Doanh nghiệp bất động sản ồ ạt phát hành trái phiếu

Huy động lãi suất cao

Trong bối cảnh Nhà nước tiếp tục siết tín dụng, đặc biệt là tín dụng vào các ngành rủi ro như bất động sản và chứng khoán, để tìm nguốn vốn mà không phụ thuộc vào “bầu sữa” ngân hàng, thời gian qua, các DN bất động sản đã ồ ạt phát hành trái phiếu để huy động vốn trên thị trường. Đáng lưu ý, mức lãi suất huy động trái phiếu của các DN bất động sản rất cao, hơn gần gấp đôi so với lãi suất tiền gửi ngân hàng. 

Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán PDR) đã phát hành 850 tỷ đồng trái phiếu DN qua 3 lần huy động, trong đó mức lãi suất cao nhất lên đến 14,5%/năm.

Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư địa ốc NoVa (NVL) phát hành 400 tỷ đồng trái phiếu qua 2 đợt, lãi suất gần 11%/năm. Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) cũng vừa phát hành 200 tỷ đồng trái phiếu, với lãi suất 11%/năm. Trước đó, Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô (HDG), Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú (VPI), Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Cường Thuận IDICO (CTI) cũng đã phát hành trái phiếu DN trên thị trường để hút vốn, với lãi suất 10%-12%/năm. 

Theo Công ty Chứng khoán MBS, 5 tháng đầu năm 2019, có 61.037 tỷ đồng trái phiếu DN đã được phát hành. Trong đó, DN bất động sản, xây dựng, hạ tầng phát hành 16.200 tỷ đồng trái phiếu và là nhóm ngành có lãi suất cao nhất, phổ biến trên 10%/năm, có DN phát hành với lãi suất lên tới gần 15%, có thời hạn từ 1 năm đến 10 năm, phổ biến là kỳ hạn 2 năm.

Trong khi đó, nhóm ngành ngân hàng phát hành 17.600 tỷ đồng trái phiếu, với mức lãi suất phổ biến 6,4%-7,5%/năm, kỳ hạn thông thường từ 3 năm trở lên, nhiều nhất là 5 năm.

Nhóm DN chứng khoán huy động qua trái phiếu 15.748 tỷ đồng, lãi suất 8%-11,3%/năm, kỳ hạn phổ biến 1 - 3 năm. Như vậy, với mức lãi suất cao nhất trên thị trường trái phiếu DN hiện nay là 14,5%/năm, bỏ tiền vào trái phiếu DN lãi được hưởng cao gần gấp đôi so với gửi kỳ hạn dài của ngân hàng và gần gấp 3 so với các kỳ hạn ngắn (phổ biến ở mức 5%-6%/năm). Đây cũng là một trong những lý do khiến lãi suất huy động tiền gửi của các ngân hàng neo ở mức cao suốt thời gian qua.

Tiềm ẩn rủi ro?

Theo lãnh đạo một công ty chứng khoán đang chào bán nhiều trái phiếu DN, sở dĩ bất động sản là nhóm ngành có mức lãi suất cao nhất và thu hút được nhiều nhà đầu tư (nhất là các quỹ đầu tư và ngân hàng) là vì loại trái phiếu này thường có tài sản đảm bảo dưới dạng quyền sử dụng đất, hoặc cổ phiếu được bảo lãnh là của DN có kết quả kinh doanh tốt.

Tuy nhiên, vị này cũng nhìn nhận, ngoài những DN có thương hiệu lớn, uy tín, thì không ít các DN phát hành trái phiếu không có tài sản đảm bảo, hoặc tài sản đảm bảo là các dự án, tài sản hình thành trong tương lai, hoặc cổ phiếu - tức tài sản này phụ thuộc vào thị trường chứng khoán, nên có độ biến động rất cao.

Thậm chí, có một số DN khi phát hành trái phiếu được bảo lãnh bởi việc sở hữu tại một công ty nào đó không tên tuổi, chưa đại chúng nên thông tin về công ty này chưa minh bạch - sẽ rất rủi ro.

Thị trường trái phiếu DN đang “nóng”, gần như tuần nào, các công ty chứng khoán - cũng là các đơn vị tư vấn cho thương vụ phát hành trái phiếu DN - cũng ồ ạt đổ quảng cáo mời gọi, tư vấn đầu tư trái phiếu DN qua email, zalo, điện thoại… và không ít nhà đầu tư cá nhân bị thu hút bởi lãi suất khá cao. Vì vậy, điều cần lưu ý, các nhà đầu tư cá nhân đừng quá ham lãi suất cao mà mua trái phiếu DN không có tài sản đảm bảo, bởi rủi ro rất lớn.

Trong trường hợp đó, công ty chứng khoán chỉ đóng vai trò môi giới, còn các quyền, nghĩa vụ, sinh lợi hay rủi ro… đều thuộc về nhà đầu tư. Ngay cả khi ngân hàng là tổ chức mua trái phiếu, họ cũng yêu cầu các tài sản bảo đảm sẽ được định giá chi tiết và thường lớn hơn nhiều so với giá trị trái phiếu phát hành. 

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM, cũng nhấn mạnh: Nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân, có thể lựa trái phiếu DN như một kênh đầu tư, nhưng lãi suất cao thường đi đôi với rủi ro cao, đặc biệt những kênh có mức sinh lời trên 10% thì độ rủi ro sẽ càng lớn. Do đó, phải lựa chọn các DN có uy tín và được niêm yết minh bạch trên thị trường chứng khoán.

Để tránh rủi ro, khi mua trái phiếu DN cần phải tìm hiểu kỹ trái phiếu đó có được bảo lãnh bởi ngân hàng hay không, có tài sản đảm bảo là bất động sản đúng pháp lý hay không... Trường hợp có bảo lãnh của ngân hàng, thông tin phát hành trái phiếu minh bạch, tài sản bảo đảm được công chứng... thì người mua có thể yên tâm.

Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA): Trái phiếu DN là kênh thay thế vốn ngân hàng Ông Lê Hoàng Châu Để thay thế nguồn vốn ngân hàng, các DN bất động sản thường thực hiện phát hành cổ phiếu, trái phiếu, huy động vốn từ bên ngoài. Thời gian qua, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) luôn khuyến nghị các DN chú trọng đến phương thức phát hành trái phiếu, vì phương thức này đang ngày càng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nhờ lãi suất cao hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm cùng kỳ hạn.  Cần lưu ý, các DN phát hành trái phiếu có uy tín thương hiệu, có phương án sản xuất, kinh doanh khả thi mới thu hút được nhà đầu tư. Do đó, để phát hành trái phiếu DN thành công, DN phải đảm bảo sử dụng đúng mục đích nguồn vốn huy động từ trái phiếu, thực hiện hiệu quả phương án sản xuất, kinh doanh và dự án đầu tư để đảm bảo lợi ích của DN và nhà đầu tư trái phiếu. Tuy nhiên, tỷ lệ các DN tham gia hoặc hội đủ điều kiện để thực hiện phát hành trái phiếu DN còn quá ít. Hiện cả nước có hơn 10.000 DN bất động sản nhưng mới chỉ có khoảng 65 công ty niêm yết trên sàn chứng khoán. Ông ĐINH THẾ HIỂN, chuyên gia kinh tế: Đừng để trái phiếu là “biến tướng” của tín dụng bất động sản Ông Đinh Thế Hiển Hiện nay, thị trường trái phiếu DN tại Việt Nam chưa thật sự phát triển. Khi trái phiếu DN chưa được rao bán trên thị trường cổ phiếu, nếu lúc kẹt tiền muốn bán thì thanh khoản sẽ khó khăn hơn, vì kỳ hạn trái phiếu DN thường phải 2 - 5 năm. Ngay cả khi trái phiếu DN đó có tài sản thế chấp thì các nhà đầu tư cá nhân cũng khó tự tìm hiểu được việc các tài sản ấy có bị tranh chấp không, tính pháp lý như thế nào, DN đã dùng để vay vốn hay góp vốn với đối tác nào chưa, đã sử dụng cho giao dịch khác chưa... Do đó, nếu ham lãi suất cao mà không tìm hiểu tài sản bảo đảm có an toàn hay không thì nguy cơ rủi ro cao.  Theo tôi, hiện trái phiếu DN, đặc biệt là trái phiếu của các công ty bất động sản, vẫn bán tốt chủ yếu là do các ngân hàng mua. Bởi lẽ, với mức lãi suất trái phiếu DN hiện nay trên thị trường thì chưa phải cao, vì các DN bất động sản vay ngân hàng với lãi suất trung - dài hạn hiện cũng đã 11%-13%/năm, chưa kể các chi phí khác. Không những thế, để vay được vốn ngân hàng, các DN phải thực hiện theo quy trình, phải thẩm định toàn bộ hồ sơ dự án. Trong khi đó, DN phát hành trái phiếu không bị giám sát về giải ngân, sử dụng vốn, nên câu hỏi đặt ra là nguồn vốn huy động được, liệu có chắc DN sẽ đầu tư cho dự án hay lại dùng để làm việc khác? Do đó, nếu không kiểm soát chặt thì ngân hàng mua trái phiếu của các DN bất động sản là sự biến tướng từ tín dụng ngân hàng. Vì vậy, cần phải có cơ chế giám sát trong thị trường này, cần có tổ chức đánh giá tín nhiệm độc lập về đơn vị phát hành, cũng như từ đó sẽ phân loại trái phiếu để nhà đầu tư dễ lựa chọn. Làm như vậy mới nâng được uy tín của các DN, thu hút được nhà đầu tư cả trong lẫn ngoài nước tham gia mua trái phiếu để phát triển thị trường này lành mạnh, tránh sự biến tướng là tín dụng của ngân hàng bơm cho thị trường bất động sản thông qua hình thức trái phiếu DN theo kiểu “sân sau”.