Phát triển nhanh
Ông Nguyễn Đức Hiển, Phó Trưởng ban Kinh tế Trung ương, cho biết, 10 năm qua, đô thị hóa và phát triển đô thị của Việt Nam có bước phát triển nhanh, thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước và đạt nhiều mục tiêu đề ra. Không gian và số lượng đô thị tăng nhanh từ 33,5% năm 2010 lên gần 39% năm 2020. Các đô thị được phân bố đồng đều tạo động lực hạt nhân cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Kinh tế đô thị là một trong 3 trụ cột của nền kinh tế, chiếm hơn 7% GDP của cả nước. Tuy nhiên đô thị hóa và phát triển đô thị còn bộc lộ nhiều hạn chế như nguy cơ mất cân đối về phát triển giữa đô thị và nông thôn, hạ tầng quá tải, kết nối chưa đồng bộ…
Đánh giá về thị trường bất động sản thời gian qua, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, sự phát triển của thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn nguy cơ mất ổn định. Giá cả hàng hóa bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở vẫn đứng ở mức cao và vẫn giữ xu hướng tăng, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng... Cơ cấu một số sản phẩm bất động sản (trong đó có nhà ở) mất cân đối, thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, có dấu hiệu thừa nguồn cung nhà ở cao cấp.
Việc huy động nguồn lực để triển khai các chương trình phát triển nhà ở xã hội phục vụ các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân lao động tại các khu công nghiệp còn hạn chế. Tình trạng đầu tư tràn lan, tự phát hay các dự án chậm tiến độ, đầu tư không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng còn diễn ra tương đối phổ biến, hàng tồn kho nhiều gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của xã hội.
Dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021-2030 tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị do tốc độ gia tăng dân số và xu hướng đô thị hóa, mức thu nhập của người dân tăng làm tăng khả năng chi trả nói chung và tăng mức độ sẵn sàng chi trả cho nhu cầu về nhà ở nói riêng, nhu cầu cải tạo, thay thế nhà ở do sự thiếu hụt về chất lượng của nhà ở.
Các chuyên gia cho rằng, tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên 45% vào năm 2030 đòi hỏi mỗi năm phải tăng khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Nhu cầu mới về nhà ở sẽ tiếp tục tập trung ở một vài thành phố lớn và các khu công nghiệp như TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu, Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng… Hai thành phố lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là Hà Nội và TPHCM - sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước.
TPHCM có quy mô thị trường bất động sản lớn nhất nước, thể hiện qua các chỉ tiêu về số lượng nhà ở, diện tích văn phòng và mặt bằng bán lẻ, cho thuê cũng như số lượng phòng lưu trú. Với dân số lớn và vị thế trung tâm kinh tế của cả nước, nhu cầu các sản phẩm bất động sản tại đây cũng rất lớn và đa dạng. Thực tế cho thấy việc vận hành và sự biến động thị trường bất động sản tại TPHCM có ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản cả nước.
Còn nhiều rào cản
Ông Lê Hòa Bình, Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy TPHCM, Giám đốc Sở Xây dựng, đại diện lãnh đạo thành phố tham dự hội nghị, cho rằng, chính sách và hệ thống văn bản pháp luật là một trong những yếu tố quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản thành phố. Ông Lê Hòa Bình cho rằng, việc ban hành chính sách thắt chặt tiền tệ năm 2008 và 2011 ảnh hưởng khá lớn đến sự thoái trào của thị trường bất động sản thời kỳ này.
Ngoài ra, việc ban hành Luật Đất đai năm 2003 cũng dẫn đến sự chuyển dịch đất đai mạnh mẽ cho các dự án phát triển khu đô thị, khu nhà ở thời điểm trước khi luật này có hiệu lực. Vì vậy, việc xác định sự ảnh hưởng của chính sách và hệ thống văn bản pháp luật đến thị trường bất động sản TPHCM cần đánh giá tổng hợp, tương quan giữa tiến trình phát triển của thị trường bất động sản và thời điểm ban hành của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các chính sách về nhà ở, tín dụng.
Đồng tình với quan đểm này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TPHCM, cho rằng, gần như có cả một “rừng” văn bản pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản, nhìn chung rất phức tạp, chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn, như một “ma trận” làm nản lòng nhà đầu tư. Nhưng 10 năm qua, hệ thống pháp luật đã được hoàn thiện dần. Thể hiện rõ nét nhất trong việc ban hành Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, đã đồng thời sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ môi trường. Chính phủ đang xem xét ban hành “Nghị định sửa đổi các nghị định thi hành Luật Đất đai”, đảm bảo được tính đồng bộ và liên thông, giải quyết được một số vướng mắc lớn của thị trường bất động sản.
| Nhiều kiến nghị của các doanh nghiệp được nêu ra, dẫn chứng cho thấy có quá nhiều “rào cản” cho thị trường bất động sản. Hầu hết kiến nghị đã được các doanh nghiệp kiến nghị từ nhiều năm trước nhưng đến nay chưa được giải quyết rốt ráo. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho rằng, hiện nay không có quy trình cho phát triển nhà ở xã hội, mặc dù có Nghị định 100 quy định về vấn đề này nhưng áp dụng không được. “Chú tôi làm dự án nhà ở xã hội với 2.000 căn xin tăng chỉ tiêu dân số, nhưng 3 năm nay chưa được giải quyết. Rồi có một dự án khác, chúng tôi không sử dụng đất công, không sử dụng ngân sách nhà nước nhưng vẫn bị kiểm toán”, ông Nghĩa phân trần. Ông Lê Đình Trung, Chủ tịch CTCP Tập đoàn Hưng Thịnh, kiến nghị, cần cải cách phương thức xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất tại dự án. Thủ tục này phức tạp về phương pháp thẩm định, dẫn đến tình trạng kéo dài và thiếu minh bạch. |
