Doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc

Thu hẹp hoạt động, đầu tư

Những tháng gần đây, hàng loạt doanh nghiệp (DN), tập đoàn BĐS lớn, nhỏ buộc phải giảm lương, cắt giảm nhân sự để duy trì hoạt động; phổ biến là cắt giảm 30%-40% lương (tùy cấp bậc) và giảm 50% nhân sự, chỉ giữ lại các vị trí trọng yếu. Những ngày cuối năm 2022 vừa qua, công suất làm việc tại nhiều DN lĩnh vực địa ốc chỉ duy trì ở mức 25% so với đầu năm 2022. Ở nhiều công ty, lãnh đạo DN phân loại nhân sự thành 3 nhóm. Nhóm 1 gồm các nhân sự trọng yếu sẽ giữ lại; nhóm 2 gồm các nhân sự có năng lực nhưng chưa thể bố trí được việc làm thì thỏa thuận tạm nghỉ việc đến cuối tháng 3-2023; nhóm 3 gồm nhân sự còn lại sẽ phải chấm dứt hợp đồng lao động.

Nhà đầu tư xem nhà mẫu của một dự án. Ảnh: HoÀng HÙng

Bên cạnh việc thu hẹp hoạt động, nhiều DN cũng đã thu hẹp phạm vi đầu tư, đưa ra các chương trình khuyến mãi khi khách hàng mua sản phẩm căn hộ. Chẳng hạn, Hội đồng quản trị Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt vừa thông qua chủ trương chuyển nhượng 28,4 triệu cổ phiếu, giá trị gần 285 tỷ đồng. Việc chuyển nhượng này nằm trong chiến lược tái cơ cấu danh mục đầu tư, tối ưu nguồn lực đầu tư, bảo đảm dòng tiền, tăng khả năng thanh khoản nợ vay và tất toán trái phiếu trước hạn của công ty. Với dự án Phúc Đạt Connect 2 tại TP Dĩ An (tỉnh Bình Dương), chủ đầu tư Phúc Đạt Group và đơn vị phân phối S Gold vừa áp dụng chương trình bán hàng khuyến mãi: bán căn hộ tặng kèm đất nền. Cụ thể, khách hàng mua từ 2 căn hộ dự án này trở lên sẽ được tặng 1.000m2 đất tại tỉnh Gia Lai; nếu mua 4 căn sẽ được tặng 2.000m2 đất pháp lý sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Tại dự án khu dân cư Quốc Linh - Diamond City (tỉnh Long An), do Tập đoàn Thắng Lợi (trụ sở tại quận 6, TPHCM) làm chủ đầu tư, nếu khách hàng thanh toán đến 95% sẽ được chiết khấu 18%. Tương tự, tại dự án căn hộ The 9 Stellar của Sơn Kim Land (TP Thủ Đức, TPHCM), nếu khách hàng thanh toán 95% sẽ được chiết khấu 16%... Một số chủ đầu tư khác cũng kéo dài tiến độ, chia nhỏ số tiền và kéo dài thời gian thanh toán lên đến 5 năm để “dễ thở” cho khách trong năm 2023.

Khơi thông dòng tiền

Số liệu mới công bố của Tổng cục Thống kê cho thấy, số lượng DN BĐS giải thể trong năm 2022 là gần 1.200 DN, tăng 38,7% so với năm 2021. Tuy vậy, đây mới chỉ là số DN đã hoàn thành các thủ tục giải thể theo quy định pháp luật. Theo một số chuyên gia BĐS, nếu tính cả các DN đang tạm dừng hoạt động, mức tăng có thể lên tới 60%-70%. Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, cho rằng, năm 2023 vẫn là năm đầy thách thức với thị trường BĐS, vậy nên ưu tiên hàng đầu là sự an toàn của hệ thống, đảm bảo dòng tiền để thi công đúng tiến độ dự án, có thể trả nợ các khoản vay và duy trì vận hành DN.

Ông Trần Đức Vinh, Tổng Giám đốc Trần Anh Group, nhận định, những DN chấp nhận “trị bệnh sớm” thường dễ hồi phục hơn. Mặc dù quy mô hoạt động nhỏ đi, nguồn vốn giảm bớt, nhưng bù lại giảm được áp lực tài chính và điều này giúp DN tập trung vào các hoạt động cốt lõi để nhanh chóng vượt qua khó khăn. Với những thương hiệu đủ tốt, khi DN có sự tăng trưởng trở lại thì nhân sự sẽ tự động trở về, quy mô hoạt động cũng sẽ nhanh chóng được mở rộng. Ở đây, vấn đề nằm ở việc phản ứng nhanh với thị trường mà không phải cố “gồng” bằng mọi cách. Trong bối cảnh khó khăn hiện tại của ngành BĐS, rất khó để DN vừa duy trì bộ máy, vừa giữ hoạt động kinh doanh tăng trưởng ổn định.

Trong khi đó, lãnh đạo Hiệp hội BĐS TPHCM cho rằng, DN trong ngành BĐS cần giảm kỳ vọng lợi nhuận, nên thực hiện các giải pháp giảm giá bán 45%-50%, chiết khấu sâu, chuyển đổi trái phiếu… Một phương án cần được tính đến, đó là DN nên sẵn sàng bán, chuyển nhượng những dự án không đủ sức tiếp tục đầu tư để có thể tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư. Tại buổi họp báo thường kỳ hồi cuối tháng 12-2022 vừa qua, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh khuyến cáo, DN nên bán bớt các dự án chưa triển khai, tập trung hoàn thành sớm những dự án đang làm. Qua đó tạo ra dòng tiền thực hiện những dự án tiếp theo. Về lâu dài, khi triển khai thực hiện dự án BĐS, các DN phải dùng vốn vay cho dự án nào thực hiện đúng dự án đó, tránh mất cân bằng tài chính.