Doanh nghiệp bất động sản: Lại gọi vốn qua kênh trái phiếu

Áp lực kinh doanh, trả nợ 

Trong 2 tháng gần đây, nhiều doanh nghiệp BĐS đã quay trở lại huy động vốn trên kênh trái phiếu, với số lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) chỉ đứng sau nhóm phát hành cao nhất là ngân hàng. Trong khi tháng 4-2022, không có bất kỳ doanh nghiệp BĐS nào phát hành TPDN. 

Ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng Giám đốc Fiin Group (đơn vị được cấp phép xếp hạng tín nhiệm), phân tích, trái phiếu vẫn là kênh hút vốn chiếm tỷ lệ lớn, hỗ trợ cho doanh nghiệp hoạt động kinh doanh khi tín dụng ngân hàng không đáp ứng đủ. Tín dụng ngân hàng thoạt nhìn có vai trò quan trọng, nhưng quan sát ở hầu hết các doanh nghiệp có quy mô lớn thì tỷ lệ vốn vay trên kênh trái phiếu vẫn lớn hơn. Đặc biệt, trái phiếu lĩnh vực BĐS chiếm tới 40% tổng lượng trái phiếu phát hành trên thị trường.

Theo các doanh nghiệp, hiện áp lực đáo hạn trái phiếu BĐS đang ở mức rất cao vì quy mô trái phiếu này lên tới khoảng 487.000 tỷ đồng vào thời điểm cuối tháng 4-2022 và 63% giá trị này (tương đương khoảng 305.000 tỷ đồng) sẽ có điểm rơi đáo hạn từ nay đến năm 2024. “Trong khi đó, thách thức lớn nhất hiện nay là hồ sơ chất lượng tín dụng của các doanh nghiệp BĐS yếu, nhất là doanh nghiệp chưa niêm yết. Bên cạnh đó, dịch Covid-19 làm chậm tiến độ triển khai dự án, sản lượng bán hàng cũng giảm, khiến các doanh nghiệp BĐS tiếp cận nguồn vốn từ các kênh khác gặp nhiều hạn chế. Họ phải phát hành TPDN để giải quyết các vấn đề nêu trên”, ông Thuân nhận định.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cũng cho biết, các doanh nghiệp BĐS tại TPHCM bắt đầu “ngấm” sức ép rất lớn về vốn sau các sự cố trên thị trường TPDN thời gian qua. Do đó, theo ông Châu, cần nhanh chóng đưa thị trường TPDN vào vận hành lành mạnh trở lại để thị trường BĐS hoạt động thông suốt, nếu không cả nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng.

Ở góc độ chuyên gia, TS Trần Du Lịch (thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia) cho rằng, vai trò của thị trường TPDN rất quan trọng, giúp cho doanh nghiệp chuyển dần từ việc huy động vốn thông qua trung gian ngân hàng sang huy động vốn trực tiếp trên thị trường vốn. Vì vậy, những sai phạm trong lĩnh vực TPDN cũng như thị trường BĐS phải xử lý, nhưng làm ngưng trệ cả thị trường TPDN như thời gian qua là không nên. Thậm chí, cần nâng cao vai trò của thị trường vốn này. 

Giải pháp đưa ra là đồng bộ 2 thị trường, bởi chúng liên thông với nhau, không thể tách riêng. Thị trường vốn và thị trường tiền tệ như “2 chân” của thị trường tài chính: một bên là thị trường vốn trung, dài hạn, tức là thị trường chứng khoán; một bên có hệ thống ngân hàng, và tham gia vào đó có các định chế về bảo hiểm, đầu tư... Nhưng hiện nay, việc giám sát lại riêng rẽ, Ngân hàng Nhà nước giám sát tín dụng ngân hàng, còn Ủy ban Chứng khoán Nhà nước giám sát các công ty chứng khoán, bảo hiểm. Chẳng hạn, TPDN phát hành, giám sát trái phiếu thì Bộ Tài chính quy định, nhưng trái phiếu phát hành lại đưa qua ngân hàng thương mại phân phối, uy tín của ngân hàng thương mại được sử dụng để doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Rõ ràng, có sự đan chéo giữa hoạt động ngân hàng và hoạt động trên thị trường chứng khoán, nhưng việc giám sát lại tách riêng dẫn đến nhiều bất cập trên thị trường. Do đó, theo các chuyên gia, cần có mô hình giám sát thị trường tài chính đủ quyền lực và đủ rộng để giám sát mọi hoạt động của thị trường này. 

Bên cạnh đó, cần hoàn thiện Nghị định 153/2020/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch và chào bán TPDN riêng lẻ theo hướng làm rõ trách nhiệm của những tổ chức đại lý phát hành TPDN, kể cả công ty chứng khoán. Tiêu chí, quy định trong phát hành TPDN cần rõ ràng hơn, và cần giám sát chặt các đơn vị phát hành vì hiện chưa có cơ chế giám sát nào rạch ròi. “Nếu hoàn thiện các vấn đề này, thị trường TPDN sẽ phát triển”, TS Trần Du Lịch khẳng định.