nhà đầu tư nước ngoài chưa được kinh doanh ngang bằng với nhà đầu tư trong nước ở một số khía cạnh. Nhà đầu tư nước ngoài bị ràng buộc ở quyền bán BĐS hình thành trong tương lai, cụ thể trước khi bàn giao nhà chỉ được huy động vốn tối đa đến 50% giá trị hợp đồng khi bán căn hộ hay nền nhà hình thành trong tương lai. Trong khi DN trong nước được huy động tối đa lên đến 70% giá trị hợp đồng. Trong các lĩnh vực hoạt động theo Luật Kinh doanh nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư nước ngoài cũng hạn chế hơn DN trong nước.
Về cơ bản, DN nước ngoài khi vào đầu tư tại Việt Nam có các lợi thế như sau. Thứ nhất, nguồn vốn của họ là nguồn vốn lãi suất thấp, thậm chí lãi suất bằng 0%. Ví dụ như Nhật Bản có một giai đoạn chính phủ cho DN vay đầu tư ra nước ngoài với lãi suất 0%. Hiện nay, DN Nhật Bản được vay với lãi suất khoảng 1,5% - 3%, nếu so với lãi suất mà DN Việt Nam vay trong nước phải trả thì lãi suất của họ vẫn còn rất thấp. Bên cạnh đó, nguồn vốn trung hạn, dài hạn của DN nước ngoài cũng không bị áp lực như DN Việt Nam.
Thị trường bất động sản đang có sự cạnh tranh quyết liệt giữa doanh nghiệp trong và ngoài nước. Ảnh: THÀNH TRÍTuy nhiên, DN Việt Nam còn yếu về năng lực quản trị DN, quản lý dự án, khai thác dự án. Cho nên, riêng phân khúc thị trường quản lý các dự án sau khi hoàn thành và đưa vào sử dụng từ trung cao cấp trở lên, các DN nước ngoài đang chiếm lĩnh.
* Đâu là thế yếu của DN trong nước?
* Như tôi đã nói, cái yếu của DN Việt Nam là quản lý, còn DN nước ngoài thì mạnh về vốn, kinh nghiệm quản trị. Cho nên khi DN nước ngoài hợp tác với DN Việt, hai bên sẽ hỗ trợ bổ sung cho nhau để cùng có lợi. Những DN mạnh của Việt Nam được quyền lựa chọn đối tác là các DN nước ngoài hợp tác với mình. Ví dụ, trường hợp Tokyu (Nhật Bản) và Hưng Thịnh Corp thực hiện một dự án tại Thủ Đức là Hưng Thịnh Corp chủ động chọn đối tác Nhật Bản (sau khi đối tác Nhật Bản đã đầu tư tại Bình Dương và muốn mở rộng xuống địa bàn TPHCM).
Điều này cũng cho thấy rằng, DN trong nước đã khẳng định được năng lực, uy tín với các DN nước ngoài. Hoặc, Nam Long cũng hợp tác với một số đối tác nước ngoài để thực hiện những dự án BĐS rất hiệu quả. Qua đó chúng ta cũng học hỏi được nhiều cái hay của các đối tác nước ngoài, sự minh bạch trong quá trình phát triển dự án ngày càng cao hơn, đặc biệt là những DN đang niêm yết trên sàn chứng khoán như Novaland, Vingroup, Thủ Đức House… năng lực quản trị tăng lên, uy tín thương hiệu tăng lên.
* Theo ông, những trở ngại lớn nhất cho thị trường BĐS hiện nay là gì?
* Khó khăn lớn nhất hiện nay là chuẩn bị quỹ đất cho đầu tư. Riêng về chấp thuận chủ trương đầu tư, theo Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở, DN phải “Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”.
Quy định này mâu thuẫn với Điều 169 và Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai quy định tổ chức kinh tế “được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân”, trong “trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.
Việc cơ quan nhà nước không giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các trường hợp DN đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp để thực hiện dự án BĐS đang là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm sản phẩm nhà ở.
Nhiều DN đang lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay cao, bị rơi vào nhóm nợ xấu, thậm chí có nguy cơ phá sản. Từ giữa năm 2016 đến nay, Hiệp hội BĐS TPHCM đã có rất nhiều văn bản kiến nghị Chính phủ, Quốc hội, nhưng vẫn chưa được giải quyết.
Hiện nay Bộ Xây dựng đồng ý nếu đất ở và các loại đất khác mà phù hợp với quy hoạch thì coi đó là đất ở. Nhưng đó là giải thích của Bộ Xây dựng, mà giải thích này lại dưới luật, thành ra Bộ Xây dựng lại đề nghị UBND TPHCM phải báo cáo xin ý kiến của Chính phủ. Sở Xây dựng TPHCM báo cáo có 26% dự án BĐS là dự án đất ở. Nhưng tôi cho rằng 26% này trong đó vẫn có một phần đất công. Ví dụ như DN sau khi thỏa thuận mua nhà của dân giải tỏa thì vướng đường giao thông chẳng hạn. Chúng tôi đấu tranh giải quyết những mâu thuẫn từ năm 2016 đến nay, ban đầu Bộ Xây dựng không đồng tình nhưng sau đó đồng tình.
Nói về những trở ngại đối với sự phát triển của thị trường BĐS, hiện nay điểm vướng lớn nhất là vướng chấp thuận chủ trương đầu tư, nếu không được chấp thuận thủ tục này thì đừng nói đến việc triển khai các thủ tục khác. Thứ hai, tiền sử dụng đất đối với các dự án vẫn là ẩn số. Thứ ba là về thủ tục hành chính.
